杭州二手房 中介询价升值买房经验(第三篇:找房谈判过户攻略)

杭州二手房 中介询价升值买房经验(第三篇:找房谈判过户攻略)

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第三篇:二手房找房、询价、评估、三方谈判、签约过户攻略

至于购买二手房的流程,我将在后面按一般流程介绍一下;

大致的流程和逻辑是对的, 不同的中介公司先后操作流程略有区别和交叉,但是保障资金和交易过户安全的逻辑都是不变的。

目录:

1、制定预算

2、确定你的购房需求

3、搜索、排查符合条件的地段;

4、在购买力内的地段寻找“利好消息”

5、重点对比评估备选地段的升值空间

6、选出满意地段的优势小区

7、全面询价,对比该小区在挂房源的性价比

8、分辨真假房源,找出急售房源

9、约经纪人看房

10、对比真实房源性价比

11、锁定房源

12、约 约 约(没有经验的可以私信我帮你房东与中介谈判)

13、确定房价

14、中介费等过户费用谈判

15、签三方协议

16、买方购房资格材料审核

17、买房购房资格审核

18、买方申请银行按揭贷款及折扣

19、约房东网签

20、买方付首付

21、房东还清他的按揭贷款

22、缴纳税费

23、买家办理按揭贷款合同

24、市民中心过户,签物业交割单

25、买家取产证,卖家领尾款

26、装修


大致的流程是:

确定购房预算和住房需求 →

搜索对比最优地段的清单 →

卫星地图列举对比该地段小区选项优劣 →

筛选地段与小区缩小范围 →

中介APP官网上询价对比 →

约经纪人开发并记录房源优劣势加入对比 →

实地对比再缩小范围确定最适合自己的小区 →

找该小区好户型、高性价比房源 →

三方谈判确认成交价等过户细节 →

谈判把关与签约把关 → 网签 →

走流程付款完成过户 → 拿到房产证 → 装修入住……


1、制定预算

首先你要知道你这次有多少预算?你能拿出来多少钱,你爸妈能给你多少钱,加起来首付能承受多少钱?

按照首房首贷30%首付来计算,你就能知道自己能买总价多少钱的房子。比如你家里能凑60万的首付,那就是总价就不能超过195万,因为税是省不掉的,个人所得税1%,契税1%,大约就需要4万元。

中介费如果私信找我帮忙,我给你压价到大约1%,195万的房子过户到手,支付的钱要比首付多付6万元左右。

所以满打满算,你首付60万,最多只能买总价195万的房子。

其中装修还没有记入内,如果产证不满2年的还要支付5.6%的营业税(现在营业税改增值税了,大约在5.5%左右,具体年限及税率请查询政府公告,不赘述)。

所以你家几代人能凑多少钱你要知道,这样直接决定你找什么价位和地段的房子。

选二手房不是你觉得户型、地段、学区、楼龄等条件好,就能下手签约购入,房子没有绝对的完美,只要适合自己并且首付和总价都在自己的预算范围内,就是很好的房源了。

否则首付拿不出来,到处借钱,影响了生活水平就不值了,不能盲目。

至于月供额度,有些手机APP里面有计算功能。大约的数量级是:按照央行的基准利率不打折的话,例如总价170万的房子,首付30%,即向银行贷了119万,贷30年,等额本金就是每个月大约需要按揭还款6300元,截止2018年上半年,大部分的银行利率首房首贷都上浮15个点了,具体月供需要多少钱,需要你自己找放贷小工具仔细计算一下。

如果按照这个数额按向申请购房按揭银行贷款。银行在审批的时候有限制条件,需要你提交的个人收入证明额度,要求是月供额度的2倍,即12600元的月收入证明,至于你到底每个月能不能拿到这些钱,无从查证。

有些银行按揭审批,月供不满1万元,是不需要你的银行流水单,只需要你公司的人事部门盖章就行了,而且还能使用爸妈的收入证明,具体条件可以委托中介或自己直接电话咨询银行放贷经理。

最近一年多时间,经过政府不断加码调控,现在央行开始收紧各银行的放贷额度,银行首套房利率也不打折了,都不同程度的上浮了。导致购房按揭贷款月供也增加了。

但是,这里要敲黑板划重点:

