無房|卓越商企冲击IPO,“地产刘强东”的家族期待

無房|卓越商企冲击IPO,“地产刘强东”的家族期待

排队上市物业公司的队伍,比排队上市的房企还长。

5月31日,港交所正式披露卓越商企服务集团有限公司上市申请资料。

如果此次卓越商企上市成功,它将成为非典型物业服务的第一股,即以商务物业服务作为业务重点,而非住宅物业。

中国十大互联网企业中,有九家都是由卓越商企为其提供FM综合设施管理服务,其中包括腾讯、百度、京东等行业巨头。

而京东和卓越商企除了物业服务关系之外,还有另外一层联系。

2年前,刘强东美国涉嫌性侵被捕引起大众广泛关注,案件中出现了一位房老板作为中间调解人。

在刘强东被控性侵事件发生后,其私人助理曾向与刘强东一起参加深造项目的房老板求助,希望他与被性侵的女生沟通,以达成和解。

而这位透明富豪调解人正是本篇IPO系列主角,卓越商企的实控人,李华

据悉,这层关系源于双方是清华大学相关课程的同学,在此之前,他们还向清华大学慷慨捐款,李华捐赠2.7亿元,刘强东夫妇捐赠2亿元。此次卓越商企冲击IPO让我们发现,刘强东和李华除了同学关系,还是甲方和乙方的关系。这让2年前的案子又多了几分耐人寻味。

这次事件,让原本低调的地产富豪李华出现大众的视野中。因与刘强东一样娶了一个比自己小20岁的美丽妻子,李华也被称为“地产界刘强东”。

1966年,李华在四川内江的一个教育世家出生,原名李晓华。1987年从华南理工大学毕业进入深圳团委任深圳市直机关团委书记。和那些白手起家的富豪故事没有太多的区别,1989年李华选择转战香港,下海经商。有消息显示,他在香港股市中赚到第一桶金,并拿到了香港身份。

1996年,三十而立的李华带着一定的资本积累回到了深圳,创立了卓越实业(深圳)有限公司,即卓越置业集团有限公司的前身。到现在为止,卓越集团仍是通过香港实体控制大陆所有公司。

政府工作经历使李华在深圳有着很广的人脉,且擅长拿地。1998年,卓越集团第一个住宅项目卓越蔚蓝海岸问世,荣获“影响中国30大社区”等多项殊荣,卓越集团一举跻身深圳行业前五名。

深圳地王的身影不止局限于房地产,李华投资广泛,金融、互联网和产业管理是其投资重心所在。乐视影业、大众点评、百度外卖等明星项目中,均有李华身影。

人们对刘强东和奶茶妹妹的故事津津乐道,却很少有人知道在地产界也有这么一段富豪与娇妻的故事。

李华为深圳地产界巨子,曾与章子怡和范冰冰传绯闻。据八卦消息,李华和范冰冰交往颇密,双方甚为投契。但李华最终的选择是比自己小21岁的“D级关之琳”仝晓燕,而仝晓燕也为李华退出2009年亚洲小姐的选举。

然而事业有成、家庭美满的李华还是留有几分遗憾——卓越商企背后的母公司卓越集团已两度冲击IPO失败,至今未登陆资本市场。

2007年,卓越集团首次在香港申请上市,计划筹资17亿元,后由于2008年的金融风暴和楼市调整,多家企业IPO接连折戟,卓越的首次上市之路中断。

2009年,卓越集团再度冲刺香港IPO,这一年,包括恒大、龙湖、佳兆业等房地产企业均先后如愿登陆香港资本市场,唯独卓越因估价偏低,国际认购情况不好,最终选择主动暂停IPO。

李华后来接受媒体采访时表示,上市仍是一个比较重要的方向,卓越集团处在一个随时准备上市的状态。

卓越集团和卓越商企家族色彩浓厚,李华家族完全控制卓越商企100%股权。

李华、李华兄弟李晓平的妻子肖兴萍、李晓平的儿子李渊分别持有卓越商企79.9%、13.1%、7.0%的股权。李晓平目前担任卓越商企董事长。

走到分拆物业板块上市,也是卓越集团的无奈之举。

这次分拆上市可以说是整个李华家族的期待。

接下来,房姐将针对卓越商企冲击IPO的价值点、风险性和投资风险性做一分析。

01

节节攀升的收益和净利

据招股书披露的数据显示,卓越物业的收益从2017年9.47亿元增至2019年18.36亿元,复合增长率约为39.2%;纯利从2017年1.36亿元增至2019年2.34亿元,复合年增长率约为30.9%。

