房地产金融(11):如何计算负资产和资产净值?│梁隼

房地产金融(11):如何计算负资产和资产净值?│梁隼

问:

我太太听人说,去银行加按可以套一笔钱出来周转,但是又听朋友讲,这样又会好易变负资产,那么究竟应否考虑去做?银行又怎样计算负资产?

讲多一些资料,我的屋300万买,现在市值450万,欠银行170万,最多可以加按几多钱?跌到几多会变负资产?


答:

当物业市价下跌到低于负债值,卖了楼都不够还债,即是所谓的资不抵债,就是“负资产”。比如现物业欠银行170万的话,即是市价下跌62.2%,低于170万时便会变成负资产。

如果你加按层楼,用标准七成按揭计,可以借多的金额是这样计算:

(市值 X 按揭比率) - 银行欠债 = 加按额

(450万 X 70%) - 170万 =145万

同时间负债会增加到315万,那么市价下跌30%,已经陷入负资产的境地。

不过,“资产净值”其实没有改变。简单讲,就是将某一个资产的市值,减去其相关的负债,就等如资产净值:

资产市值 - 相关负债 = 资产净值

未加按时的资料代入就会得出:

450万 -170万 =280万

如果买楼时用标准的七成按揭,即是说你当时的首期是90万 (300万x30%),你会发觉未计供楼付出,资产净值已由90万增加到加到280万,主要是由于层楼增值了150万,而你多年来已供了不少的本金。

加按之后,如果只计楼宇本身,计算出来的资产净值是:

450万 - (450万 X 70%) = 135万

你会发觉加按之后,物业本身的资产净值由280万下降到135万,即是减少了145万,刚好等如套出来的现金145万。

其实加按只是一种财技,又或者可以叫做“数字游戏”,只不过是将部份楼宇升值变为现金,对个人的资产净值来说是完全一样的(不过要考虑交易费用及息率变动),不会令你多了或少了资产。

其核心精神是:将一部份难以套现的资产值变为现金。至于你将这笔钱怎样应用才是最关键之处,有些人用来投资,有些人用来一开二(买多层楼),亦有些用来找咭数甚至挥霍,“那么究竟应否考虑去做”?那就真是各安天命了!


节录自拙作:《换楼101》 (2015年)

编辑于 2018-01-09

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