如果对照近10年的央行利率数据(这个可以在网上查到),你就会发现,去年的央行利率是近10年来的最低、最低水平。

而如今上浮15个基准点,相比较之前的利率还是很低的水平了,所以如果是刚需或铁定了要买房,就不要纠结没有赶上去年的好时机,照样要下定决心买买买。


2、确定你的购房需求

花这么多钱,你总有一些自己的喜好,比如说楼层、阳台朝向、地铁房、好物业、学区……有些条件是大家都想要的,比如说楼层不能最高或最低,有朝南大阳台、距离地铁近、三房都朝南、物业是滨江或万科、房子地段好距离市中心近、学区是采荷或学军、房屋年龄不满10年……其实大家都识货,条件越好的房子越抢手,价格肯定也更坚挺。

你要根据自己预算、抓住几个重点需求来选择,房子没有绝对好!只有相对好!需求项目明确了,才能做好平衡,选择最优最适合自己的那个。

比如你是准备小孩上学,那你就更关注学区。你对轨道交通更依赖,那你就选1公里范围的地铁房。你是私家车出行,可以选择快速主干道周边。对生活水平要求高,那就选好的开发商和好的物业。家里人多那就选小三房。从事的工作特点明显,那就建议在你从事产业聚集的板块周边置业。……

杭州比较出名的产业聚集地方有:

城西是科创大走廊,码农的最爱圣地;

滨江是老牌的高科技公司,有网易、华三、吉利汽车、阿里老园区、海康、大华等上市大企业,都是科技型白领的最爱;

钱江新城是金融企业的聚集CBD,金融相关专业工作多,推荐4号线沿线;

下沙北边是高校多,南边是工厂区,现在炒作的概念是工厂搬迁,腾笼换鸟引进高科技产业;临平是工厂多,承接上海制造业转移,下沙和临平规划等级都是杭州副城;

城北被半山拦截,半山脚下被重点规划的是新天地版块;城东新城是现代化大都市驿站,发展方向是对接上海大虹桥商贸板块;

三五九堡沿江规划的是钱江新城2.0,现在刚开始拆迁,还没有卖地引进新产业,现在主推钱塘智慧城,沿江建设的9号线沿线能选择的仅存的房源小区较少,九堡附近可以淘一淘房源;

萧山建设四路是地铁7号线连接空港新城的经济带;

萧山市心北路是2号线连接萧山市区与奥体版块的经济带;

萧山的靠近钱塘江的版块,除了奥体版块,其他区域城镇化水平不高,地广人稀,中小厂房众多,现在还是在从城镇想城市过度时期,租售比不高,本地人有钱,价格被本地人抬升了不少,不建议优先考虑入手;

城西未来科技城主打互联网科技产业,社区规划特征是高品质、密度低、环境好,但是人流量没有城东高,属于高附加值的版块,房价高主要是被小区品质高、次新房少、这边环境好、这边高科技企业白领多等因素提起来的;

杭州是城市向东扩,环境向西走;

以后的城市发展,主城区必定与下沙和临平副城通过向北的乔司、向西的九堡板块连成一片,九堡和乔司会成为区域中心和交通枢纽;

下沙获批国家高新产业区,工厂陆陆续续搬迁到大江东,会迎来一次产业升级;

我这说的都是个初步印象,具体地段的优劣势分析,还需要查阅该板块的市政规划、产业投资引进计划、配套设施建设等利好因素,关键是寻找“利好消息”!


3、搜索、排查符合条件的地段;

杭州的东南西北各个区域板块的名称你要大致熟悉一下,热门板块的主打特色你要了解,实地看完房,中介一忽悠,你要能判断中介忽悠的对不对。

各板块的住宅平均价格你也要了解,同样的总价,可以买更好地段条件差的房子,也可以买地段次之品质高的小区,就看你如何平衡选项。

作图很辛苦,滨江区和江干区信息量太大,不想动手画了,看完记得点个赞

把能选择的地段及其选项都列出来,重点考察评估。

按照我的经验,可以根据国家发改委审批的2022年杭州地铁三期规划图,沿着通往市中心的地铁,逐步向外找,跟着地铁走总有好处,能找到符合自己预算的地铁交汇地段和联通主要区域的地铁周边都是可以优先考察的,还有根据公路主干道规划,联通不同地段的交汇处的主干道周边的小区也可以重点考察。

前期的预见性和升值空间的评估,相当重要,直接指导你后面的筛选和地段范围的不断缩小。

在我的好几篇文章中穿插都有介绍不同种应对方法,

(此处略去一万字……)

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略去的几万字,在我的空间里的其他几篇文章中都有系统罗列分析,

