【规划快题基础】商业用地设计(上):商业建筑设计基础及方法

在城市规划快题中,除传统小型商业街的空间营造范式,可以参照目前国内外实际商业开发项目的模式及类型,设计商业综合体、街区制商业、包围型商业,或上述几类混合搭配的模式,最后以配合塔楼的摆放,使商业街不仅具有丰富多样的空间形态,而且符合当下城市设计的趋势及特点

据近年来对快题设计教学过程的观察及思考,发现商业用地规划建设模式的争论持续性地停留在以快速设计vs实际项目二者的巨大割裂中,多数考生在对于商业街区的设计手法上存在着知其然不知其所以然的状态,呈现出“匠气”十足、“套路化”明显的商业用地设计形势,结果也是不足以获得评分老师的青睐。针对上述问题,我们学习和借鉴了大量实际项目的开发思维、设计模式及空间营造手法,以一种新的思路,用最行之有效的方法深入学习当下最前端的商业用地规划开发模式,摒弃传统的以“一条轴线贯穿全局”的商业地块设计理念,从理论到实践,全面改变学生在规划快题中商业设计的套路化模式

目前国内外商业用地开发模式主要分为以下五种模式:整体式、街道式、均值块式、单体块街式、块包围式(如下图)

商业用地规划的形态角度分类模式

如果想更好地了解上述五种商业开发类型的要点,需要我们从商业规划的基础知识讲起。本文主要包括以下几部分:(1)商业建筑体量及布置原则的基础资料梳理;(2)目前国内外商业用地规划开发潮流趋势;(3)形态类型学角度下的商业建筑类型分析;(4)以上述角度针对既有学生快题的部分点评;由于内容过多,本文(上篇文)主要包括(1)部分

特此声明,本文为本人及深圳逻辑设计教研团队原创,转载请与私信联系我,侵权必究。对规划快题有兴趣的同学也可加入逻辑设计规划考研互助群(563848215),大家相互讨论学习~


一、前言

商业及商务用地(国标B类用地,深标C类用地)是城市规划设计最常见的用地类型之一,在不同的题目要求背景下,反复地出现在各个规划高校的考研试卷中。相对其他类型建筑而言,商业建筑的组合及规划方式能很好地考察以建筑学为背景的规划院校学生的微观建筑设计功底,也能判断考生在城市规划的宏观尺度上对用地区位及发展理念的理解能力,因此被多数高校老师作为评判学生设计能力的重要用地类型。

考生当面对题目要求规划范围内的B类用地时,自然而然的拿出自己的武器,说好听点就是以降维的思路,通过点线面的“一刀切模式”,在用地范围内平铺一层(这里的层不指层数,而是肌理)均质体量的商业建筑、横平竖直的轴线进行所谓的空间有序组织并最终打造出一条时下能与三四线家乡城镇90年代的老派闹市商业街,而不管该类商业用地的大小(2ha或5ha等)、不管地块所处城市区位(郊区或城区),不管地块周边具有何种类型的空间要素类型(用地类型及城市公共交通设施等)……以此简单粗暴的手法KO某片用地,这看似放之四海而皆准的设计手法,却似乎多少有些不对劲:在面对各类差异显著的城市区位或空间要素条件时,设计结果也会如此雷同么?

规划快题设计中对于商业用地的规划设计,多以图底关系作为主要设计方法(甚至是唯一方法)。首先搭建公共空间(广场及轴线/流线),周边扣上遵循一定营造法式及设计规范的建筑实体(如围合式、实体式建筑等),最后呈现出一条看起来还不错(空间结构清晰明了)的商业街。过程中也使用多种方法使轴线及公共空间变得更加有趣或出彩(正如本人曾经在平台中针对此问题的回答,欢迎点击此处阅读);但这样单一设计手法存在一个本质问题:对商业用地的规划并不考虑商业建筑本身,而完全着眼于外部空间的营造,存在一种本末倒置的设计倾向。尽管对于外部空间的设计是提高公共空间环境质量和品质的重要方法,也是快速提升图面效果的重要表现方式,但是仅停留在这一层面而忽略商业建筑本身的体量及内部空间逻辑,同时一贯地采取僵硬商业建筑实体在图面上进行环环叠扣,多数是存在设计的硬伤,甚至可能忽略掉对城市周边环境要素的呼应。

