房市密码——如何看待中国这二十年来房地产暴涨的现象

房市密码——如何看待中国这二十年来房地产暴涨的现象

房市密码——如何看待中国这二十年来房地产暴涨的现象

世界经济史是一部基于假象和谎言的连续剧,要获得财富,最佳的做法就是认清其假象,投入其中,然后在假象被公众认识之前,退出游戏。——索罗斯

一、现实的前提

人类的历史上,永远少不了各种经济奇观。与其说是奇观,倒不如说人类的经济历史本身,就是超脱于教科书之外的——因为这些教科书本身就是教条的,基于一些本星球根本不存在的假设。

而我的理念是,现实高于理论。理论和概念,应该是现实的抽象而不是相反。如果现代经济学都是基于一些根本不存在的前提,那么它们根本就没有意义,还不如基于现实的情况,给出一些统计学上的概括更有价值。

针对中国房地产市场连续二十多年狂飙突进这个奇观,中国和外国的经济学家给出了各种各样的解释,让人如坠五里雾中。如果从纯粹市场经济理论的角度,我们应该从供求关系来分析房地产价格的变化。的确有很多人从这个角度作了分析,然而并没有什么卵用,因为中国房地产市场,并不是一个自由市场,它是被操控的。单纯用供求关系来分析房地产市场,很多问题根本说不清楚。而中国政府的很多所谓调控措施,你看了本文之后,就能明白,都是无耻的谎言,根本不是为了调控房地产市场价格下跌,是做了婊子还想立牌坊的政客谰言。

如果要认识中国的房地产市场发展变迁的历史,有两个前提切不可忘掉:

1. 中国的土地都是属于国有的,国家控制了土地的供给。

2. 中国的货币M2以平均20%的增长速度从1991年增长到2016年。

二、政府庄家和地产链条

第一点,实际上代表了:中国政府,尤其是地方政府,事实上成为了房地产市场的大庄家。从这个角度出发,你就可以解释中国房地产市场的很多问题。如果对庄家这个概念不熟悉的,可以去搜索下A股市场里面那些曾经强庄股:德隆系、xx系,等等。看一看他们所操控的股票的走势,然后设身处地的想一想如果你是庄家,你对控盘筹码的态度会如何。

另一个巨大的利益推手,就是分税制改革和土地出让金,前者让中国的中央政府和地方政府形成了强干弱枝的局面,同时也形成了地方政府事权与财权不统一的局面。地方政府领导想升官,想出政绩,有很多事情要做,也有很多事情想做,但是他们没钱。就在这时候,房地产行业的兴起,和土地出让金的出现,给了地方政府一个最好的钱袋子,实现了官帽子和钱袋子的双赢。

于是,一切就这么开始了。

地方政府买地拿钱,房地产商贷款拿地,同时用钱打通各个关节,喂饱各路牛鬼蛇神,打发好拆迁户。开发好之后,不仅房子可以卖钱,还可以带动周边地价上涨。这么一圈下来,政府有钱又有GDP、银行有利息有业绩、各部门好处收到手软、黑社会拿钱干脏活、拆迁户不仅有拆迁费还有拆迁房,几乎人人满意,个个得利,就算是其中有些微摩擦,那也是白璧微瑕,白璧微瑕。即使是高价买了房子的刚需们,看着后面房子价格一路上涨,账面价格节节攀升,心里也是美滋滋的。

世界上竟然有如此美妙的好事!!竟然能够做到各方面多赢的同时,还推动中国的经济飞速发展!!OMG,怪不得说房产兴邦实业误国,诚不我欺啊。

如此好事,各地政府当然是争先恐后,大干快上,拆迁建楼之风全国盛行,哪怕是我老家那个六线山区小城镇,也和雨后春笋一样的冒出了无数的新楼房。

那么有谁利益受损了吗?

有!就是在这个房地产利益链条之外的所有人。具体分析,后面再说。

然而这一切好事,到了2013~2015年突然有了变化,中央针对房地产市场提出了去库存的说法,也实际上出台了一系列的措施。然而事实究竟如何?

