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北京上海的“拆店修墙”怎么看?

北京上海的“拆店修墙”怎么看?

在北京上海,最近成排的临街店面正在悄然地被拆除,然后砌墙封闭。

看看君认为,对临街店面全都一拆了之,或许不是最好的办法,需要展开理性分析,倾听各方声音,审慎处理。


通过本文,你将讨论以下问题:

  • 拆店修墙行动是怎样的?

  • 街边店铺对城市有什么作用?

  • 拆除街边店铺是为了什么?

  • 街边店铺应该被拆除吗?

  • 除了拆除,还有没有其他更好的办法?



1

北京上海,正在拆除临街店面


北京城的各个角落,最近正在开展轰轰烈烈的“整治开墙打洞行动”。

这个行动到底做了些什么呢?通过下面的对比照片,可以很快了解。

南菜园街乙1号楼整改前后 图片来源:西城街巷事



等等,图片下的标注是不是搞错了?


为什么上面门面热闹的是“三年前”,下面门庭冷落的是“现在”,?店面不是一般随着城市发展越来越多吗?


不,你没看错,“整治开墙打洞行动”,就是把现有的临街店面变回之前的状态,犹如,逆转时光。



簋街新修的咖啡店、餐厅,正待拆除砌墙 图片来源:@宋壮壮



北京在拆除的只是破旧的门店吗?并不然,拆除是成排的、成片的,不少新修的、看着颇有档次的门脸儿,同样要拆。


仅2017年前三个月,北京市已整治“开墙打洞”6091处,这还只是全年计划的37.8%(北京晨报)。仅西城区,近三年来治理“开墙打洞”1496处,13297.4平方米(西城街巷事)。


换句话说,北京的临街店铺正以每月数以千计的数量在消失。


整治行动的方式也很直接:“开墙打洞”的逆过程,重新将店铺拆除,砌上围墙。


图片来源:中国网

图片来源:中国建设报


上海正在发生的事情,与北京相似。


上海拥有密集的的小街道,临街开店比比皆是,这些街道充满了生活气息,天然就是“开放街区”的良好范本。


2016年8月,整治前的永康路



然而,这一年来,上海开展了“街区整治”、“街区风貌提升工程”、“拆五违”等行动,相继拆除了许多街边门店,甚至整条街一起搬迁——“愚园路、复兴路、永康路、大沽路、古羊路、红坊,之后可能还有嵩山路。”

2017年4月,被拆迁的古羊路



现在,我们大致明白两个城市正在发生的事情了。接下来,我们稍微回顾城市理论,讨论街道店铺的作用。



2

街道店铺对城市有多重要



“表面上,老城市看起来缺乏秩序,其实在其背后有一种神奇的秩序在维持着街道的安全和城市的自由”

——《美国大城市的死与生》



(1)街道店铺的第一个作用:提供安全环境


美国著名城市社会学家简·雅各布斯在她的1960年代的著作《美国大城市的死与生》中提到了街道的三种用途:安全、交往、孩子的教育。


其中,颠覆了当时整个城市学界的一大观点是:


对孩子来说,空旷无人的街道与公园,比人来人往的街道更加危险


美国城市最危险的地方是哪里?许多留学生会告诉你,不要去偏僻的公园,更不要去夜晚的公园



在1950年代,纽约市曾经把大量的街道拆毁,建成空旷的住宅区和公园。结果,哪里改造,哪里的少年犯罪率大幅上升,最严重的一些青少年帮派斗争全都发生在这些新建的公园里。


研究表明,别的因素都没变,“孩子们仅仅是从一个成人经常会看到的地方,转到了成人出现率很低甚至根本没有的地方”。


道理并不难理解:“谁会在人来人往的商业街上打架呢,又不是古惑仔电影,总要找个没人的地方才打得起来嘛!”


在如此众目睽睽的街道上,实在很难想象小孩子在这里打群架,就是偷偷尿个尿,估计也是不太好意思的——


纽约格林威治村,雅各布斯旧居,被视为纽约最宜居的街区之一 来源:自摄



雅各布斯把临街店铺的主人们,称作“街道的安全眼”,他们随时都在“监视”着街道,如果出现了什么紧急事态,大人们可以随时提供帮助。


“在我们这条街的尽头,在公寓楼、裁缝店、我家的房子、洗衣店、比萨屋和水果摊的前面,有12个孩子正在人行道上玩,他们同时也在14个大人的视野之内。”


中国的城市居住密度比美国高,街道更热闹,这也是令中国城市更安全的因素之一,而央视的这部公益广告,是对中国式的“街道的安全眼”的最佳诠释:


公益广告-平安中国回家篇_腾讯视频 https://v.qq.com/x/page/5lMKu6qOkEy.html


CCTV公益广告《平安中国》回家篇



一位小女孩晚上骑车回家,经过一段胡同的时候,一位路边摆摊卖小吃的大爷,特意打开了灯,将小女孩要经过的那段路照亮……


店铺老板,除了“街道的安全眼”的作用之外,还是这条街上的“老熟人”,人们知道他今天在这里,明天也会在这里,让人们安心。


然而,现在,临街的店铺正在成排被拆除。


老大爷这样的“安全眼”,估计早已不在,小女孩还敢独自深夜走进小巷吗?


