香港分区房地产概览(18)：山海不隔──西贡区│脫苦海

西贡区虽然份属新界，但仍能在容纳大量市区工作人口之余，在乡郊保留优美环境，作为香港的后花园，未来除了将军澳的高密度屋苑外，亦有西贡数个大型低密度独立屋项目

分区简介

西贡区的主体人口在将军澳，直到现在都被视之为一体，但笔者早在2009年已着数把将军澳按铁路站作进一步的划分。北部的宝琳站楼龄较高，但建筑密度和社区设施较充足。中部以坑口站周围，是建筑密度最高的地方，起过40层高的住宅成为主流，是「八万五政策」的後遗症，居住环境欠理想。南部以将军澳站和调景岭站为主，现时多数是大型屋苑，由於较近海，密度亦较低，居住环境略为理想，即使近年的多个地盘落成，由於高度向海边递减，也保留了一些海景。

当然还有沿环保大道的屋苑，包括清水湾半岛丶日出康城，以及石角路的三个项目，这些地方除日出康城少数的期数外，均与港铁站有一段距离，再加上接近堆填区，呎价也因而是较低的。

将军澳以外的地方，是西贡传统的乡郊地带，即使西贡墟也是以较低密度发展，虽然交通欠便，但住得西贡，都是被其良好居住环境吸引。

若以楼价与居住价值划分，宝琳站的性价比最高，将南会渐渐变成龙头区域，反而坑口则价贵而条件稍次，至於住到环保大道，相信都要写个忍字贴上墙，都不要抱太大的期望。

提起西贡令人想起海滩、游艇、渔村，提起将军澳却令人想起又密又高的大厦，而西贡区的住宅，亦有着这种城乡之别，两者之间只是隔着清水湾半岛的山脉。山脉以东除了西贡墟有些低矮大厦，均是低密度房屋或村屋丁屋；山脉以西却是全港最密集的住宅区。

密度二元发展

虽然不像湾仔旺角深水埗等旧区道路狭窄造成压迫感，可是由于将军澳新市镇是九十年代至2000年「屋荒」时代的产物，住宅楼层动辄高达三十层以上，部分甚至超过五十层，而且大多数的屋苑均是「生日蛋糕式」设计，即是在大型基座上起住宅大厦，不单地面上看到一个个大基座，中低层单位均有「楼望楼」的现象。

离开将军澳居住环境则截然不同，沿清水湾道、西贡公路及大网仔路，除村屋、丁屋外，亦有很多屋苑式低密度发展，即使西贡墟最高的住宅是房协翠塘花园，其他私人住宅均在十层或以下，形成截然不同的居住环境。

西贡区的居民收入以大型私人屋苑较高，而且越新发展的收入越高，以港铁站划分计，调景岭及将军澳站最高，坑口次之，然后是康城站，宝琳又再次之；郊区如清水湾道沿线的坑口西、西贡离岛等收入中位数与居屋差不多，即如「游艇屋」匡湖居位处的白沙湾收入也是如此，笔者相信是因为西贡原居民比重大，而高级住宅户数少之故。西贡墟又再低一级，与公屋居屋区睇齐。

将军澳出市区交通，目前道路有宝林路、将军澳隧道及经坑口道上清水湾道，港铁有宝林到北角的将军澳线及调景岭到油麻地的观塘线。由将军澳出九龙路线选择比到港岛为多，因此到九龙工作的人亦多于港岛。

比较2006和2011年人口普查数据，西贡跨区工作人口增长当中，港岛区几乎占去一半：

这样便解释了将军澳楼价追得上九龙的原因：港岛区住宅多年缺乏新供应，但产业及工作岗位因商业物业不断落成而增加，人口北移至九龙及新界已是数十年来的社会现象。对于港岛区工作人士来说，将军澳的通勤时间与九龙相差无几，港岛区住宅楼价及电费长期高企，西九龙楼价亦不低，将军澳由于有港铁将军澳线相通，繁忙时段的挤塞程度却较荃湾线低，凡此种种便带来移居的诱因。