针对上述问题,有必要站在规划快题的视角对商业用地规划设计的一些基础知识进行系统梳理(即本上篇主要讲解的内容)。下篇在此基础上结合大量实际案例进行扩展模块讲解。尽管当下从建筑学角度对商业建筑设计的相关资料可谓汗牛充栋,但多数建筑设计资料的角度均过于详尽且微观(如设施布局、柱网、墙厚等内容),对比例尺达到1:500至1:2000尺度的规划快题往往实用性不太高(因为规划快题不宜过分着魔于诸如设施布局等微观层面设计要素,而应该着重表达建筑群体及场地之间的关系)。尺度上的差异,也常常使在学生在查阅类似《建筑设计资料集》的资料时,犹如在浩如烟海的资料群中找不到要记忆重点。因此笔者在本文下部分精简浓缩了规划快题中主要涉及到的商业设计知识点,对规划快题的学习针对性相对较强。

需要重点提醒,商业规划设计本身存在较大弹性,大家也可能从现实生活中轻易找出若干以针对下文论述内容的“反例”:例如我们会说如麦当劳的快餐连锁的常见面积在500至1000㎡左右,但我们可能见到2000㎡的麦当劳旗舰店,我们也能见到就只有100㎡左右的微型麦当劳店铺;有100㎡的国美电器,也有10000㎡的旗舰国美电器店;同一家店铺在A综合体内是核心主力店,而在B综合体内则可能只是普通店等级……倘若以这种“放之四海而皆准”的方法去学习,可能对大家快速记忆及掌握相关知识点不利,因此以文内容需主要记住普适性结论即可,当熟练掌握后就可根据自身情况灵活使用。


二、铺位的体量层级划分——从“铺位”这一基础单元说起

铺位具体指在商业建筑实际运营过程中,具有统一租赁许可权限的出租经营单位(例如:单铺麦当劳、星巴克或NIKE)。现代常见的商业设施铺位体量可大致分为五级(小窍门:前三个记面积,后两个记进深):

超大型面积铺位:常见功能类型为主力百货公司(友谊、王府井)/大型超市(永旺、Ole')等,建筑面积常见为10000至20000㎡左右。如按照中位数15000㎡的大型超市计算,如果在商业综合体内租赁其中一层,则会需要150m×100m的建筑尺度(若租赁若干层则相对弹性),具体铺位的长宽比相对弹性(但方正且长宽比不悬殊的铺位比较好用)。此处主要记面积经验值。

大型面积铺位:常见功能类型为电影院(万达、飞扬)/大型酒家茶楼(广州酒家、陶陶居)/大型连锁时装零售 (较大的NIKE、UNIQLO、ZARA)/电器百货(国美、苏宁)等,建筑面积常见为5000㎡左右;因此同理按单层覆盖面计算,就需要70m×70m的建筑尺度的商业综合体(若租赁若干层则相对弹性),具体铺位的长宽相对弹性(但方正且长宽比不悬殊的铺位比较好用)。此处主要记面积经验值。

中型面积铺位:常见功能类型为快餐餐饮(必胜客、麦当劳)/酒吧茶坊(绿茵阁)/中型连锁时装零售(较小的NIKE、UNIQLO、ZARA)等,建筑面积常见为500至1000㎡左右;同上大型体量级这种铺位通常会有两种存在形式,若是租赁商业综合体内某一位置,按1000㎡计算则需要大概32m×32m的铺位,若独栋则相对弹性。此处主要记面积经验值。