拆店修墙,能让我们的街道变得更安全吗?



(2)街道店铺的第二个作用:提供经济交往空间


如果说街道是城市的血管,那么临街店铺,就是公共空间与私人空间之间物质、能量、信息频繁交换的“血管壁”界面:

毛细血管壁两侧的物质交换图,不妨把血管想象成道路,组织细胞想象成单位和社区,是不是与城市社区很像? 来源:中学生物题



一方面,城市的临街界面是丰富多样的。它们其实很难用“店铺”一词简单概括,其实为我们的城市提供了丰富多样的业态空间:除了商业性的零售、餐饮,还可能是具有公共属性的银行、诊所、社区医疗中心。


虽然被规划出来的大型商业综合体能满足大多数购物需求,但是人不会天天逛商场,市民的需求是无限丰富的,总有许多需求商场无法满足。同时,许多店铺碰撞在一起,诞生出了意想不到的新业态,比如非常接地气的“楼上网吧+楼下烧烤店”。

临街商铺构成示意图 自绘



另一方面,临街店铺是最基础的“创业空间”。我们现在总觉认为互联网创业才叫创业,其实,在自家楼下开家店,做点小生意,才是最基本的创业方式。一条街一排门面的背后,是几十家小微企业。


不要小看它们,有多少了不起的企业,最初也就是从一排门店做起的,比如著名的苏宁电器。


拆店修墙,能让我们的街道变得更繁荣吗?


1990年,南京江苏路、宁海路口,只有200平安方米,10多位员工的苏宁电器创始门店 来源:新京报



(3)临街店铺帮助塑造开放街区


从安全与繁荣两个角度出发,雅各布斯提出了她的设想:由小路网和临街店铺构成的、功能混合的社区。这一设想深深影响了美国60年代之后的城市建设。


中国从美国走过的弯路中吸取了经验,在去年的国家文件《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出了“开放街区”的概念。


开放街区-宜宾莱茵河畔,外部与城市共享,内部仍是私人小区 来源:腾讯图片



“开放街区”这一概念因为用词模糊,最初造成了很大误解和争议。我也作了科普:并不是要拆除门禁,而是化单一大社区为多个小社区。(参见:《开放街区:从世界各城市的500米街区说起》)


临街店铺,是“开放街区”的重要组成部分:



“与封闭式小区相比,街区制则意味着以居住组团为单位,用街道把小区分成面积更小的若干块,这样可以在街道上发展商业,让小区拥有除住宅以外的更多样的功能,方便居民生活,并促进人与人之间的交流。”

“女孩子们喜欢逛街,但有哪个女孩子会去开发区逛街的?”杨保军举例称,在北京,到处都是宽阔的大马路,“在大街上逛来逛去,一分钱都流不出去”,但到上海的老城区,那里自近代来以来甚至更早的时候就是街区制,人们在街上走着,看到橱窗里的好东西就去买了,“不知不觉当中”就会产生消费。


——《中国城规院院长:开放街区重点不是拆围墙》财新网


然而现在,临街店铺正在被拆除,街道两侧重归围墙。


“拆店修墙”,让我们更接近“开放街区”了吗?



3

“拆店修墙”的利弊讨论



城市问题是复杂的,政策问题也是复杂的,对“拆店修墙”行动的辩证讨论,需要从利与弊两方面展开。


首先,有果必有因,我们需要站在城市管理者的角度想一想,拆除街边店铺的目的和价值到底是什么?



