房地产开发流程（精装修交付住宅项目）

仅从工程人员的角度来强答一下一个精装修交付的住宅小区的简单流程，只说流程，略去细节。

流程都是通过部门之间协调办理的，所以先说一下房地产的组织结构。一般地产开发公司有如下几个部门：

1）前期发展部：负责与政府各个部门打交道。

2 ） 设计部：负责解决图纸和规划的各个问题。

3 ） 工程部：对接施工单位，直接管理施工单位。

4 ） 成本部：负责招投标成本测算。

5 ） 营销部：负责把房子卖出去。

6 ） 招商部：如果该项目有待租售的商业业态，就会有招商部，负责招商引资，对接租户。

7 ） 财务部：对项目的财务生存状况进行分析测算。

8 ） 综管、人力等辅助部门：和其他行业公司一样，负责后勤和人力资源。

其中，前期和设计配合工作较多，财务和综管配合较多。部门设经理，公司设置副总和项目总，底下干活的人各专业要招聘齐全。

政府部门对某片土地进行规划，将它定位为住宅或商业用地后，会有风声传递给各大地产企业原地块有可能是旧的住宅小区需翻新，或者旧的工业园区搬迁到别处，留下的空地用于住宅，或者市政在此处规划地铁、城市道路，需要拆迁等等。生地变成熟地（可以用来招拍挂的地）需要一个漫长的过程。需要对付各种拆迁户，需要对原有建筑物构筑物进行处置处理。相应的配套设施会陆续跟进设计建设。

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。说的直白一点，就是原先的土地不具备出让条件（地上有废弃的建筑物构筑物，居民还未妥善安置等），经过运作和处置，使土地具备出让条件的过程。
土地一级开发可以总结如下图：

1、摘牌拿地之前

对于一片新兴市场，地产开发企业一般会抱有审慎的态度进行充分的市场调研和财务测算之后才会决定投资决策。拿地之前最重要的就是分析该项目的财务生存可能性，就是项目销售收入有多少，成本有多少，赚的钱和预期的收益率比起来，可不可行。我们是以地区项目筹备组的身份进入一片新的市场进行市场调研探究。

在这个阶段，各大开发商为了抢占先机，或多或少都会和地方政府国土局套近乎，谁都想在惨烈的竞价开始之前屏蔽掉尽可能的风险。经营性土地出让采取招拍挂的公开出让方式，给土地获取带来一定不确定性。应通过排布报名、缴纳保证金、了解竞争对手等方式予以降低或规避风险。防止土地摘取过程中出现过高的溢价，控制地价成本。因为现在的地价在地产开发总成本的构成成分中，占比非常高。很多楼盘拿地价就决定了以后开盘的单方售价。过高的地价形成有多方面的因素，如被说烂了的政府部门土地财政政策，土地一级开发时候发生的各项成本……

拿地之前完成这几件重要的事，这几件重要的事情最终的落脚点是项目的可行性研究报告——

1.1市场研究市场定位

聘请第一太平戴维斯等服务商对待摘地块进行初步市场研究，并确定市场定位及产品定位，估算开发成本和产品租售的价格水平。

1.2整体规划设计

如果是地块众多，形成区域效应，还应该请对城市规划做的比较专业的设计院进行整体层次的规划。

1.3融资

房地产开发的前期要解决一个重大的课题：资本金从哪里来。如果你是土豪有钱任性，不会为本钱发愁，但是如果要是公司规模不大，小本生意，那就必须得在融资方面做点文章了。毕竟现在借钱很难。可以用土地使用权抵押，向银行贷款。银行开发贷的资金成本大概是8%，如果一个项目全部用银行开发贷进行（空手套白狼），那一个项目的基本的净利润率也得10%往上了，然而现在的地产市场应该没有这么高的利润了。项目融资主要风险有，内在风险主要为项目经营风险，外在风险主要为市场风险，政策风险等。（1）项目经营风险，项目融资金额较大，跨期较长，保持项目经营相对可控的资金成本与现金流稳定，有一定风险。（2） 市场风险，项目开发周期长达8-10年，未来市场不可控因素较多，而贷款主要还款来源为销售回款，在市场未知的情况下，销售回款对归还贷款的影响风险较大。（3） 政策风险，房地产开发是一个受政策性影响较大的行业，如融资安排中银行开发贷款为10亿元，此类贷款受政策影响很大，加重贷款不可控风险。