如有您是财主,图个省事

……

如果你自己没有经验,也可以求助我来帮忙,我收点辛苦费帮你干活。如果需要,私信咨询 ^-^


4、在购买力内的地段寻找“利好消息”

比如你能承受购买总价200万的二手房,就要根据成交价,以市中心为中心,向四面八方偏移,各个方向沿着地铁或主干道,寻找这个预算能买到的小区,并列出来一个表格,记录预算范围周边的地段小区品质各种选项的情况。

例如:小区年限、楼盘体量、主干道交通、地铁交通、教育名气、是否满2年无营业税……,做好购房选项的记录和对比,才能心中有数,知道什么样的小区性价比更高。

比较不同地段的优劣势,一般我们要对比该地段现有状况与未来状况,但是宣传稿中画的大饼也不能相信,因为有的宣传规划都是30年以后的事情,我们要找的是3-5年就能马上变现的利好消息,切不能被画大饼蒙蔽了。

我们需要选出更具备升值空间的地段,所以需要关注这个地段的未来发展远景,那我们就要想想为什么有些地段的升值空间更大?

升值空间更大,说明在未来的几年间,政府在该地段公共设施等领域的投入更大,例如医院、学校、公园、公交、地铁、社区服务、绿化等有明确的投入计划,周边的体育馆、写字楼、商场、电影院等商业配套有多少?新的产业和大企业是否有落地计划?新的地铁等交通规划是否有?旧城改造、棚户区拆迁、市容整顿等政策推进情况如何?……

诸如此类的发展,我们都成为“利好消息”。寻找升值空间大的地段就是在寻找政府规划、发展、投资的“利好消息”。

有些地段高楼林立,位置较偏,有些地段城中村聚集市容较差但是位置好,如果两者房价相当,我觉得还是后者升值空间更大,因为利好因素更多。

因为高楼林立说明街区规划很充分,土地都快拍卖完了,地块建设已经接近尾声,未来的公共资源投入、产业引入等利好因素就会较少,这边地块今年如此,过几年还是如此,所以5年左右的时间利好消息有限。

而后者及时市容很差,城中村、建筑工地、破旧厂房聚集,但是位置地段好,将来时机成熟,一旦政府开始征收拆迁,公布规划方案,一方面产生大批拆迁户手持大笔现金周边抢房,一方面新的产业和公共投资会不断加码,你还愁这个地段的房价不会大幅增值?

房产升值的本质是在中央政府大时代的基调环境下,地方政府坐庄把控游戏规则,地方政府领投城市发展建设,银行、开发商、市政等机构分工协作,大庄家带小庄家,通吃散户购房者几代人“6个钱包”的家庭财富,是一出 圈地圈钱的 中国好生意。

政府领投城市建设,是把城市财富的蛋糕做大,银行、开发商、市政等机构分工协作参与分切这个蛋糕,户口、教育等公共资源绑定了这个房子,购房者是分切蛋糕的最下层。

短时间内,这个城市有多少房产就相当于有多少股份,你买房了就相当于拿到了几个股份,城市的扩建与发展,蛋糕变大了,你的房产的这点股份也就相当于变大了,所以就升值了。


5、重点对比评估备选地段的升值空间

这个时候,很多人把重点放在联系中介实地看房上,其实我觉的还没有到时候。

现阶段就是根据你的购房需求和预算,在杭州市的快速路主干道高清规划图、发改委2022年地铁规划高清图、高德地图上沿着地铁线和主干道来排查能买得起的备选地段,对这个地段的公共配套、产业发展等未来增值状况进行逐项对比评估。

规划图一定要发挥出作用,规划图上的道路越密集,说明地段发展越充分。杭州市的重点发展地段都要逐个排查,看是否能满足要求。

层层筛选,不断缩小备选地段,这样下一阶段的实地淘房源、约中介看房、询价等工作就能节省更多的时间和精力,针对性也会更强。


6、选出满意地段的优势小区

经过上一阶段筛选合适自己的地段,几轮筛选后基本能缩小范围找出性价比高的适合自己的几个地段。然后不断缩圈,在这些地段中,寻找合适自己的小区。

重点在各大中介和网站上寻找指定小区的房源。通过搜索各大中介网站上该小区中介经理挂上去的房源信息,初步可以判断出该小区该户型的市场报价,通过单价、总价等信息,初步能判断出这个小区在你的总预算与购房需求等限制条件下,能否淘到满意的房源。