“拆店修墙”,大致有以下三大原因:


(1)拆除违法建设

治理违建是城市管理中非常必要的工作。北京2013年就启动了治理违建的专项行动,几年来拆除了数千万平方米的违建。特别是卓有成效地拆除了许多郊区农村土地上的,有火灾隐患、质量隐患的违建。通过“拆店修墙”,消除了房屋安全风险,维护了规划管理的权威性和严肃性。

补充一下,拆除违建,与“拆店修墙”,是有重合之处却又不完全一致的两个事情。治理违建是常态化的,有专门的主管部门和明确标准的。“拆店修墙”是多部门联合的、行动式的。两个事情的主管部门、执行标准、执行办法都有一定的区别。


(2)治理外部干扰

一些商铺占道经营,侵占了公共空间。此外,某些店铺带来的噪声、炫光、污水、垃圾,这些经营活动带来了经济学所说的“外部性”,影响了附近的居民,类似的投诉不在少数。通过“拆店修墙”,改善了居民住宅区的品质,让不少居民满意。

一份市民意见 来源:北京城市总体规划公示意见记录



(3)疏解“低端人口”和“低端产业”

北京、上海启动了控制城市规模的计划,部分人口与产业将被疏散至其他地区,临街店铺中的“小超市、小饭馆、小菜站、小装饰建材、小理发店”不少,拆除临街店铺,正好一定程度上与疏解低端产业的任务重合。通过“拆店修墙”,有助于实现控制城市规模的任务。


因此,应该说“拆店修墙”是有它的“利”的一面的,并且有为数不少的支持意见。



另一方面,结合前述理论,可以提出“拆店修墙”的三方面成本:


(1)街道安全程度的下降

由于街道店铺的减少,承担“街道的安全眼”职能的店铺老板也就少了。街面上不再有身份安全的店铺老板,而都是身份未知的陌生人。人在此做坏事被抓住的可能性降低了,受到侵害获得帮助的可能性也降低了。虽然监视器可以提供一定的安保作用,但是事后起效的监视器,并不能替代可以提供及时帮助的店铺。


某市场改造前后 来源:西城街巷事



(2)城市经济活力的损失

直接经济影响是经济损失。按照前述北京数据计算,2017年全年计划将拆除14.3万平方米的临街店铺,这些可是北京的“临街旺铺”,按照10元每平米每天的租金来算,仅每天产生的租金就达143万元,每年5.2亿元。按租金占营业收入的20%计算,则这些店铺产生的年营业收入就达26亿元。各项税费按8%计算,则带来财政收入2亿元。


而这,仅仅是一年拆除店铺的影响。北京固然财大气粗,去年财政收入5000亿元。但是,不是每个城市都敢说,每年减少上亿元的财政收入来源的。


间接的影响,则是潜在的创新创业空间的损失。临街商铺总数的减少,将增大餐饮、零售、服务类创业的成本和难度。谁也不知道,这些小门店里,有多少潜在的苏宁、全家、味多美、西少爷。小不一定代表低端,东京多少家米其林日料店,就藏在小街旁十几平米的门店里。国内不少大排长龙的“网红小店”,动辄每年纯利数百万,超过许多企业。



(3)城市服务的损失

临街商铺提供的服务是综合性的,24小时便利店、24小时药店等,都已不仅是商业功能,还兼有社区服务性质。住在老城区的人们可能一边抱怨楼下早餐店早上太吵,一边每天下楼买包子。真让他到新城区,每天要走一站地去买早餐,估计也是不乐意的。

社区门店没了,便民的“O2O”、“社区自提”,还接着做么?

南菜园街乙1号楼整治前后 图片来源:西城街巷事



同时,临街店铺的减少,可能带来城市交通量的增加,原本步行可达的需求,现在可能要坐车去,或者改为叫快递和外卖,都会带来新的交通压力。


以上三点是“拆店修墙”的“弊”的一面,要整个城市付出相当的成本。



现在,利与弊都摆在眼前,“拆店修墙”是利大于弊吗?在利与弊之间,如何权衡?



4

除了拆除,还有没有其他更好的办法?



城市问题很复杂,每个人心里可以有各自的回答。


对于“拆店修墙”的利弊得失,或许结论是开放的,并没有标准答案。


不过,作为一个城市研究者,我单纯从学术角度提出一些补充性的观点,弥补思维误区:其实不是“拆vs不拆”的两难选择,而是有非常丰富的处理空间



(1)标准可否明确

对不符合防火要求、建筑安全规定的那些违法建筑,坚决拆除,这是毫无疑问的。

但是,有的被拆店铺很新,还有的是上面没住宅的独立门面房,如前述的簋街新修的餐厅,也有的店铺一直都有卫生、防火、营业执照等合法许可,为何判定它们是违建?这里或许需要拿出该建筑的相关历史记录,拿出公开的、明确的标准来。

一个常用的判定标准是:“上住下店”的是违建。但是这对于许多城市并不适用。例如,商业氛围浓厚的广州市,“上住下店”的骑楼是重要的传统民居形式。而成都的玉林小区,是旧住宅区逐渐拥抱城市商业形成的特色街区,早已经成为了成都的一张文化名片(赵雷《成都》)。