1.4可行性研究报告

可行性研究报告根据土地出让的暂定规划条件、预期土地出让时序及地块选址方案，通过财务测算工具分析本项目在经济上的可行性，为项目投资决策提供定量分析的初步参考依据。

如果一次性拿的地块较多，先期开发的地块一定不是这里面最好的地块，而是有销售卖点并且能叫得响的地块打头阵，将这片区域整体炒热之后，再来开发最好的地块，可以卖得很高的溢价。

2、拿地之后，开工之前

政府部门如果采用挂牌的方式出让土地，需先编制完成土地出让方案，用地的各项指标需要经过一轮轮的审核最终确定在挂牌文件中，这其中，有政府下属的规划设计院，规划审批局参与，主管建筑工程的副市长也会对市里的重点地块作出批示。编制完成土地挂牌文件后，地方土地储备中心会发布土地挂牌公告并进入公示期，在公示期内，各家地产商会有时间决策要不要摘地。土地储备交易中心都会提前出售挂牌文件，地产公司或者自然人可以前去购买，文件中详细说明了该地块的各项技术指标。若可研报告获得地产公司董事会批准，则启动成立二级地产开发项目公司，人力资源部门会牵头明确项目公司的组织架构，公司召开项目交割会，评审《项目总览及总经理运营指标》。

公司决策层开会讨论后进行项目立项。项目可行性研究报告通过投委会评审。公司一开始注册登记可能会没有房地产开发资质，需要成立一家公司作为开发这个项目的法人主体，在注册这家公司时，需要根据项目的开发规模，进行房地产开发资质的审核，前期先用该公司进行拿地，地产公司的财务或者资金部门会进行资金准备。项目公司去土地交易中心买文件、报名、交保证金。在挂牌结果公示的当天，还可以有举牌的机会，提高地价。成功拿地之后，项目公司和土地交易中心签订成交确认书，并与政府签订 《国有建设用地使用权出让合同》 ， 支付相应的土地出让金款项、 从而获取 《国有土地使用权证》 ，同时开始办理项目公司的工商注册手续。前期部还负责跟踪取得发改委立项核准、取得《建设用地规划许可证》等。

此时，完成的关键节点是土地中标

各个部门的工作——

2.1前期部：

进入办理四证阶段：发改委项目立项核准后，建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证。

完成关键节点：土地证+开工证

2.2营销部：

2.2.1确定销售物业市场调研公司并完成项目深化定位报告，这个过程中，设计部深度参与。

2.2.2卖场策划与销售中心建设计划的编制：落实好销售中心的位置，以及销售展示区范围选择，输出销售中心、样板房、示范区的规划设计条件与编制建设计划；

2.2.3销售产品定位与规划设计建议，输出设计条件：针对市场需求的产品技术要素，对总体布局、面积分配、物业类型、场地规划等提出定位分析，对户型面积、层高、配套设施（入户花园、带雨廊商铺）等进行分析策划，提出建造标准的建议。

2.2.4项目现场包装设计：对施工现场围挡设计与施工提出具体要求,以及销售看房通道提出要求。

2.2.5由营销客服部确定营销策划总案并通过评审。

2.3设计部

2.3.1落实项目设计技术条件：提供地形图、红线图、水文地质条件、市政条件调查与道路标高，政府要求的设计条件。

2.3.2总图方案设计：各个定位尺寸标注完整，基本达到报建要求。能满足勘探招标要求，同时要求施工图设计单位根据该总图方案提出勘探招标技术要求。

2.3.3总图深化设计以及单体建筑方案设计：完成总图深化设计以及建筑单体建筑方案设计、外立面方案设计、供沙盘使用的景观方案,并通过公司评审与确定，同意正式报批报建总图。

2.3.4营销体验中心建筑方案设计单位考察与确定，营销体验中心建筑主体结构施工图纸设计。

2.3.5确定各市政专项方案：完成小市政初步方案与大市政接驳方案，满足市政协调会沟通要求。组织供电、供水、市政、热力、燃气、地铁、通信、绿化等部门联合召开协调会。

2.3.6竖向设计论证，确定正负零标高。

2.3.7基坑支护与降水施工图纸设计、设计试桩图纸并提供桩基招标图纸、基础型式专项论证、桩基施工图纸、地下室结构施工图纸、报批报建全套施工图纸（以此报建图纸进行总承包招标工作）