实际上你考察数据之后可以发现,所谓的房地产库存,是冰火两重天。三四线城市库存积压,而一二线城市,尤其是一线城市,除了少数之外,并没有很严重的库存。

这背后的缘故,其实很简单,就是四个字:土地额度。

具体的因果,知乎已经有大神解释的很清楚了,见下面链接。

中国的土地错配,说好听点叫做错配,说难听点就是越穷越没钱的庄家,它控盘能力越差。如此形成冰火两重天,一边是三四线城市房价低迷的同时,土地配额太多,新城和开发区东西南北各有一个,到处鬼城需要去库存;一方面是一二线尤其是一线大城市,土地配额非常吝啬,使得房价一年一个跟头。感兴趣的可以去这些个政府网站上面查一查,查上海市每年放出的土地配额,感受一下高明的庄家是如何控盘的。

planning.pudong.gov.cn/

shgtj.gov.cn/tdgl/tdgy/

比较2011年和之前的土地指标,是好几倍的差距。之前的上海土地指标也和三四线城市一样,土地指标给的很多,但是从2011年之后开始逐渐控制,最厉害的是2015年,只有2010年的一半,2016年的四分之一。

这一切最可能的操盘手是谁呢?

当然只可能是上海市政府一把手。



三、飞奔吧M2

针对第二点中国M2的增长,可能很多人还对这个事实缺乏感性上面的认识。我可以打一个比分,全世界二十多年平均投资收益率保持20%以上的,只有一个人,就是巴菲特。换句话说,只有巴菲特才能跑得过中国这些年的M2.

但是别担心,只要你做一件简单的事情,就可以超过巴菲特。那就是三成首付在一线城市买房——你就这样跑赢M2,So easy。

那么中国这么高的M2增长率是哪里来的呢?请看这张表,这是央行的资产负债表,我简单解释一下:

某种程度来说,人民币是绑定美元的,并不是自由可兑换的货币。无数中国血汗工厂出口产品,换回来美元,它们将美元存到商业银行,商业银行根据法律规定将这些美元强制按照汇率兑换为人民币,并记在央行储备货币这一栏下面的其他存款性公司存款。

于是在央行的资产负债表上面就出现如下一幕:注意看看资产这一栏,是什么占大头?外汇。

而负债这一栏,什么占大头?其他存款性公司存款。

看懂这张表,你就看懂了中国过去十几年的经济循环,看懂了中国经济的发动机,看懂了未来经济的方向,看懂了外汇因此衍生的M2才是中国经济的的发动机和问题根本。

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然后我们把两个问题联系起来看。

中国的M2由于出口入超的外汇储备增长,而飞速增长,某种程度来说人民币和美元是隐性挂钩的。但是我们可以看到,只算物价指数,这二十几年来,中国的物价,并没有跟随M2突飞猛进的增长几十倍,我在网上查到的二十多年来的整体通胀率,只有五倍左右。这背后最大的功臣之一,就是房地产和基建。它吸纳了天量数字的M2,将其从资本数字变成各种花园小区,各种配套,各种基础设施,同时也变成了一线城市的天量房价。

就好像我在上面说过的,一切看似都很美好,貌似所有人都得益。但我们知道一点,世界上没有免费的午餐,就算是做爱这么美好的事情也必须要有人买单,何况是炒地皮?

受损害的是谁呢?

是身处一线城市,除了地产链条上面的所有人,尤其是外部流入人口和本地企业。这种影响,是缓慢的,但却润物无声。一直到最近两年,房价真的飞到天上去了,并且造成一系列不良影响,我们才惊然发现,一业兴而百业衰,房地产,真的绑架了中国经济。中国经济,竟然不知不觉之中,染上了香港病。

早在若干年前就有人预言中国会重蹈日本和香港房地产的覆辙,谁都没想到,一语成谶。

人类从历史中学到的唯一教训,就是人类无法从历史中学到任何教训。并不是愚蠢,而是由于过于“聪明”的贪婪。

人性不变,资本也不变

五、历史的拐点和美梦的终结

写到这里,就要引入我之前发表的两篇文章,一篇是原创的,已经被河蟹了,在公众号可以看到,标题是《旧神已死,新神将至,人类的历史再次面对转折》,另一篇是转帖的,作者是大文豪曼因斯坦,名字是《2016上半年,楼市,汇率,加息以及其他》,写得比我不知道高到哪里去了,推荐大家都去看看。