骑楼爱好者制作的广州骑楼模型 来源:水印

成都玉林小区 来源:自摄



我国的建筑管理标准,与其他很多国家一样,都有“用地兼容性”的安排。一般类型的城市型居住区,是兼容一定程度的社区商业的。


以美国为例,为鼓励街区的功能混合,一般都不会在市中心规划单一的住宅用地功能(高端纯居住区通常在郊外),书店、餐厅、美容院等外部影响较小的、在兼容性范围之内的功能调整,是不需要受到太多管控的。


至于巴黎,干脆用立体的功能划分,代替了平面的功能划分,上住下店是一种标准建筑形态,形成了独特的街道咖啡馆文化。

巴黎街道咖啡馆 来源:百度



当然,如果是酒吧、夜店之类可能造成外部干扰的功能改变,则不能出现在一般的住宅区内,或者需要专门的规划许可,再加上附近相关业主的一致同意。从这个角度看,上海一些酒吧街的整体搬迁,是值得支持的。


所以,是不是可以把带着用地兼容性的规划图和建筑规范拿出来,仔细研究,确定标准,再决定拆留呢?



(2)范围可否区分

“拆店修墙”还有一个原因,就是对历史文化街区的保护。不过这里有个有趣的现象,许多著名的文化街区,最初都是在市场环境下自发形成的。比如北京的南锣鼓巷、什刹海,上海的田子坊。

北京南锣鼓巷 来源:北京晚报

上海田子坊 来源:汇图网



同样是“破墙开店”,有的地区的店铺越开越破,而有的地区开店铺,在艺术家、设计师的参与下,却提升了这里的魅力,越开越高端。对于这两类不同的地区,是否应当采取分别处理的方式?南锣鼓巷和田子坊会被封上吗?对于城市里正在越来越好的地段,是否应该保留它们的自发活力?



(3)修墙以外的办法

拆完店铺之后怎么办的问题,其实非常值得讨论。


第一个办法,修墙。这是最简单的办法,也是现在采用的办法。


然而,墙与墙之间是有差别的——

两种修墙方式 来源:西城街巷事 北京晚报



上图的大栅栏地区有专门的企业长期经营城市更新,资金到位,风格统一。而下图的某路边店铺,不过是把门的下半截糊上,改成了窗,实在难说城市风貌因此有了什么改善。


第二个办法,重建。既然城市需要临街店铺,那么把原来的私搭乱建的拆除后,能不能在原地重新建起符合规划的、漂亮的新门面房?不妨交给政府组建的专门机构来运营,既增加收入,也没有给街道留下冷漠的围墙,还保证了城市服务功能没有减少。这种办法可以适用于一些独立建造的低层违建门面房。


第三个办法,改建。对于部分经过论证没有安全隐患的,是否可以直接征收过来管理和运营?对于没有违反规划的、在用地兼容性许可范围内的,是否可以在补办相关手续、补征税收、改造满足要求后,正式作为城市商业空间运行?



总之,整治行动,需要后续处理办法到位、资金到位,才会有效。在众多的店铺中,肯定有该拆的,也有不该拆的。“一刀切”的拆除,可能会误伤一些优质店铺。“一刀切”的修墙,也可能会带来后续遗留问题。我们现在提倡城市精细化管理,在有限的资金投入下,或许采取分类处理的方式,才能在保证城市功能的同时,更好的提升城市风貌。



5

城市很大,能否装下多种情怀



理论分析完了,结论是开放的,每个人都可以有自己的观点。

下面来说说情怀。


来源:《老炮儿》


老一辈的北京人,他们记忆中北京的模样,大概应当如《老炮儿》里的场景一般:


斜斜的阳光,将槐树的影子打在砖墙上,远处传来糖葫芦的吆喝声,骑着车穿过胡同,时光仿佛暂停于此。


对于这种情怀,我是高度向往的。


放学后 奔向世界 来源:国产青春



然而,我是个90后,我终究有自己的城市记忆。


放学后,学校旁边商店街就是一整个世界:在文具店买了新笔芯,然后剩下的零钱在烧烤摊来一串烤翅,或者奶茶店来一杯奶茶,接着在航模店的橱窗趴着流一阵口水,再依依不舍的回家。


我难以想象记忆中的店铺都被封上的模样,难以想象砖墙替代了店铺。



城市是永远流动变化的,我们记忆里铭刻的,或许都只是童年所见的样子。我并不觉得墙的情怀,一定比店的情怀更高尚,反之亦然。



所幸城市很大,装得下许多人的情怀。





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编辑于 2017-04-24

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