2.3.8确定建筑方案设计单位并发放方案设计任务书、建筑方案设计有了设计成果之后需要进行内部评审，由前期部上报规划院并取得建筑方案批复意见，《概念设计方案》通过评审、《项目深化定位报告》通过评审。

2.3.9确定初设和施工图设计单位并发放设计任务书，完成初步设计并内部评审通过，由前期部向政府部门取得初步设计批复意见。

2.3.10跟踪项目主体基础施工图，跟踪全套施工图完成，取得施工图审查报告。

2.4工程部成本部：

2.4.1确定勘察单位，进行初步勘察和详细勘察。地勘中间报告供设计院进行设计试桩设计。

2.4.2落实施工用临时水、临时电、临时排水以及施工用道路与交通开口

2.4.3施工现场围挡施工单位、总承包单位、监理单位、桩基施工单位考察与招标

2.4.4设计试桩施工与检测。

2.4.5管理的地质勘查单位需要在设计院的施工图之前完成地质勘察报告。

成本部需要做基坑支护与降水设计单位、桩基检测单位、临时水施工单位等各种前期需要先进场的施工单位的考察与招标，最重要的就是确定总包单位和监理单位，确定总包之后才有可能拿开工证，确定监理单位之后才能让工程部的工作更好开展。这时候还需要确定后期小区物业公司（大的地产公司有自己专门的物业公司）物业公司可以先期介入售楼处进行服务。

设计、工程、成本、营销需要编制 《产品配置标准》 ，确定卖的房子的配置水平，可以理解为买车时候的高配、中配、低配。设计、工程、成本、营销 根据《产品配置标准》，编制《产品建造标准》，确定建造标准。

3、项目开工至项目开盘

项目开盘一般都会有相应的活动，并且一般情况下，那时的成交价也是最低的。首次开盘 之后就是正常的逢年过节销售策划活动和 宣传售楼接待客户了。

项目开盘需要完成两件大事：营销体验中心具备开放条件和销售许可证的获得。销售许可证的获得前置条件各个地区略有不同，地方政府为了防止开发商卖楼花之后圈钱跑路，规定项目工程主体必须达到一定条件之后才能允许销售，比如说，主体结构达到正负零，或者主体结构层数达到百分之多少。这样就控制了投资，达到跑得了和尚跑不了庙的效果。全套施工图完成，取得施工图审查报告后，将施工图纸下发到总包单位进入主体施工阶段。

3.1基础（桩基或筏板基础）开工

地产是资金密集型行业，如果不是需要捂盘，还是需要尽快让现金回流的，因为现金流对企业来说就像是血液一样重要。如何压缩工期尽早开盘销售是工作的重中之重。

桩基可以提前介入，对护坡桩和止水帷幕进行施工。

高层的钻孔灌注桩是常见的形式，施工过程中采用反循环钻孔洗孔，下钢筋笼，浇筑混凝土。

桩基础施工完毕后，要进行桩基检测，检测无误后进行下一步的工作。

3.2土方开工

总包进场后，对地块进行土方开挖，基坑深度超过五米还需要进行专家论证。

3.3人防或地库施工

人防和地库是正负零以下的施工部分。

3.4主体开工

对于高层住宅小区项目，主体阶段多是标准层一层一层往上“累加”起来的，过了正负零以下阶段（俗称“楼还在坑里呢”），上面的标准层基本上就是流水施工了。

此时完成的关键节点是正负零+预售许可证，项目达到可售状态

4、正负零至一次结构封顶阶段

此时的设计部有两项重点工作：景观设计和精装修设计，为主体封顶后的后续工作进行设计准备

景观设计：成本部配合确定景观设计单位并发出景观设计任务书——景观概念方案设计并通过评审）——景观方案设计并通过评审——景观初步设计并通过评审——景观施工图设计成果交底。