这样的稳步上升得益于其管理面积的快速增长。卓越商企已订约的物业总面积由2017年末的1310万平方米增至2019年末的3320万平方米,复合年增长率约为59.1%。在管物业总面积由2017年末的1140万平方米增至2019年末的2350百万平方米, 复合年增长率约为43.9%。

02

物业加上智慧

卓越商企的主要服务对象是互联网企业,客户包括腾讯、百度、阿里、华为、美团、小米、联想、网易、京东等国内知名互联网企业及高新科技企业,服务的项目包括深圳腾讯大厦、深圳阿里云大厦、深圳百度国际大厦、东莞华为E1总部、广州微信总部、北京滴滴总部、珠海金山软件园、杭州网易、杭州海康威视等。

作为多家知名高新科技企业、互联网企业的物业选择,卓越商企自身也与科技密不可分。

其使用的O+智慧平台由卓越集团全资子公司打造,为卓越旗下写字楼提供品牌化运营管理服务,能提高物业服务能力和运营能力,提升企业租户和用户满意度。

智慧物业在一定程度上解决“提升服务质量、降低运营成本”的问题,换而言之,抢先把握住智慧物业将可能实现卓越商企的弯道超车。

03

主攻大湾区的商务物业

深圳起家的卓越商企将项目重点落子于大湾区。公司招股书披露,卓越商企目前于湾区拥有在管项目120个,其中包含19个已订约但未交付项目,其中深圳拥有项目71个,总数位居全国首位。

截至去年底,位于大湾区的物业占据公司总在管面积的48.2%,占据公司物管总营收的66.3%。

5月28日全国两会落幕,《政府工作报告》中提出“加快落实区域发展战略,深入粤港澳大湾区建设”。利好卓越大湾区物业项目。

04

逐渐摆脱母公司依赖

大部分物业公司根本的发展困境在于对母公司“输血”的高度依赖。

卓越商企发展之初,也是依靠母公司旗下写字楼物业管理站稳脚跟。近年来,卓越商企积极拓展第三方物业开发商业务,虽然目前在管面积仍有四成来自母公司,但卓越商企已经逐渐告别“妈宝”物业的行列。

数据显示,2017-2019年中公司管理的物业项目数中分别有29.1%、21.3%、13.6%由卓越集团开发,卓越集团开发的物业占据公司在管面积比例分别为65.3%、58.7%、43.2%。卓越商企对母公司的依赖度逐年下降,这次上市也是一次断奶契机。

01

逐年走低的毛利率

卓越商企毛利率连续三年走低,2017年-2019年其毛利率分别为24.6%、23.1%、22%。增值服务毛利率由2017年的29.5%跌至25.3%。

据资料显示,2019年百强物企的平均毛利润率24.02%,2019年详细披露毛利率的13家上市物企,增值服务毛利率在29.6%-60.9%之间,均值在40%。

这意味着卓越商企服务的毛利率和增值服务毛利率均不达行业平均水平。

这一点能从卓越商企的平均物业管理费中看出些端倪。该费用从2017年的17.6元/平方米/月,将至2019年的17.1元/平方米/月。

费用下降主要来自第三方物业开发商,2017-2019年,分别为17元/平方米/月、15.5元/平方米/月、15.3元/平方米/月。而来自卓越集团的则在上涨,分别为18.1元/平方米/月、17.9元/平方米/月、19.6元/平方米/月, 2019年大幅上涨了1.7元/平方米/月。这有母公司纾困救急的嫌疑。

02

现金流大幅减少

据年报显示,2019年卓越商企经营活动产生的现金流净额为341,175.09万元,同比降低54.58%;投资活动产生的现金流净额为- 648,372.09万元 ,同比降低69.94%;筹资活动产生的现金流净额为-7,239.68万元,同比降低-100.37%。

据卓越商企表示,经营活动产生的现金流净额大幅下降,原因是在售项目处于尾盘销售以及根据施工进度分批次拿预售。

据房姐了解,除物业管理之外,卓越商企服务亦提供金融服务、公寓租赁服务以及与提供软件开发和技术维护有关的服务。但招股书指出,卓越商企服务正拟出售其金融服务业务。

卓越商企服务的收入结构中,物业管理服务占据绝对大头,以2019年为例,该年物业管理服务的贡献率为97%。可见,卓越商企的金融服务业务收入占比很小,其经营活动产生的现金流净额的主要来源还是物业服务。

如此大幅度的下降可以从侧面看出,卓越商企提供的物业服务在市场中的竞争性不强。在经济下行的大背景下,商务物业的管理费也随着写字楼的租用率降低而降低,后面房姐将详细分析这一点。

或许近两年持续走低的管理费也是为了提高自身竞争力,拉动项目销售。

就投资活动产生的现金流净额而言,由2018年的-2,156,708.55万元降低至2019年的-648,372.09万元,连续两年为负。就此,卓越商企表示,主要系本期直接现金投资项目减少所致。

