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下半年深圳房价将如何发展

下半年深圳房价将如何发展

今年上半年以来,深圳房价暴涨,过快的涨幅,致使一些卖家不惜毁约再售,进入7月份以后,深圳房价走势如何,接下来用数据的方式来进行分析。

(注:下面的分析中一手房数据的样本量为整个深圳区域的房子,包含关外的各区域,二手房数据的样本量为福田,罗湖,南山,龙华,宝安及龙岗区域)


1.城市人口密度大

截止2014年底,深圳常住人口保守估计1077万人,土地面积约1996平方公里,仅为北京面积的1/8,人口密度则达到5396人/平方公里,位列几大一线城市之首,据报道,深圳人口密度排名国内第一,世界第五,如此高的人口密度,住房的供给问题自然成为深圳一大难题。


2.租售比严重超标

国际上衡量房产投资的价值以及房产泡沫经常用租售比这一概念:每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。为了便于理解,我取租售比的倒数:售租比,售租比等于600,假设全款买房,不考虑银行利息的情况下,意味着我把房子租出去600个月,才能完全收回投资。一般这个值在300以内表示该房产运行状况良好,值越大,表明房产的泡沫越大。可以看到,福田的售租比今年上半年以来基本持平,这和福田位于市中心,租金相对较高,以及该区域地产开发已相对成熟有关系。罗湖呈现下降的趋势。除此之外,南山,宝安,龙华和龙岗售租比均呈现上升的趋势,房产泡沫较严重。


3.各区域房子有一定溢价空间

很多人会说,房屋租售比这东西放在国内根本不适用,只要大众认为房价会继续涨下去这个预期还在,所谓的房产泡沫往往会变得更大,也因此很多人只能事后哀叹没有在泡沫小的时候买房。另一方面,很多人把深圳的房产作为资产来投资,并不是想靠每月收租金来获利,而是通过转售房产来获取高额利润。


上图我是用现在7月份深圳的二手房均价(统计截止到7月25日)除以今年以来深圳各个月的二手房均价,所得比值来衡量转售房产获利情况。可以看到,除了罗湖今年上半年买的房溢价空间较小,其他区域均有一定的溢价空间。如果1月份在宝安买的房,7月份把房子卖了,可以获得50%的利润。此外,龙岗和龙华转售比也较高。这几个曾近的价格洼地区域,在今年上半年涨幅也最高。


4.两房的户型最受欢迎

从上半年深圳市一手房成交量来看,贴近实用性的二房最受欢迎,其次是一房,作为大户型的四房成交量较少,说明普通大众刚需住房是这次深圳房价暴涨的主要原因之一。从涨幅来看,6月份的成交量涨幅较5月份已经有了减少的趋势。


相对应,我们看到一房和二房的一手房均价还在稳步上升中,三房的均价较平稳,大户型的四房均价波动较大,总体呈上升趋势。


5.二手房均价有回落趋势

深圳二手房均价今年上半年呈上升趋势,6月份时达到最高点,随后7月份出现了轻微的价格回落。环比方面,3.30政策之后,4月份开始深圳房价开始大幅上涨,经过三个月的疯涨之后,7月份价格有回调,但是幅度不大。


6.房价受股市影响

可以说,上半年股市的上涨对深圳房价起到了一定的带动作用,我们可以看到,一手房和二手房价格变化趋势和上证指数的变化趋势很接近,股市的上涨,引发了不少深圳的股民在股市获利后开始减仓,将资金投入到房市,继而拉动了房价的上涨。6月份以后,股市出现了几次大的跳水,很多股民资金深套其中,二手房价格随之回调,有意思的是一手房价格受股市的上证指数的下降影响不大,还是在上升,这主要还是由于一方面深圳的人均居住面积较小,刚需过大,另一方面本文中采集的一手房信息大部分于股灾之前或之中,股灾之后的一手房信息样本量较少,数据可能有偏差。(注:因为二手房选取的是福田,南山,宝安,罗湖,龙华和龙岗的房子,一手房选取的是深圳所有区域房子,所以均价统计上二手房会高于一手房)


7.暴涨的楼市吓跑了银行

暴涨的深圳楼市让深圳的银行直接感受到了风险。特别是在6月中旬开始的股市巨幅震荡,让部分购房者因股市被套出现资金问题,于是自6月份深圳各大银行开始集体上调房贷利率,并将首付提至4成,近期又有部分国有银行开始停止放贷了。


8.总结

房价上升原因:

1.深圳人口密度过大,住房自有率较低

2.上半年部分股民股市获利后购房

3.投资者选择深圳楼市作为投资选择,尤其是相比香港房价来说,深圳房价还处于价格洼地,因此很多香港人选择前来深圳购房

4.国家降息等一系列利好政策效应叠加

5.深圳政府大力吸引新型产业企业以及高学历人才政策影响


抑制房价上升原因:

1.下半年国家经济下行压力可能进一步显现

2.股市的连续震荡致使部分股民资金被套

3.银行为了减小风险,上调房贷利率

4.上半年涨幅过快,下半年可能会进入市场调整阶段


虽然股市暴跌等因素导致今年下半年经济下行压力进一步显现,但短期内深圳房价下降的可能性不大,类似于上半年暴涨的情形也不太可能出现。对于刚需的朋友,在经济能力允许情况下,可以找一些价格洼地的地方趁早买房,不要等这个泡沫越来越大才后悔莫及。

发布于 2015-07-29

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