2020成都法拍房税费政策变化后对各方面的影响

从2019年十一月开始 成都基层法院和中院的法拍房的拍卖公告关于税费的慢慢从一切税费由买受人承担变成了依照法律法规各自承担。如下图

在我看来这是成都市中院为解决执行难、执行慢的又一计猛药，老百姓诟病的法拍房税费不公开、不透明得到进一步解决。下面谈谈该政策对各方面的影响。

对于被执行人

没有影响，虽然现在被执行人要 比以前承担一笔数目不小的税费，但是对于资不抵债的被执行人来说，债多不愁，对于资能抵债且能分得案款的被执行人来说，因为房屋是公开拍卖的，买受人在出价时肯定是慎重考虑过税费、过户成本等综合因素，各自承担税费的情况出价肯定是要高于买受人承担所有税费的情况。

对于买受人

大利好，去年我听到最多的问题就是，陈老师，这套房子的税费是多少啊。这套住宅是否满五唯一啊，这套房子是不是公司产权啊，这套房子是不是继承赠送啊。 当然这些问题以后还会在，但请你看完这篇文章以后， 且拍卖公告中明确规定税费各自承担。嗯 ，明确的告诉你，你只用承担契税，其他你担心的个人所得税（继承税、赠予税）、增值税、土地增值税都不是你承担。契税交多少 ？自行百度 不复杂。

对于债权人

坏消息，其实这个税费政策去年十一月份就知道了为什么现在想着写出来，是因为前几天听一个银行朋友吐槽18年做的住宅抵押贷，今年处置出去不能覆盖本息。问是不是高评高贷，答不是。蛮震惊的，顺便也给有房就放款的各位资方敲一个警钟，帮他梳理了下为什么会没覆盖本息，1，18年房价高点做的抵押。2，房屋被拍卖后由被执行人承担税费，房价3%（个人所得税）.3,该房为被执行人唯一住房。补助8年房租（15万）。这些隐藏的费用在做贷款的时候是看不到的。于是就帮朋友分析如何避开这些坑。就分享给大家把。找一家靠谱的评估公司，成都范围内靠谱的有国房、国策、恒通。他们能帮你规避掉高评高贷的风险。然后仔细研读评估报告。你会发现评估报告上有这么一句话

无论是司法评估报告还是出给你银行的评估报告，评估公司出的价格都是假设已经支付了税费也就是由买方支付税费。当然如果这个资产通过二手房渠道且以评估价格去化了没有任何问题，但是相同价格通过网络拍卖拍出去你会发现有可能连本金的一半都收不回来。因为你有可能承担以下税目，个认所得税3%，若房屋取得方式为继承或者赠予，个人所得税为增值部分的20%, 若无法提供资料则是全款的20%（大部分情况是找不到）。增值税，5.3%。土地增值税，一般对应办公、商业、公司名下住宅。没数据无法核算，遇到过成交价将近50%的土地增值税。是的这些税都由被执行人承担或者换个说法抵押权人承担。毕竟卖了房子还想找他要钱真的很难。然后就是唯一住房。因为现在的法律政策是可以处置家庭唯一住房但是要考虑被执行人家庭情况补贴被执行人5到8年租房补贴。换算到现在的成都市场就是10到18万。以上都是风控需要考虑到的抵押物价值瑕疵。且这些都是评估公司无法考虑到的。总结出来这些干货后，朋友在旁边吐槽，你这些又不早告诉我现在晚了。真的晚了吗？没有。朋友算的是按现在评估价无法收回本息。但是拍卖如果经过适当的推广营销完全有机会超过评估价。这个时候就要选择一家有经验的司法辅助机构去做这个事。 我的建议是中环来拍，全国入围几百家法院，有积累、有沉淀、有经验。先写到这把。关于法拍房有什么问题欢迎留言。