《旧神已死》这篇很长的文章,核心思想很简单:美国建立的世界秩序和美元主导的经济体系,都已经步入拐点,逐渐走向崩溃。美帝主导的全球化2.0时代宣告终结(全球化1.0是大英帝国主导的世界殖民体系),群雄并起的战国时代拉开序幕,并将在相互吞噬之后,决出最后全球化3.0的主导者。政治和经济是孪生子,旧的世界秩序崩溃的背后,是美元主导的全球信用货币金融体系的崩溃和重构。而其中标志性的事件,就是美联储加息和美债收益率的反转。特朗普的上台,只不过是这一场宏大历史歌剧的幕间协奏曲。

而大文豪曼因斯坦这篇文章内涵就相当丰富了,等于是给中国经济和货币政策做了一个解剖。其中一部分内容和我上面一致,另一部分内容就是预言了未来美元加息之后的经济走势。推荐大家看原文,能够学到很多干货。

这两篇文章,一篇偏政治,一篇偏经济,从两个方面对过去和现状进行了概括,同时对未来做了预判。

简单总结下两篇文章的观点:过去几十年的中国——美帝经济大循环已经结束了。美元加息宣告新的经济秩序需要重建。本届中国政府试图通过股市改革和直接融资来调整经济结构、激活资本市场的举措,随着2015年7月份的杠杆崩盘宣告失败,未来重启还不知道到什么时候。之后为了稳住经济发展,重归地产经济和基建刺激的老路,同时配上了供给侧减产能的新药丸——目前来看,除了药效过猛之外,一切良好。

在拖延了一年之后,美联储狼来了的游戏终究要宣告结束,今年年底再次加息已经是铁板钉钉,通过人民币汇率和美债收益率的升高,我们已经提前知道了这一点。而从市场的判断来看(通常来说,市场的判断是对的),美联储未来的加息肯定不止一次。因为它必须要为未来随时可能的下一次经济危机储备弹药,换句话说,提供未来降息的空间。

中国的M2这些年已经下降到了平均15%左右的水平,比之前20%的狂飙突进少了很多,预计随着进口的萎靡和GDP的下降,未来这个数值会进一步减少。而M2就是房地产的生命线,一方面是M2的增长率降低,一方面是为了中国必然跟随美联储进行加息,地产经济的未来可以说岌岌可危。国家不可能为了保住一二线城市这两年50%的房价增长(只牵涉到区区百万级别新近买房的中产和小资),而不顾保汇率和保外储的根本大局。

可以这么说,15~16年的房价突然暴增和国家的最严限购,可以看作一盘大棋,目的就是给中国房地产留下缓冲垫(已经暴涨50%,再跌回去只会影响最近买入的人),同时锁住流动性(避免资本流出,影响汇率和外储)。

任何理论,必须要与现实相符合,才有价值。这两篇文章都已经发出来好久了,我们用最近的局势进展,来印证一下。

最近一个很劲爆的消息,就是2016.11.28的房产新政,新政主要包括下面几条内容:

1、首套首付从百分之三十提高到三十五
2、全国内有过贷款记录的家庭或者在上海有一套房的再买房认定为二套住房,普通住宅首付五成,非普通住宅首付七成。
3、公积金贷款收紧,有过两次以上公积金贷款记录的家庭或者买二套非普的家庭停止发放公积金贷款。

新政所造成的直接影响,大家可以看看这个帖子的讨论,对第一套房购买者影响较小,可以说只是警告,但是对第二套改善型投资者则是造成了致命打击,参考这个帖子,zhihu.com/question/5310,已经说得比较明白了。

我在这篇文章要说的,是对政府意图的揣测,以及和印证我之前文章的预测。

简单评价政府这次新政的目的,四个字:关门打狗。

政府的这个措施明显是在锁死流动性,同时防止银行风险扩大,主要针对的对象,是房产置换改善型投资者——也是我之前所说的,本次房产热潮的推手。我曾经在另外一个回复中写到过,这两年一线城市房价飞天,就我个人所见,基本是本地人改善型需求,因为一般外地人根本付不起首付。为什么针对这批人呢?第一,因为他们有钱接盘。第二,他们人数比较少,政治影响小。第三,他们是换外汇最积极的人(我个人的经历和网上的见闻)。