但1999年成立的卓越商企聚焦大湾区商务物业,已不处于大规模扩张时期,两年投资活动产生的现金流净额可能是其投资决定与预期出现偏差导致。

房姐还发现,在国内扩张速率放慢的卓越商企在海外市场却十分活跃,2019年5月,卓越商企中标尾牙宴印度的One Plus海得拉巴研发中心项目和古尔冈的BoangTechnology Pvt. Ltd公司。

而从2018年4月开始,印度经济增速开始持续下跌,且连续下跌7个季度,投资者纷纷撤离印度市场。卓越商企的这些海外拓展业务可能也是投资活动产生的现金流净额走低的原因之一。

筹资活动产生的现金流净额从2018年的1,938,30 0.22万元降至-7,239.68万元,同比降低-100.37%。由正至负。对此,卓越表示,系本期新增借款减少所致。房姐认为,这可能是因为公司融资渠道受阻,新筹集的债务无法覆盖当期需要偿还的债务。

不难看出,卓越商企存在银行不愿意借钱的问题。这是经营活动产生的现金流净额和投资活动产生的现金流净额大幅下跌的直接指向,因前两项现金流数据不理想而导致融资困难。

无论是出于哪种原因,断崖跳水式的现金流净额下跌,说明卓越商企的现金压力大,并且业务活动不具有良好的可持续性。这样的现金流结构可能会导致卓越商企的投资亏损和面对融资难题。

三个现金流指标皆跳水下跌,从多个角度说明其现金流存在不健康的状况。

03

写字楼生意不好做

根据CRIC数据显示,北京、上海、广州和深圳的平均写字楼空置率在第一季度上升至15%,创下历史最高水平。与此同时,写字楼租金已连续6个季度下降。

在北上广深四座城市中,深圳写字楼空置率居首位,而深圳正是卓越商企的重点大本营。写字楼置空率高,租金下降,随之也会体现在商业物业的平均物业管理费上。

目前经济环境不好,不少中小企业选择逃离写字楼中心区,这是如今的经济大背景。

在2019年年末的丽泽SOHO首批客户签约仪式上,17万可出租面积,首批签约客户仅有8家,连潘石屹也直言写字楼生意不好做了。

疫情之下,全球经济和金融市场面对的风浪前所未有。

此外,商务物业起步晚,对企业运营要求高,成本大,不景气的写字楼生意对商务物业无非是雪上加霜。

虽然业界预测商务物业将是一片蓝海,但目前写字楼的现状让人不得不对这片蓝海报以观望态度。

卓越商企在前期做了充足的准备,于今年1月10日,将卓越商企管理由股份有限公司转制为有限责任公司。完成转制之后的第三天,即1月13日,卓越商企服务集团有限公司于开曼群岛注册成立为获豁免有限责任公司,随后便基于该公司进行了一系列重组步骤。

据悉,在近年物业股冲击港交所的浪潮之中,有过半数公司是采用上述方式,将股份公司改制为有限责任公司,再赴港上市。

从公司规模水平来看,在中指院发布的《2019年中国物业服务百强企业排行榜》中,保利物业与卓越商企排名并列第16位,而保利物业已于2019年在港股成功上市。保利物业的成功上市,也让同物业体量级的卓越商企有了上市的期待。

但与卓越商企不同,保利物业和其他以上市物业公司普遍为以住宅物业为重心,兼具商业物业。住宅物业受经济影响相对较小,供需稳定,而商务物业随经济形势波动性大。如今疫情的阴霾久久不散,巨大不确定性更使投资商务物业的风险性上升。

同时,卓越商企持续走低的毛利率和跳水式下跌的各项现金流数据也让未来卓越商企的扩张能力受到一定的限制,在这样的现金流压力之下前行,很难大显身手。

虽然卓越商企在智慧物业领域有所涉足和运用,但综合来看,其上市仍然缺少新故事支撑。智慧物业还只是初见雏形,实际的运用和推广尚不成熟。并且智慧物业是多家物业公司目前的研究重点,卓越商务缺少创新立足点和独特的竞争优势。

对于本次拆分上市,卓越商企表示本次募集的资金将用于业务扩张、开发信息技术系统、在管物业设施升级与培养人才及一般公司用途。但从其现金流数据来看,房姐判断这次上市更像是筹钱解燃眉之急。

对于李华家族而言,这次冲击上市是全家族的期待;对于卓越集团而言,能缓解目前的负债高压;对于重组后的卓越商企而言,这次上市可谓是势在必得。就目前情况而言,是否能成为投资避风港还值得考量。

发布于 06-11