亚朵加盟｜为什么做过酒店的老板说项目3年内可以回收，而你们测算出来要4-5年？

微信公众号：睡世界 作者：余古轩/GusianYu

读者问：我的酒店面积6320平米，128间客房，租金194万／年，免租期半年，每三年递增5%，投资额12万／间，总投资128*12=1536万，运营稳定期客房均价318元／间，85%的出租率，如何测算项目回收情况？做过酒店的老板说项目3年内就可以回收，为什么你们测算可能要4-5年？

在酒店咨询公司从事酒店可行性报告分析工作多年，接触了不少大型酒店项目的财务测算，都是基于后台10多张财务表格的彼此链接才完成的复杂运算。自2016年4月进入中档酒店品牌负责全国加盟，在过去的1年里我已评估过700个项目，通过与这些投资人的接触，我了解到大家普遍并不知道酒店回收情况的测算逻辑，即便是开过很多酒店的投资人，可能也只了解财务测算简表的算法（这类简表在很多经济、中档主流酒店品牌的官网都可以找到），而当我算出一个更长的回收年限时，他们会比较诧异。其实差别就在于算法的严谨程度。通常，对于和我接触的酒店投资人，我都会給2个测算口径下的投资回收测算情况。

本案的财务测算简表运算过程，大致可以分为以下步骤（做过酒店的投资人，也大多用这种算法去测算项目投资回收情况）：

1. 总投资128*12=1536万

2. 年客房收入318*85%＊128*365＝1262.8416万。

3. 客房收入占门店总收入90%，所以年收入合计为1262.8416/90%＝1403.157万。

4. 不含租金的运营成本118元／间夜，128间客房下，每年运营成本118*128*365=551.296万

5. 租金成本首年194万。

6. 品牌管理费按营业额5%提取，即1403.157*5％=70.16万。

7. 年折旧摊销（按10年计算），即1536／10=153.6万

8. 年费用合计＝年运营成本＋年租金成本＋管理费＋年折旧摊销＝551.296+194+70.16+153.6＝969.05万

9. 税前年纯利=年收入合计－年费用合计，即1403.157－969.05＝434.10万

10. 企业所得税（按25%扣税）＝税前年纯利＊25%＝434.10*25%＝108.53万

11. 税后年纯利＝税前年纯利－企业所得税＝434.10－108.53＝325.58万

12. 年现金流(税后年纯利+折旧摊销)＝325.58+153.6=479.18万

13. 年投资回报率（扣除折旧摊销）＝税后年纯利／总投资=325.58／1536=21.20%

14. 年投资收益率（不扣除折旧摊销）＝年现金流／总投资＝479.18/1536=31.20%

15. 投资回收期＝总投资／年现金流=1536/479.18=3.21年

投资测算简表（单击图片可见高清图）

投资测算简表，能比较清晰地看到投资总额、营业额预估、成本部分、利润；缺点是没有考虑酒店的免租期、施工期、开荒期、租金递增、房价递增，也没有考虑爬坡期、开业首年酒店的运营水平等，因此这就解释了为什么很多投资人说3年内就能回收酒店投资，同时也解释了为什么大部分经济、中档主流酒店品牌的官网在加盟页面显示了异常乐观的投资回收年限。

事实上，经过严禁财务模型的测算，这个项目5.06年回收（此时间包含施工期＋开荒期0.5年）。实际操作中，项目有可能4.5年内回收，原因如下:

A. 在造价控制上，12万/间的投资预估实际操作中，如果控制好装修采购成本，有下浮10-20%的可能；

B. 运营成本的降低，运营成本的大头是人力成本，测算时我们按满编计算，但实际操作中考虑到酒店服务行业的人员流动性，人员是不可能满编的，所以实际运营成本会更低。

C. 扣税。测算按营业税6%，所得税25%扣，实际运作中业主自己的项目会配一个财务做账，有避税方法。

你的酒店有好好的算过投资回报吗？呵，欢迎私下咨询。