所以即使将军澳与九龙隔座山，与港岛隔个海，也不能改变其作为港九市区伸延的市场现实。同样地葵涌及荃湾亦是市区的伸延，甚至沙田亦可由是观之，因此该等地方楼价与九龙边缘地带接近，港铁站附近物业楼价甚至媲美市区。

西贡区除了可作城乡之分外，将军澳也可分为南北两部份：乡郊包括西贡墟和沿岸的低密度地带；将军澳北部是宝林和坑口，发展较早，所以楼龄也较旧；南部是将军澳、调景岭和康城三站，以及沿环保大道的百胜角。

拣楼秘诀

选择将军澳住宅要留意港铁走向，如在九龙工作上学，调景岭站的维景湾畔及都会駅较理想，可不用转车直达。港岛工作上学，要不是头站宝林站康城站，或第二站坑口，如果住将军澳站就会「守尾门」。将军澳线目前上班时间已出现挤迫现象，观塘线在油塘站转车已出现上班时间难以上车的情况，将来日出康城完成後达21,500伙，无论由宝林站或康城站开出列车均填得满也！

居住密度由北向南递增，到将军澳站及调景岭站一带，将军澳站以南都是住宅用地为主，只有海滨长廊是休憩用地。宝林站一带楼层较低，密度较低，公园也较多，居住环境较理想。

将军澳南部有四个堆填区，第一期在1994年关闭，第二期及第三期在1995年关闭，现时已没有堆填垃圾，并已完成复修；正在运作的正名为「新界东南堆填区」，亦即是现时一般泛指的「将军澳堆填区」。另外在佛堂门以南是「将军澳堆料库」，用来储存建筑废料。臭味感觉得到，土石沙尘难以察觉，对於将军澳南有何影响？不问可知。

综合而言，将军澳北宝林坑口一带物业居住环境略胜一筹。

西贡郊区多数由某一条公路连接，早年设计时没有考虑现时的人口增长，所以在假日游人多有时会塞车。当中以清水湾道路段交通情况较理想，因为一端直出飞鹅山到黄大仙牛池湾或观塘四顺，另一端经坑口道或影业路直落将军澳。

另一值得留意是将军澳的商业活动，坑口位置接近将军澳隧道出口，又可以经影业路上清水湾道，亦是唯一可以乘塔新界绿色的士到西贡的港铁坑口站公共运输交汇处，加上数个商场串连在一起，现时是区内的商业重心。

不过，随着将军澳站上盖天晋落成，把将军澳南两大商场群组连接起来，提升了协同效应，数年後将军澳南各住宅项目相继落成，商业价值将继续上升，到时会成为另一个商业活动中心。

区内精选屋苑／小区

未来发展

除了将军澳南地盘和日出康城余下期数外，西贡区还有两个增长地区，包括百胜角石角路工厂重建，其中8号地盘A峻滢已开售，6号地盘B和1-3号地盘C两个项目正在兴建中，总共提供3,378个单位。乡郊地带也有一些中型独立屋项目，当中最触目的涉资100亿，邻近科技大学的大埔仔项目，将兴建680间独立屋；另外邻近西贡墟的甲边朗、沙角尾和沙下有四个地盘，总楼面达125万呎，规模超过大埔仔项目。

未来还会兴建通往九龙的新通道，包括连接海湾两岸的将军澳跨湾连接路及接驳东九龙T2干路的将军澳－蓝田隧道，落成后将进一步加强与九龙的连系。政府预料，两项工程都会在2016年动工，2020年完成，届时来往将军澳与东隧车辆，所需行车时间由12分钟大减至只需3分钟，而由将军澳驶到油麻地，车程会由现时的35分钟减至15分钟。

节录自拙作：《香港各区置业指南》 (2013年)

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