香港分区房地产概览(10):各据一方──葵青区│脫苦海

香港分区房地产概览(10):各据一方──葵青区│脫苦海

看房葵青区小区各自分割,难以整合为俄罗斯公仔换楼结构,欠缺交通和小区改善计划,局限发展空间,唯一希望是货柜码头重新发展


分区简介

葵青区是新界各区中最接近市区的,即使沙田和西贡(含将军澳)也和九龙隔着个山,由深水埗到葵涌是平路直达,可是这种位置上的优势,并没有在价格上反映出来,甚至连远一样的荃湾也有所不及。主要原因是,无论居住环境或商业价值,葵青区均不及上述各区。

葵涌是传统的工业区,以及公营房屋为主,私楼只是零星地分布,较具规模的有葵芳站丶葵兴站的上盖项目,还有上葵涌的旧楼群,都是数百伙至千多伙,缺乏成大片的私人住宅,令到物业的流通性和升值受到局限。

相反,青衣的私人屋苑成片发展,包括传统的青衣码头,以及青衣站,其中翠怡花园丶盈翠半岛和灏景湾都有三千多伙,反而成为区内的指标。相较之下,青衣就远比葵涌更值得留意。

政府在各区物色土地以改划住宅用途,葵青区占13幅,涉及1.5万个单位,其中有九幅位於葵涌,四幅位於青衣,部份地皮邻近现有的屋苑,定必被居民反对。

而其中一幅位於货柜码头路,原本是「货柜丶工业及道路」用途,将用作兴建公营房屋,这是开发货柜码头土地的先例。笔者之前多之提及,更好地应用货柜码头土地,葵青区的楼市才会有大变化。


新界各个区域均由前身理民府演变出来,只有一个例外,就是葵青区。葵青区原本是荃湾理民府辖区的一部分,1981年成立荃湾区议会;由于人口膨胀过大,而于1985年从荃湾区中分拆出来,包括葵涌和青衣;1988年改称「葵青区议会」。


地块拼图

本书是讲述置业而非掌故或历史,却要搬这段往事出来,皆因笔者认为那是本区活像几块地拼合起来而不成体系的根本原因,结果就是交通难以整体规划,小区设施支离破碎,连商业活动也难以集中起来,难免影响楼价。

葵涌被几条行人难以通过的大路分割,例如葵涌道便是由南到北切开两边,行人要过路只有几条距离很远的行人天桥,再加上这些道路均是通过葵涌道串连九龙及荃湾,人流过而不留。

同样地青衣几条大桥均是方便居民走出去而不是吸引区外人进来,由西营盘到元朗的三号干线及沙田到机场的八号干线,看似四通八达,实际只是过路,连停车处都没有,青衣岛形同桥趸。

小区设施方面,青衣岛固然自成一国,即连陆地部分也分为上葵涌及下葵涌,各自有图书馆、诊所等,以前甚至各有官立中学。葵涌本取名自村落名称,有上葵涌村、中葵涌村及下葵涌村,但只有下葵涌村位于境内,上葵涌村及中葵涌村仍属荃湾区。大窝口道及大窝口邨均在葵青区内,可是大窝口港铁站却在荃湾区内。而现时该站附近几个住宅发展项目如缙庭山、升柏山,全属荃湾区,葵青区无份。


缺乏高收入社群

葵青区是新界各区中住宅收入中位数最低,主要原因是大部分居民均住在公营房屋,而且欠缺成片的私人屋苑,自然无法形成收入较高的社群。只有收入最高,青衣站上盖一带的伟盈选区月入中位数高于30,000,超过一半选区收入低于全港中位数20,700元,这是葵青区接近市区楼价却比不上沙田荃湾的原因。葵涌的公屋集中区经十多年的重建发展,原有居民四散,代以较年青的核心家庭及新来港人仕,连仅有的分支家庭购买力亦难以积聚。


商业活动离散

葵青区商业活动最活跃有两个地点,分别是青衣站的青衣城及葵芳站的新都会广场,可是两个商场均是服务上盖住户及搭乘港铁的游人,只要稍远一点的居民要么光顾屋邨附属的商场,要么就到更远更旺的地方购物。

以青衣城为例,当然能够做到盈翠半岛、灏景湾的生意,可是只隔一个公园的青衣码头众屋苑,宁愿搭小巴出葵芳也不到青衣城,皆因所花时间相近,为甚么不到直出葵芳站而到青衣站呢?结果青衣城也做不了多少青衣岛的商业活动。

即如以葵芳站为中心的兴芳也是相似情况,新葵芳花园、葵涌广场、恒景花园覆盖得到,可是莫讲和宜合道及荔景山上屋苑未必达到,连近在咫尺的葵兴或葵盛围也可能选择当地商场或干脆出九龙或荃湾更繁盛的地方购物,结果无法形成具高度商业价值的重心区,难以藉此推高楼价。