这一阶段初步的淘房源,不需要现场找中介去看房,因为还没有到时候,现在实地看房效果不大。尽管这次初步询价,在中介官网上寻找很多都是假消息和过期房源,但是总价大致还是能反映出来这个条件的房源在这个小区的价格,能帮助你不断缩小备选地段和小区的范围。

通过上一轮在高德地图中的逐步筛选,列举出能买得起的各个地段,通过对比优劣势选项,评估购房需求的满意度,基本上可以筛选列举出需要重点考虑的几个小区。

几种常见的方法是“按图搜房”。

我使用的方法是:高德地图+Google卫星地图+百度街景。

我觉得用好这三大法宝,前期的评估地段和评估小区,根本就不需要实地到现场去看房选房。

高德地图特色是数据准确,放大地图能查看小区不同幢楼房的排列与楼编号,能判断出建筑高低与建筑密度,能直观判读出各种街区分割、公交地铁站点、商场医院学校等,城中村老破小等房屋位置、空间状况,数据相当准确。其他地图就没有这么细节的数据。

Google卫星地图的特色是卫星图更新最近,大约是半年前的卫星图,放大后非常清晰准确,能看到小区、街区、公路等实际影像,能判断小区的体量、楼幢数、公园河流等地段与小区周边的重要选项情况。

百度街景的特色是能定位到大部分的市区街道,360度查看街道照片,这样就能更加细致的判断小区的外立面新旧、街道市容市貌、小区建筑品质等细节,基本代替了自己实地到现场观察周边环境的工作,相当省力,根本不需要自己现场去考察。

按照我的经验,到一个地段去淘房看房是一件很辛苦的事情,耗时耗力,一天看不了几个小区,一天下来还没有什么实质性的收获,期间中介经纪人轮番推荐,忽悠来忽悠去,把你自己都搞晕。利用好这三种地图,基本一台电脑就能完成前期的地段评估和小区评估,各种优劣势的选项对比,马上就能生成。


7、全面询价,对比该小区内在挂房源的性价比

经过以上几步的寻找和优劣势对比,逐步缩小地段和选项,几轮对比评估后基本就能选出适合自己的,最具购买价值的前三个地段。

这个时候,就要开始具体淘房源了,在这之前约中介看房意义不大,被中介经纪人忽悠来忽悠去,费力气还没效果,前期看房不要花太多精力,经过在线几轮询价和对比后,缩圈确定了几个性价比高的小区后,到了这个阶段,才是花功夫找房看房的时候。

例如在这备选的最优三个地段中,我们要想要列举出符合购房需求的小区,要从寻找地段不断缩小的寻找小区,毕竟一个地段,优质的小区就那么几个,分别列举出来做对比。

明确了目标小区后,就需要在中介网站或APP中淘房源,比户型,询报价,我的经验是在房天下、我爱我家、豪世华邦、Q房网的手机或网页端来搜索房源。

那如何找到某个小区的性价比最优房源呢?就是在不同中介平台对比询价。


8、分辨真假房源,找出急售房源

首先需要我们先搞清楚网上这些中介APP和搜房子的网站上公布房源的行业规则,才能找到方法,占据主动权。

在不动产买卖市场中,中介网站上公布的房源有很多是假消息、失效消息、垃圾信息,我们需要通过不同途径来筛选出对自己有用又真实有价值的房源信息,从而找到性价比最高的房源。

常见的搜房子的网站有:房天下、安居客、透明售房网,外加各大中介机构自己的官方搜房网站。

房天下和安居客网站上大多是独立经纪人发布挂上去的房源信息,随意性加大,真假难辨,像我爱我家这样的中介结构自己的网站上挂出来的房源,自己家员工挂上去的房源,基本都是真实的,但是这些中介网站上的房源因为是网站平台向发布的经纪人收取推广费用的,这些经纪人为了引流量往往会发布某小区的虚假或失效房源,标价调低、标题注明房东急售等标题党,吸引浏览者电话联系他们。

对于这些经纪人来说,有人约他们看房才是王道,所以这些中介网站上就是变着戏法吸引你电话联系他看房。等你仔细询问这套房源时,他就会说房东涨价了或房子刚刚成交了,借机向你推荐该小区或旁边小区此类的房源,先联系上你再说,对于中介来说这个叫做客户精确定位。这事相当烦躁,各区域的中介都夸自己片区的房源好,几轮看房就把你给退晕了,时间花了不少但是就是找不到自己满意的房源,你说糟不糟心。

不过你不要怕,这这事情你知道怎么回事就行了,不能蒙在鼓里,这种粗放的询价,准确性不高,但是基本上能判断出该小区同等条件的户型大致的报价,对比各APP上的目标小区同等条件小区的报价,这个工作还是要做的。

那么真实的房源在哪里呢?在中介门店的客户端数据库里面!

