理财知识(17):物业是金融产品│脱苦海

理财知识(17):物业是金融产品│脱苦海

多份报章以14年不吃不喝为题,去说明现时楼价太贵。因为以现时楼价和香港家庭入息中位数计算,一个家庭要不吃不喝不买14.19年才可买到九龙区一个400呎的单位。有意见认为,较健康的年期应为5年,例如德国据称就大约是5年左右。

可是这种跨区域的比较,却没有足够地考虑各地的税制差距,以及物业市场金融化的不同程度。香港是低税率的地方,税款只占总收入的一少部份,即所谓的「可支配收入」(disposable income),反而在各国很多地方,人们要纳重税,表面上很高的收入,除税後只剩下一部份。

另外,各地的物业税项也有所不同,比如德国,甚至是日本,对於物业交易会徵收多种赋税,所以人们便不能负担到高水平的楼价。而香港却是物业税项较少的地方。

不过,笔者认为有一项因素更加重要,就是香港物业的金融化程度极高,一般能出具收入证明,以及收入能通过压力测试,420万以下的物业可以向银行借到七成按揭,更可以按情况向按揭证券公司,甚至其他财务机构供到最多九成按揭。

比如,以三成首期七成按揭为例,即系房价是收入的14.19倍,只要将收入的一半储起来,不足9年就可以储到首期。如果以一成首期九成按揭,更只是3年就可以储到。

或者有一些人觉得将收入一半储起来是不设实际,但事实上买楼是要供款的,也是占收入的一大部份,没有能力储首期的人,零首期也无法供楼,以及交税,则问题并不在楼价的高低,而是当事人根本就欠缺购买物业的能力。

有报章更例举一名所谓悭家男怎样储两年都储不到首期,其中一项消费是购买了价值3,000元的皮靴,可以着3年,而有时间不去兼职搵钱,却是男踢波女睇波当娱乐。

社会上好些主流的论调,都说这样那样买楼不可能,比如不可以借九成按揭,不可以借多过20年,不可以节衣缩食,生活水平不可以妥协,不可以储几年钱做首期等等。

事实上,透过各种金融服务,一般人要购买物业,并非不可能办到的事情。而楼价能够支持到这样的水平,根本上就是因为能够负担的人,大有人在。而金融产品的计价,是不会考虑收入水平的。


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编辑于 2018-01-25

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