精装设计：成本部配合确定精装设计单位并发出精装设计任务书——精装概念设计——精装方案设计并通过评审——精装初步设计并通过评审——精装施工图设计成果交底。

总之，就是一轮一轮的评审，修改，让设计成果日臻完善，符合销售需求市场需求。

此时完成的关键节点是主体封顶。

主体封顶后大概45天的时间里，差不多二级结构、屋面工程基本完成，粗装修及外架全部拆除，外挂电梯供后期精装修施工单位运送物料。

这时候营销客服部持续的推盘，将原先进行捂盘的楼栋开售。期间一定会有各种策划广告活动和加推活动。

5、精装、景观、市政配套等大批分包进场施工

该阶段为现场最为杂乱的时期，各个分包既要服从总包监理的管理，又要执行甲方的指令。在抢工阶段，现场交叉作业面较多，极易出现双方扯皮的现象。

主要说说精装修。

精装修的点位布置（给水、排水、中水、照明、可视对讲、手动报警、网络……）在主体结构阶段就应该做好设计，出具末端点位施工图纸，避免后期更改在一次结构剔凿。精装修施工单位进场之后，对精装修的各个节点进行图纸讨论和确定，深化施工图纸，甲方确认材料样板，墙砖、地砖排版图纸，对施工单位上报的施工计划进行确认，并监督实施。

5.1施工样板间，样板带路样板点评

对每一个户型，每一种装修风格各自施工一个样板间，对发现一次结构不满足精装条件的问题提前排除。

5.2天花板（吊顶、乳胶漆、石膏线）

5.2.1轻钢龙骨石膏板吊顶

弹吊顶标高线、划分龙骨分档线——固定吊挂杆件——安装边龙骨——安装主龙骨——安装次龙骨——石膏板安装

5.2.2乳胶漆

5.2.3石膏线

5.3地面（地砖、木地板）

5.3.1地面铺石材或者瓷砖

排版图进行甲方确认——石材或者瓷砖进行施工封样——试铺——基层处理——弹线——刷水泥浆结合层——铺砂浆——铺石材或瓷砖——石材结晶或瓷砖养护勾缝

瓷砖或者石材，最怕的就是空鼓，小业主投诉会很多，防治方法是：“铺装前将基层清理干净，铲除落地灰，洒水清扫至清晰可见砼层。砼楼板洒水湿润至不吃水为止，陶瓷砖铺装前还需入水浸泡，水泥砂浆结合层随铺随刷避免风干，铺装完成24h后方可铺板上人。”

5.3.2地面铺复合木地板

木地板基层施工——弹线——铺地垫——铺地板

铺地板常见问题是空鼓、藏灰、行走时地板有声响。在施工过程中，木地板基层一定要清理干净无灰尘，否则将来这些灰尘会从踢脚线处冒出来。

5.4墙（墙砖、壁纸、乳胶漆）

5.4.1墙面贴瓷砖

排版图甲方确认——基层处理——抹灰——粘贴瓷砖——勾缝

瓷砖的通病是空鼓……

5.4.2裱糊壁纸壁布

刮腻子并打磨平整——涂刷壁纸专用基膜——计算用纸并放线——粘贴壁纸——花纸拼接——修整清理

阴角要“裁一刀”，阳角不裁。空鼓了就“打针”注胶。

检查壁纸的平整度，有一个终极技巧，就是在天黑的时候用手电把光线顺着壁纸要检查的方向投射过去，看光在壁纸上留下的影子。

5.5入户门、木作（室内门、橱柜、踢脚线、门套垭口套）、淋浴房、洁具、栏杆……

5.5.1木门安装

木质附框制作、安装——安装门套及贴脸线——安装门扇——门五金安装

5.5.2橱柜制作、安装

定位放线——组装柜体——安装底体——安装吊柜——安装门板、台面

装修阶段工程管理所注意到的一些问题：

1、材料进场：现在的人工费比较透明，装修公司为了节约成本只好从材料下手，主材和辅材用一些假冒伪劣产品以期降低成本。针对这种情况，需要与监理严格控制材料进场时的查验工作。比如，石膏板龙骨、金秋木业的大芯板可以查厂家的电话号码、科勒洁具可以查防伪标识、有防伪涂层的更好。

2、坚持样板带路，这样管理有标准。

3、材料样式、排版深化图纸尽量按照美观大方的标准考虑。

4、在招投标时就把甲供材归入到精装施工单位下管理，写入合同，减轻甲方管理甲供材的压力。

5.6说说外檐石材幕墙

高层住宅的外檐石材幕墙基本上是做1-3层，再往上外墙做成涂料（真石漆等）。工艺采用干挂石材工法：搭建脚手架——施工背板——安装竖向龙骨——安装横向龙骨——安装大面石材——安装线条——打胶收口