小型面积铺位:常见功能类型为非连锁时装零售(私人品牌店铺)/普通餐饮(水果捞、兰州拉面)等,建筑面积常为50至150㎡。对小型体量级铺位来说,开间与进深是最重要参数:开间(面宽)决定店铺商业价值,开间越大则价值越高,开间常见6m至10m;进深则相反,进深愈大店铺出租率愈低,进深常见8m至15m。若取极端值开间10m进深15m计算,则一个较大的小型体量铺位面积约为150㎡,如可能需求300㎡营业面积的时装零售店就可能采取租赁相毗邻的两个铺位打通使用。在该等级下面积相对弹性,因此建议学生记住开间。其次,商业街与商业综合体都可能具有平行的两条人性流线(一主街一副街),此时小型体量级铺位除了可以横向布置,还可以竖向双排背向布置,此时整体进深为30m。

微型面积铺位:该类型在商场较少出现,大部分在仿古建筑商业街中出现。商业建筑的话进深大致为6m至10m均有(特指零售商业,不指仿古类的酒店或者博物馆等设施),但是为了跟上述体量区分,建议按照6m的小进深体量记忆。

我们可以大致地用图示方法表现出以上五种铺位的面积等级差异,如下图所示。

商业铺位面积的五个等级划分

以上对铺位指标的介绍在大多数商业设施中较为通用。商业街可以视作是被“掀盖”的商业综合体的其中一部分,使商业综合体内部的铺位形态及分布“裸露”出来,因此巧妙掌握铺位的等级及相应指标,学生后期在针对商业街的设计非常有效。看到这里,我们也不妨通过此类方法(带着数值去看图),大胆地检验那些优秀快题中商业部分的体量及对应的业态类型是否正确。看到这里,同学们有什么启示呢?我们可以大胆的总结为以下两点:

不同的商业类型设施对其铺位面积的偏好是不同的

例如在一条小型体量级商业街内便没有超市电影院的容身之所,在一个(正确体量的)仿古商业街中,麦当劳或者陶陶居也比较难以找到符合他要求的铺位;因此从开发商角度考虑,当在设计一片区域的商业设施,若想营造多元化的商业类型以吸引不同年龄段或消费层级的市民,就必须在规划设计阶段提供形态多元化的铺位空间以应对不同类型商业对于各自适宜的面积偏好。

商业设施设计除了讲究图面效果外(即形态美学与外部空间设计),还应该注重铺位好不好用

对于这点我们可以细分为以下两个子问题:①符不符合多元化的商业类型需求(即上一段总结的内容);②空间是否充分利用。②问题可具体引申为是否存在对商业建筑尺度,以及使用效率上的忽视,可见下图所示。规划快题设计中大家很喜欢强调建筑围合,甚至丧心病狂地要求轴线周边的每个建筑组团也要形成围合形态。但如在较小地块中强硬地使用小型体量级的商业进行丧心病狂的围合,一来其中间部分的庭院并无太高的实用价值,二来铺位全部都非常细碎,甚至合并铺位都显得比较困难;此时如果能将其处理成一个建筑实体,就可以在内部更灵活地划分铺位或甚至作为统一的一个大铺位来使用,如下图所示:

商业建筑设计除了注重图片美学效果外,还应该注重铺位好不好用这一需求

三、铺位的组织及流线——需要重点关注的主力店与流线的概念

解决完铺位尺寸的问题,接下来我们就开始要组合铺位。在这一部分中“主力店”和“流线”是规划快题视角下对商业用地设计的核心概念之一,其原则为:主力店布置于人流量最大、或者具有较强意向性的地点,以引导人流流线进入商业地块内部。