欠缺「俄罗斯公仔」结构

基于地形及土地用途等因素,葵青区亦无大片的住宅地带,无法形成集聚效应。笔者略作解释:何以港岛东或沙田等地成交活跃,屋苑间楼价互相顶托呢?皆因当某区出现成片的住宅区域时,不同条件的屋苑自会带动换楼潮,而且吸引区外人入住。例如在荃湾荃景围,上车可以选择荃湾中心及荃威花园,贵一点可以选择荃景花园或翠丰台,再贵一点可以换愉景新城。被换出来的细单位又可以吸引区外客。

葵青区屋苑同构型较高,居民如想「跳级」,唯有搬出区外,有钱的人走了,结果是塘水滚塘鱼,致令楼价欠刺激。相反,如东区北角鲗鱼涌一带,或奥运站大角咀,屋苑分布像「俄罗斯公仔」,有上车盘、中价盘、豪宅盘,区内自然形成一条换楼阶梯,单幢旧楼换入上车屋苑,中产屋苑换上假豪宅,甚至有像赛西湖大厦、宝马山花园一号银海等呎价过万的「贵宅」。不同屋苑之间因换楼潮而成交活跃,楼价因而互相顶托。

可是葵青区各住宅分散在不同地方,地方与地方之间要不是隔个海隔座山,就是隔着一大片公园或工业区,又或者是五六条行车线的高速公路或高架桥,这样不利于形成整体小区的概念,从而各自为政,甚至产生离心。

最典型的例子是葵青与深水埗划界事件,荔园重建区内有盈晖台、居屋荔欣苑及公屋华荔邨,原本划界是盈晖台第一座属深水埗区,第二、三座及其余的居屋公屋属葵涌区,几经争取之下整个盈晖台被划入深水埗区属九龙,结果惹来部分荔欣苑及华荔邨居民抗议,何以盈晖台及清丽苑能享用九龙区校网?

正是这种小区分割的现象,令到换楼现象较少发生,加以相邻住宅质素接近,总不成会有人由新葵兴换到新葵芳、海欣换到翠怡、葵星换到宝星嘛!如要跳级换大或换贵,随时就一跨到区外,比如与其换雍雅轩,何不一换到出九龙?

因此之故,笔者认为葵青区并非理想的投资区域,即使是居住也要细心衡量,皆因成片的工厂区及货柜码头就在本区中心,此所以即使半山物业,也并不见得特别贵,要去到华景山庄海峰花园等山顶,或青衣城上盖的新屋苑,才能与市区物业一争长短。


拣楼秘诀

从屋苑的收入水平可以看到,华景丶盈翠丶灏景,属中产以上水平;翠怡丶海欣丶蓝澄湾属中等收入水平;新葵芳丶青怡丶美景月入属上车水平。正因葵青各住宅小区均是质素相似的屋苑,所以选楼几形同选地点。除了在石荫路丶光辉围丶盛芳街等单幢楼外,最平的私人屋苑有葵涌的葵星中心及宝星中心;上一级是荔景山路的华丰园丶荔湾花园;再上是葵芳葵兴站附近;而最贵的是上到山上的华景山庄丶海峰花园及锺山台晓峰居。拣楼等如拣区,可算是葵青置业的一大特色。

如能把青衣岛视为一体,勉强可以结成换楼组合,最低的美景花园,是铅水窗时代产物,虽然大部分单位已更换为铝窗,但仍有极小量单位是铅水铁窗框,可能要预算更换铝窗的费用;上一级是码头区的翠怡花园及邻近的青怡花园;再上是海欣花园及处在寮肚山中的晓峰园;到顶就是青衣站的盈翠半岛及灏景湾。笔者认为青衣仍可算受惠於东涌线之便,但只是对於车站邻近楼盘较具影响,毕竟对外交通比岛内方便,要转车到青衣站搭港铁,不如直接搭车出九龙。留意盈翠半岛是长实和黄同系出品,但灏景湾是长实丶新地及华润合资,不同座数是由不同发展商兴建,据称建筑质素有所不同,选择时宜问清楚。


区内精选屋苑/小区


未来发展

葵青区现时既没有待勾之地,亦没有市建局项目,码头不能动,工厂动不了,只有一个西铁葵芳远期的发展地盘。位于昌荣路的同珍酱油厂希望重建住宅,传了十多年,动也不动。国瑞路是一片重建区,不过一街之隔划了给荃湾区,对上一个重建项目是雍雅轩。

基于住宅呎价不高,利润有限自然未能吸引重建。政府政策亦希望维持葵青作为公营房屋区,连葵芳站后的警察宿舍也作公屋发展。最终葵青区成为只有居住价值,没有投资价值的地方。



长远来说葵青区要有所作为,唯一的希望是搬迁货柜码头,政府正咨询在青衣西南填海发展物流业,如果能把部份现有的货柜码头泊部搬到青衣或大屿山,则可有超过100公顷邻近市区的临海土地可供发展。以现时香港货柜码头吞吐量增长放缓,部份货运量转到深圳是迟早来临的,两大货柜码头营运集团同时在深圳设有码头,其母公司也是发展商,十多廿年后此事成真亦未可料。


节录自拙作:《香港各区置业指南》 (2013年)



相关资料夹:脱苦海分类:房地产



编辑于 2017-11-10

文章被以下专栏收录