6、物业移交、竣工验收、竣工备案

公司内部向物业移交项目的各个部分，包括土建机电工程实体和资料。该阶段物业公司已经由售楼处工作逐渐向工程现场偏移，物业公司工程部门会分组派人进行分户验收，甲方、施工单位、监理配合。出现的户内室外的质量问题记录下来，并进行几轮整改，最后会和物业进行整体的承接查验（工程实体和工程资料），签署协议。

竣工验收备案之前，先做好档案验收（城市建设档案馆）、电梯验收（特种设备监督检验技术研究院）、防雷验收（防雷中心）并集齐规划验收合格意见（规划审批局）、配套验收（配套办）、消防验收合格意见（消防大队，让消防施工单位搞定）、人防验收合格意见（人防质量监督站）、节能验收合格意见（有的质监站会拿来说事，其实建设单位自行组织即可）、环保验收合格意见（环保局）。最后进行总验收，然后竣工验收备案。

7、已售部分集中交付小业主

前期通知小业主交房日期，业主集中交房方案通过评审。具体流程为：

核验业主身份——签署面积差价《补充协议》——结算面积差价款，换取发票——收取水电燃气代收的费用——领取钥匙及两书的的发放——签署承诺书——产权代办咨询并交纳房屋权属转移登记委托费——客户验房——收取物业管理费、能源费，水电气及供暖费，签署《消防安全责任书》，填写《业主基本情况登记表》——领取《业主手册》、《园区服务手册》和《产品合格证》等并签署《业主物品交接清单》。

交付完成之后，不可能小区所有的小业主都会接收，肯定会提出对商品房的各种意见。开发商和施工单位针对这些意见会进行维修整改。这个过程持续3-5个月不等。维修多发地方常见于“木饰面划伤、木门轨道偏离导致门关不严、瓷砖空鼓、木地板划伤翘起、外窗打胶不严漏雨、壁纸鼓包、粉刷石膏返潮导致壁纸发霉、地砖粘接剂返潮导致踢脚线发霉”……这些问题有的可以在施工过程中避免。

8、营销体验中心

售楼处的建设单独说：由于要保证项目的顺利按期开盘，售楼处的工期很多都是非常紧的。售楼处的选址，建设的标准直接关系到该小区的销售业绩，是体现公司实力的一个窗口，一定要建设好。营销体验中心可以设置在人流量较多的写字楼（样板房单独设置），或者自己选址进行临时建筑的建设。如果是临时建筑或者是正式建筑以后变为小区会所，那么建设难度就会大幅加大，麻雀虽小五脏俱全，公司每个部门都要参与其中。根据一期开发体量来设计售楼处的规模。由营销部进行市场定位，提出样板间户型设计需求、营销体验中心功能性使用要求、营销体验中心广告围档营销设计并提出该广告围档的建筑结构设计要求。

8.1前期部：

对营销体验中心报批报建（将来会拆除就报临时建筑，如果后期改成会所或者临街商业就报永久建筑）。

8.2设计部：

完成营销体验中心建筑方案、主体结构施工图、营销体验中心外立面设计（含夜景照明）、精装修设计、景观设计、营销体验中心建筑设计、营销体验中心软装设计、营销体验中心广告围档建筑结构设计、示范区以及样板房建筑施工图纸、示范区与样板房的装修设计等。

8.3成本部：

地质勘探和营销体验中心总承包单位(含普通机电、初装修、室外排水系统以及道路、回填土)可以并入项目主体的招标合同内容中。外装施工单位和室内精装修施工单位（含示范区与样板房）可以合并。

8.4工程部各种专业工程师管理的各种分包进行施工：

营销体验中心主体结构施工（大多按照钢结构、压型钢板钢筋混凝土楼板结构体系、二层结构考虑）、营销体验中心装修施工、空调供货与施工单位、消防工程施工、夜景照明工程施工、智能化工程施工、标识工程施工、景观施工（其中大型苗木可以甲供）、室外市政工程(仅限于给水、电力、电信、热力等，议标委托)、营销体验中心软装施工（含示范区与样板房）、广告围挡（可直接委托总包做）、临时道路与场地平整等零星工程、临时道路施工。

很惭愧，在地产公司不久，只在工程部做了一些微小的工作，看到了冰山一角，很有可能是盲人摸象。初入这一行当，就浅显的说了一下，姿势水平还亟待提高，各位专家请轻拍。

利益相关：某房地产公司基层员工。