主力店是以商业综合体中具有号召力的、目的为为后续商家入驻形成头羊效应、消化较大的商业面积、聚集人流、创造话题点的店铺(以上几个目的之间的关系为“或”)。以往运营模式中的主力店通常指百货公司(如广州友谊百货)、电影院及大型连锁超市等,随着近年商业环境的成熟和运营能力的增长,部分商场已抛弃了此类传统的主力店模式,多主力店且多创新业态加入主力店大军的格局成为越来越多购物中心的选择。如某家国潮品牌能成为某个目标客群是年轻人的综合体的主力店(深圳深业上城的Roaringwild),或具有体验革新性要素的品牌(上海太古汇的Starbucks烘焙工厂、深圳深业上城的首家Muji酒店),或某个具话题性/记忆性的品牌(北京三里屯Uniqlo),或某个对人流具有极大吸引作用的快消时装品牌(Zara、H&M、UR),或是在一片极度需要大量人流来激活其商业价值的地块中的超市(永旺、百佳),均能成为一个商业项目的核心主力店。而普通店则指除了主力店外的其他店铺。

上各图均为该商业地块的主力店;可见主力店的具体类型会根据综合体的整体定位或目标客群不同会呈现较大差异

店铺铺位与业态等级是两个相互共生的要素,主力店通常都是在项目内相对铺位比较大的店铺,最小型的铺位通常都不会是主力店。

我们接着谈一谈主力店的布置规则。在商业综合体内,往往以哑铃式、T字式或回字式三种模式来组织店铺,选择人流量最大/且具有明显标志性或意向性的地点布置主力店,如下图上海太古汇的Starbucks烘焙工厂位置所示。

商业主力店常见的布置模式

当判定人流发生点和人流去向点,可以使用主力店为突破口来引导人流流线,吸引人流进入商业内部进而促进消费,有效带动片区商业价值

下图表示了主力店铺位如何有效引导人流走向,其中以黄色标注的为主力店(只考虑采用单层铺位布置)。需要着重提醒的一点是,这里表示的是铺位而不一定是建筑,例如下方的整体(虚线所示)可以是一个较大的独栋商业或者综合体,而在内部通过店铺排列一样将流线串联;即如上文所说的,商业街可以看做是“掀盖”的商业综合体,其轴线/流线与商业综合体内的轴线/流线可简要地理解成同一样东西。

以主力店的铺位组织引导人流去向(左图);铺位面积大小及地位等级对应表(右图)

四、商业建筑体量层级划分——兼论规划快题中大体量建筑的合理性及必要性

讨论完商业铺位的体量、流线和组织关系,接下来我们从提升到更大尺度的商业建筑,首先对建筑体量进行总结,逐渐过渡到商业建筑的规划设计层面。规划快题常用常见的商业建筑体量从大至小可以划分为:商业综合体→独栋商业→小型铺位体量商业→微型铺位体量商业四个层级,这四个层级的体量是由五个等级铺位面积推导的,两者存在因果关系。

4.1 商业综合体

首先我们重点论述及解析商业综合体。在快题设计中,商业综合体是大多数人不敢触及的“盲区”。多数情况下,在规划商业用地时,只敢做双排小型体量级(30m进深)的商业建筑。笔者认为原因有二:(1)学生不了解此类建筑的指标及内容,以至于担心尺度拿捏不准会在考试中出现设计硬伤;(2)思维定势,仍然停留在对于传统商业街区的轴线和广场的认知,甚至是“无轴线不快题”的概念。

大家可以想象以下在快题实战中是否有类似现象:考题中要求的商业建筑面积较大,考生拿到题目明知需要做综合体来解决问题,却担心无法驾驭,反之,放弃传统认知的轴线和广场等的设计方式,与自己对传统快题的认知相悖,遂弃之。针对此问题,笔者想从两部分进行详细介绍,帮助大家散去心中的那份阴霾:商业综合体在快题设计中存在的必要性,以及快题设计中较为合理的商业综合体的量(以铺位推导及实际案例为参照)。

商业综合体存在的必要性可以分成以下三点:

(1)高密度高容积率开发下的体量诉求:在以高密度换来城市经济平衡的后现代主义,大城市的商业开发也呈现以挑战法定图则对容量控制的趋势,以此抵消由项目所在地的高地价成本。同时受当下城市规划中功能混合、高密度开发、TOD等理论的影响,以及城市更新等新的城市开发模式的推波助澜,使商业综合体在规划设计中成为了抵消高容量要求来换取各方利益均衡的弄潮儿。

