房地产金融(16):如何比较按揭条款│梁隼

房地产金融(16):如何比较按揭条款│梁隼

问: 我们刚刚买入物业,经纪介绍了一间按揭转介公司,很快就有几间银行报价……问题是-不知怎样选择?有些是H按,有些是P按,还有定息按揭!一时三刻真的无所适从,不知从何入手!


答:

世上没有最佳的选择,只有较适合的选择,不过大话怕计数。最好计一计实际利息有多少。

先要考虑的是H按、P按,还是定息按揭。一般来说定息按揭会较有预算,无惧未来息口上升,好像有着数,问题是银行一般会报出较高的利率,令你“未见官先打八十”。至于选择H定P,除了要计算实际利率外,还要考虑未来息口走势。以下是四个典型的按揭计划:


Plan A

按揭息率:全期P-3.0% (P=5.25%)
现金回赠:0.70%
罚息期:1年
实际利息:2.25%

Plan B

按揭息率:全期P-2.8% (P=5.00%)
现金回赠:0.70%
罚息期:1年
实际利息:2.2%

Plan C

按揭息率:全期H+1.9%(採用一个月H) 利率上限P-3.0%(P=5.25%)
现金回赠:1.00%
罚息期:2年
实际利息:2.10%

Plan D

按揭息率:全期H+1.8%(採用三个月H) 利率上限P-3.0%(P=5.00%)
现金回赠:沒有
罚息期:沒有
实际利息:2.18%

Plan E

按揭息率:首三年定息2.3% 其后P-2.9%(P=5.25%)
现金回赠:沒有
罚息期:3年
实际利息:2.30%

P按

比较Plan A 同Plan B,如果只是看P-X%,表面上好像Plan A较著数,不过要留意,由于是“大P”,就比Plan B的“细P”高0.25%。现时汇丰、恒生和中银是采用细P,其他银行多数都是大P,所以一定要问清楚究竟是用那一个P。

虽然P已经多年没有调整,不过从长远的角度看,其实都有很大的变动,下图是多年来的走势图:

H按

比较Plan C同Plan D,牌面上Plan C好像高0.1%,不过要留意银行究竟是以那一个“H”作基准。首先我们到银行公会查询最新的HIBOR(即港元利息结算利率):

https://www.hkab.org.hk/hibor/listRates.do?lang=b5&Submit=Detail

Plan C是以1个月计,所以H+1.9%=2.1%;而Plan D是以3个月计,所以H+1.8%=2.18%,得出完全相反的结论。要留意HIBOR是随时变动的,不过大体上1个月是低于3个月的,所以理论上若果息率相同,前者就比后者着数。

另外,H按比P按有一个优势,就是H可以要求银行转为P,而且H按是有封顶利率的,一般是以P-X%去计算,那就要考虑究竟是大P还是细P。

定息按揭

如果估计未来利率会上升,那就可以考虑使用定息按揭,不过银行为了保障自己的利益,一般会报出较高的利率,而且往往设定定息的年期,之后会用某个利率水平。

现金回赠和罚息期

银行为吸引客户,也会提供一些优惠,例如送律师费、送按揭契,甚至会出动现金回赠。比如上面的例子,现金回赠由0.7-1.0%不等,以按揭额250万计算,0.7%就是17,500元,1.0%就是25,000元,都可以帮补一下。

要留意银行会列出罚息期,如果在期限之内还款或转按,银行就会罚息。一般除了列出罚息的年期外,也会列明不同时段的罚款,例如绑3年,首年赎按罚0.5%,第二年罚0.3%,第三年罚0.15%之类。不过现时有特别印花税(SSD),买楼一般都要绑三年,而由于银行近年的按息都没有下降的趋势,除非再出现H+0.X%的报价,不然相信被罚的机会都不大。


节录自拙作:《换楼101》 (2015年)

编辑于 2018-02-02

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