目前看来国家对情势的评估比我想的还严重,所以手段也比我想象的更狠。之前大家都说政府只有两个选择,一个是保汇率/保外储,另外一个是保房地产。现在,政府是既要保汇率保外储,同时也想要尽量稳住房地产。这个措施在冻结房地产市场二手房交易的同时,也等于国家在给房地产市场上保险,避免真的出现踩踏式的崩盘。

但是我个人对这种限制流动性的行政手段,都是不感冒的。股灾的经验已经告诉我们,在一个流动性很差的高杠杆市场,人的非理性会造成多么可怕的后果

不过二者不能简单类比,股灾里面的杠杆投资者,很多人是配资的,承受能力非常差,市场稍微有风吹草动,就会形成踩踏式的羊群效应。而房地产市场的参与者,相对来说承受能力要强很多,而且国家之前严厉打击了首付贷、零首付、众筹买房等等行为,也是为了避免这种情况发生。所以说,房地产市场的承受能力肯定比股市要强得多,而且国家有很多行政调控的手段(最简单比如宣布停止新的土地供应,降低首付比例,放开购买限制等等),而且二十年不断上涨的房地产市场,也意味着各种持币待购的接盘侠少不了,所以出现股灾那种情况的可能性非常小。

但是不出现股灾那种崩盘的情况,并不代表房地产市场可以岁月静好,平稳持续。关键看未来中国跟随美国加息之后,在资金面紧张的情况下,房地产市场表现如何。如果资金收紧之后,真的出现很多投机客和中小房地产商熬不住,被迫低价倾销也要解套;或者同时出现房产价格跳水和外汇占款大幅度减少,这些都是非常强烈的警告信号。标志着有一大群市场的参与者,他们要么是资金链绷得太紧撑不住了,要么是非常不看好房地产和中国经济,不惜代价也要逃离。

如果出现这种情况,那么中国政府一定也会采取相对应的措施,到时候外汇管制可能会更加严厉,也一定会有新的针对房地产行业的政策。货币政策可能想办法定向放水,稳住整个局势不要崩盘。

2017,我们拭目以待。


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最后解释几个通常会有的误区:
1. 认为政府决策者太蠢,就知道限购,不知道采取有效措施降低房价。
解释:图那义务。中国的体制,爬到政府里面上层的都是人精,你都知道的措施他们会不知道?他们就算是犯错,也绝对不是因为愚蠢,而是因为贪婪。中国政府作为庄家,他会不知道怎么降低房价?简单得很,上海政府只要放开土地指标,房价马上会下来。如果再加上房产税开征,哪怕只是一个风声,那效果更是杠杠的。
之所以不做,每次涨得过快就搞限购,根本原因很简单,因为庄家根本就不想他手里的筹码跌!!!允许回调,但是总的上涨趋势不能改,整个市场不能崩。从结果来看,地方政府这些领导,比证奸会的能干NNN倍,萧*岗把2015年的杠杆牛玩死了,但是一线城市的房产牛若干年都活得好好的。

2. 认为政府决策者之所以搞限购、提高首付等措施来控制房价,是因为害怕房价过高,导致民怨过大。
解释:图那义务。现在的体制,民怨有个鸟用,它又不是你选上去的。只要你的怨气没达到上街游行或者造反的程度,在政府眼里,那都不是事,是事儿也就烦一会儿,一会儿就完事。
那么为什么政府要控制房价呢?这就要谈到坐庄的艺术了。坐庄可不是你生拉硬拽把价格一直往上抬就行的,这个节奏感的掌握,和投资者or投机者的心理掌握,是非常考验火候的事情。该拉升的时候拉升,该横盘调整的时候横盘调整,还要配合整个经济大大形势。你以为这个地产庄家做起来容易啊?调控,是控盘艺术的一种。
但是2015~2016年这波涨势为何如此凶猛不顾吃相,后面的调控又为何如此凶狠不要脸面。其实已经证明了一件事情,就是这个庄,越来越难坐,这个盘,越来越难控。
整个经济形势基础已经发生了变化,货币政策进退两难,汇率房市难以兼顾,中央这个家不好当。


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编辑于 2016-11-29