(2)新城市主义开发模式的需求:以TOD概念进行解释较为合理(TOD概念强调在公共交通枢纽周边的最短半径内,高强度高混合度的公共空间开发模式)。大型商业综合体的容积率明显高于传统的商业街,对地块商业价值的利用相对于低层商业街明显会更有说服力。由此可见,在规划快题内若有相当面积的商业用地且有交通枢纽的存在,是应该要考虑应用TOD规划概念,在交通枢纽附近适当考虑商业综合体的开发的。

(3)铺位对建筑体量的需求:与上文提及的铺位相呼应的,类似电影院(如Imax)、高级超市(如百佳Taste、华润Ole等都是区别于传统沃尔玛等中端超市的高级产品线)、高端美食街(如深业上城上横町)等业态为首的超大型或大型铺位均需要较大的经营场所面积,而这些面积往往不可过分化整为零(例如将一个超市拆成五层楼分散放置是不实际的),因此也衍生出对商业综合体这样单层具有较大面积的商业设施的刚性需求。

明白了其存在的必要性后,我们通过实际案例了解一下什么是合理的综合体建筑体量(此处案例大多选用广深两地商业综合体为参照),括号内是现可用地上层数及开业时间。

广深两地商业综合体体量整理及研究(下)
广深两地商业综合体体量整理及研究(上)

最大的市级商业综合体建筑基底面积约30000-40000㎡左右(正佳、COCOPARK等),而规划快题中的商业综合体不易按市级尺度的量级,推荐以区级体量为主,原因如下:首先市级的商业综合体一般需经过规划前期的可行性分析来论证其合理性,该体量一般为地标性建筑,不会轻易出现在城市各个区域。而且规划快题更多与城市修规层面的地块尺度相匹配(大小约为12公顷左右),几乎不会要求你在修规层面设计具有地标性的市级大体量建筑。综上所述,如果快题任务书中商业用地要求高容量开发(此时也需要参考用地面积和建筑密度值的限制),我们可尝试设计集中式的商业综合体,体量可参照深圳欢乐颂、广州仰忠汇的项目案(边长约为70m至100m、层均在10000㎡左右)比较合适。同时,这样的体量也足够容纳一个单层的超大型商业铺位。

因此此处可以对规划快题层面的商业综合体体量作出总结。参考了超大型及大型商业铺位以及结合实际项目开发经验,规划快题中的商业综合体的建筑基底面积约为10000㎡左右;平均层高简要记为5-6米,层数方面则相对弹性,由实际规划开发量决定(参考以上案例可见3F-10F均有出现,且与综合体档次基本无关,可相对自由地发挥)。

4.2 独栋型商业及铺位型商业

接下来我们谈谈独栋商业。独栋形态的商业建筑通常是作为主力店,其放置于商业街区的主出入口形成独特的门面意象,聚集人流并创造话题点。一个独栋商业建筑里面可以是一个单独主力店铺位,也可以是由几个主力店铺位组合而成,如北京三里屯Adidas(非独占一栋,3F,每层800㎡,共2400㎡)、北京三里屯Uniqlo(非独占一栋,3F,每层450㎡,共1350㎡)、深圳万象天地Uniqlo(非独占一栋,3F,每层850㎡,共2550㎡)、深圳万象天地华为旗舰店(独占一栋,3F,每层1300㎡,共3900㎡)。因此独栋商业的总建筑面积可控制在1000至5000㎡左右,下限符合中型铺位,上限符合大型铺位,或者容许若干中型铺位灵活划分;层数可以控制在三至四层左右,每层面积则相对弹性,通常不超1000㎡。

因此此处可以对规划快题层面的独栋商业的体量作出总结。参考了大型及中型商业铺位以及结合实际项目开发经验,独栋商业的总建筑面积(这里是总建筑面积,商业综合体说的是建筑基底面积,注意区分)控制在1000至5000㎡左右(大型体量级至中型体量级之间),平均层高简要记为五至六米,层数三至四层左右。

