房地产是夕阳产业

我在我的超现实魔幻主义自传体小说《13班》介绍过一个失败的乌鸦模型。

00005:一个失败的乌鸦模型mp.weixin.qq.com图标

在这个模型中,虽然这只乌鸦看起来有3个巢穴。但是由于COVID-19和商品房预售制度,让这只乌鸦过上了失业就破产的生活。

传统房地产行业的商业闭环是这样的:

政府征地 --> 政府卖地 --> 房地产开发商采购砂石等建设所需自然资源 --> 房地产开发商在取得五证后预售(商品房预售) --> 房地产开发商继续建设直至交付完工 --> 刚需客入住 --> 投资客满5年后出售。

所以这里面涉及到多个角色。


拆迁户

以我在广州遇到的样本——虎妞为例。这个人也快绝经了,单身未婚,还妄想靠拆迁致富。

Zeusro:完全社会工程zhuanlan.zhihu.com图标

幸福的生活,本该由自己亲手创造,而不是靠不劳而获。拆迁暴发户的存在,进一步加剧了社会的不平等。再说了,她所在的白云区已经是弃子。

自然环境

自然资源是有限的,自2017年开始,整个砂石市场就已经非常紧张了。供应减少,导致建筑行业所需要的砂石已经越来越贵了。

珠三角砂石供应仍紧张:珠海一砂石矿权成交价超28亿money.163.com图标

地方政府

地方政府需要卖地作为财政收入。地价越高当然越好。但是地价越高,后续的拆迁成本越高。所以广东省的新区开发,一般是找一块新的荒地,拆老旧市区这种行为越来越少见。典型例子是广州的南沙新区和汕头的东海岸新城。

房地产开发商

人力费用,砂石费用,地价费用递增推高了建筑成本,这部分成本只能转嫁到购房者身上。以我为例,中山保利在卖我房子的时候,各种巧立名目,收了我数万元没有开发票的费用。实际购房费用远高于合同购房价格。

中山保利更恶心的地方在于,他那家开发公司是一个新立的名目,办公点设在广州,发生矛盾要仲裁的话,得跑去广州。

最不能接受的是,2020年3、4月的时候还以COVID-19作为不可抗力的原因,告知我们收房时间要延迟。

然而保利方面自己也觉得很冤枉,房地产开发商的现金流都快玩不转了,一个盖子要盖很多个锅(借新还旧)。

购房者

我得了一个水泥棺材期货。

投资客

投资客自己手里肯定是有另外一套自住的房子,所以他们得了一盆郁金香,所谓的身家不过只是字面财富。一旦发生流动性危机,后果不堪设想。

郁金香泡沫(17世纪荷兰的历史事件)_百度百科baike.baidu.com图标

囚徒困境

房地产行业消耗了过量的自然资源,让各方面都背负了极其沉重的负担。最终结果就是住户贷款余额占全部贷款余额比例很高,民不聊生。整个房地产行业,已经成为了系统性金融风险

在房地产行业的的商业闭环中不存在鹏式均衡

破局

尘归尘,土归土。

寻找房地产行业以外的新动能。

结论

天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往。

参考链接

地铺:别再无节制!房贷月供和收入比例这样最合适zhuanlan.zhihu.com图标央行报告:住房贷款增长势头得到抑制-新华网www.xinhuanet.com图标房地产五证_百度百科baike.baidu.com图标新丑陋的中国人www.yinwang.org

编辑于 07-26

文章被以下专栏收录