独栋商业的已建成范例

小型及微型铺位体量商业总建筑面积弹性,主要注意店铺进深的控制(以区别于上两类体量),层数一至二层左右(别做六层的商业街,兄弟你会崩的=-=)。但小型及微型体量级的层数则通常不会到达三至四层,设置一至二层较为经济,原因如下:一层作为入口承担最高的客流量,是价值最高的楼层,从二层开始往上客流量骤减。因此对于小型及微型体量级的商业街建筑来说,当二层及以上为零售功能时,一二两层的租户要不是同一个客户(努力回忆,生活中的大型餐饮店一楼仅为入口门面,二楼则为大型堂食空间),三层往上的商业使用率会继续急剧下降;因此多数时间会选择在二层及以上设置塔楼作为办公/SOHO/工作坊/酒店等有对面积有需求的业态较为实际,但也往往由于体量级的限制导致办公空间往往较小,一定程度限制其出租率,如下图为深圳深业上城的二层小镇,根据相关工作人员反映,虽是一层之隔,但商业以上的SOHO空间往往也不怎么好出租。

深圳深业上城的小镇及其楼上SOHO空间

4.3 商业建筑体量总结及范例

下图整理了上述若干体量的图示。在实际方案中商业综合体可能还会叠合办公/酒店塔楼形成更混合的业态,(真正设计时,还需要进一步细分商业、办公、酒店及后勤流线)。如下图西安国际文化中心设计方案,可明显看出具有三种体量的商业设施。因此之后大家针对商业用地的规划设计,可以大胆地利用或标注上面提及的主力店/独栋商业/商业综合体等内容,会使大家的方案构思和策划思路更加清晰明了喔!

商业建筑的四个体量层级差异及划分
西安国际文化中心设计方案,能够比较明显看出建筑体量的层次差异

五、商业建筑体量的布局原则

讨论完体量的层级后,我们开始在规划地块内布置各建筑的位置。规划快题中的商业体量布局的原则可以简要归纳为:

由于商业价值的本质是人流量(大部分时候的唯一决定性要素),因此越靠近人流量大的地方越倾向于布置商业,且越倾向于布置大体量的商业建筑

首先来看前半句,越靠近人流量大的地方越倾向于布置商业。假如规划用地范围内要求商业及其他功能的用地开发,我们会依据地块人流量分布特点,以商业作为首选并规划在紧邻人流量最大区域周边(因为功能混合要求,也会出现大型市政设施位于人流量密集区)。那么地块周边何种空间要素及用地类型会产生人流并引导流向??有以下几个因素:

(1)地块周边的交通站或枢纽站:地铁站/火车站/公交首末站/码头/公交站,如若出现该四大天王(四大类交通设施点),切记请出孙悟空(商业建筑)! 由于TOD发展概念为对站点周边范围进行公共性的高强度高混合度开发(注意这是三个要素,一个是公共性、一个是高强度、一个是高混合度),因此大体量商业是优选项;且站点会带来大量的人流量,是符合政府规划要求我也获利,何乐而不为!

(2)地块外部功能:地块外部的面状商业设施、大型公共设施、大型居住区、海滨广场、旅游服务区的停车场等

(3)通过性人流:可能由城市更宏观尺度带来的通勤人流等。

(4)地块内部功能:通常是地块的保留性要素,如码头、红树林、祠堂、保留工厂等(建议学生课下多自己去总结该部分内容)

若上述规划条件只出现一个,毫无疑问把你的商业用地堆过去吧!但在实际快题中,以上的条件往往会出现至少两个,那我们就需要以影响人流量大小作为标准进行综合衡量(记住记住!人流量是大部分情况下的唯一决定性要素!)。

下面以2015年华工规划考研真题为例(下图),题目地块外的空间要素包括:游船码头、公交停靠站、地铁站和体育中心,此时学生应该根据人流量进行横向判断,易得“地铁站>公交首末站>体育中心(高峰时间人流量大,但平时相对较少)>游船码头(游览功能为主,基本不承担通勤功能)”,因此商业设施应按照上述顺序择优布置(下图左为本人设计方案,仅作参考)。

但某些(特殊)时候人流量并不是决定商业的唯一要素,某些更宏观城市尺度下对城市结构的划定及设计可能会略微凌驾于此原则(注意只是“稍微”,不能完全违反,否则开发商不答应)。同样以上述2015年华工规划考研题目为例,若从更宏观的城市角度考虑,参照广州中轴线的做法,可能会有同学会想做中轴对称的方案,形成类似“正佳广场-中环广场-天河城-天河体育中心”的宏观空间结构,因此可能会像下图2般设计。图中虽然把商业位置挪动,但是原则上也没违反人流量大的区域布置商业的做法,只是结合了城市宏观空间结构的要素进行考虑。下图右图为此构思下本人的设计方案(高清图可以私信我索取)。

华南理工大学2015年规划快题的两种不同空间结构及商业用地规划模式

因此,通过人流量要素的横向对比和宏观城市结构的综合考量,尝试判断你的商业用地布局。

我们下面来看下半句:靠近人流量大的地方越倾向于布置大体量的商业建筑。即越靠近人流量大的地方,摆放的优先顺序应该是“大型综合体—独栋商业—小微型铺位建筑”。原因在于,商业综合体的开发密集程度更高更能有效利用其商业价值,而独栋商业开发强度稍弱但是可具有强烈的地标意向性,而小微型铺位建筑则在两方面都不占优势,因此当存在前两种体量时应该优先布置前两者。具体的参考可见下深圳万象天地:地铁口位于主力店、办公塔楼及商业综合体的中间位置,然后由系列的主力店将人流往北引导至后侧的商业街,其建筑体量的布置与上述原则相符。

深圳万象天地商业设计方案中的商业建筑的不同体量及所在位置对比

六、上篇知识要点总结

1.商业铺位面积的五个层级

(1)超大型体量级铺位(建筑面积10000至20000㎡);(2)大型体量级铺位(建筑面积5000㎡);(3)中型体量级铺位(建筑面积500至1000㎡);(4)小型体量级铺位(进深15m);(5)微型体量级铺位(进深6m);

2. 综合商业开发项目铺位设计要点

(1)铺位多元化;(2)铺位设计经济性及实用性

3. 商业铺位两种类型及其布置方式

(1)铺位类型分为主力店与普通店;(2)主力店的常见布置模式哑铃式、T字式、回字式;(3)主力店要布置于人流集中或有利于形象展示的地方;

4. 商业建筑体量四个层级(根据铺位面积层级推导)

(1)商业综合体(推荐层均面积10000㎡,层数弹性);(2)独栋商业(总建筑面积2000~5000㎡,层数三至四层);(3)小微型铺位商业建筑(层均面积弹性,注意进深,层数一至二层)

6. 商业建筑体量的布局原则

商业价值的本质是人流量(大部分时候的唯一决定性要素),越靠近人流量大的地方越倾向于布置商业,且越倾向于布置大体量的商业建筑

大家可以在规划快题内比较灵活地运用以上提及的知识要点。例如下图是机构暑假集训期间本人设计的一道小地块规划题,能从题中明显地看出一些上述提及的人流发生点要素,在传统的商业街套路化规划模式之外,我们还可以更加灵活地设计商业,如下图是本人设计的两个方案,可供参考。

小地块设计任务书
小地块设计方案参考

截止到目前,我们基本把规划快题常用的商业设计知识梳理完毕,下半篇我们将基于此,具体介绍及分析在前言介绍部分提及的、现比较流行的商业用地开发模式及特点,带你真正吃透城市规划快题中的商业用地设计!

转载请与本人联系。

编辑于 04-25

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