像我爱我家、链家、豪世华邦、Q房网这样的大中介,APP上的房源基本是真实的,但是并不全面,因为最新的房源信息、性价比最高的优质房源,往往还没有来得及被经纪人搬上APP,就在门店消化掉了。

所以到这个阶段,当完成各项评估基本能确定选哪几个地段,需要对比哪几个小区的时候,就要到小区周边的中介门店去淘房源了,中介网站的房源真真假假查来查去已经意义不大。

我们需要走访小区附近的所有大中介,因为房东自己想卖房,挂出房源消息的方法千差万别,有些房东图省事,就在小区边找个大中介登记一下房源,其他家中介都不知道情报。

所以作为购房者,到这个阶段就要走访周边所有的大中介门店,找中介经纪人面谈提出自己的购房预算与需求选项,让他在门店系统的后台里帮你筛选相应的房源,不同大中介的门店后台有个资源信息数据库,这里在挂的房源通过中介标准、回访、日志记录等手段能迅速分辨出各个房源的特点,这些才是第一手房源信息,基本涵盖了该小区所有在售房源信息,通过按照挂价等选项排序可以不断缩小在售房源信息。


9、约经纪人看房

经过这几轮的淘房源与询价,几家中介公司门店房源一对比,很快就能锁定符合你预算和需求选项的性价比最优房源。

对户型、总价、朝向、阳台窗户等选型比较满意的话,下面就是约经纪人现场看房。房东委托有钥匙的可以当成看房,有租客或者房东自住的需要让中介约时间看房,到了这个阶段必须要现场实地去看房。房子硬件条件满意了,软件条件是否自己满意,只能自己看了才能知道是否适合自己。

看房的过程中你要带好纸和笔,做好笔记,不能走马观花。房号、朝向、阳台、卧室数量、几梯几户、户型、楼层、总价等信息都要简单记录一下,方便后续与其他房源仔细对比。

需要注意观察的是:电梯口楼道间的外立面、客厅是否带阳台、客厅卧室朝向、卫生将墙角是否有漏水水渍……

电梯口楼道间的外立面状况能反映出小区整体品质,卫生将墙角墙面乳胶漆是否发泡能判断出防水及建筑质量,这几个细节很重要,有问题的话小区品质要减分。


10、对比真实房源性价比

备选地段的这几个小区,按照同等方法,在几个大中介的数据库中筛选房源后,经过大大小小不同中介公司几个经纪人带看,基本能确认该地段同等条件下,能选择的户型、面积等状况。

对看房记录下来的细节选项进行对比和进一步筛选,基本就能排列出几个最优的可购买房源,作为重点考察的对象。这个房源通过不同中介的带看房,能确定房源真实性,并且自己门店的后天数据库中,还记录着每次中介经纪人联系房东时的沟通情况,这个数据库日志,中介不会主动告诉你,你要在他门店电脑前查询的时候就问他,要求能看到。

这个沟通日志在确认购买这套房源之前,非常重要,直接能判断出很多背后信息,比如房东首次挂价是多少钱?中途有没有涨价或降价?期间该中介有带过多少客户去看过房,客户看过房后是否有意购买?每次联系房东的时候,房东报价态度如何,是否诚心出售该房源?还是飘飘浮浮只是挂价试试,经常不接电话找借口不出售……

这些信息直接决定了你要不要下手推进下一步,是否找房东面谈来确认购买这套房源。


11、锁定房源

如果经过这些不同门店的信息筛选,预算和条件都能满意,询价对比后性价比确实最优,跟你家人沟通确认后就可以决定下手购买了。

需要注意的是,这个时候就不是找中介帮你联系房东了,正常情况下,中介观察你对这套房源很满意,会极力推荐你赶紧约谈房东确定购买者房源,中介会安排你跟房东见面面谈。......

(.......此处略去很多字......)(如需咨询,私信联系)

毕竟在这场信息不对等的交易服务过程中,你没有占据主动权,后面的收费项目你要是想签下合同,就要付更高的中介费了。

市场上的中介费是买卖双方各1-1.5%,也就是总价的2-3%,200万的总价就要收4-6万,还不包括5000-10000的房屋评估费和按揭贷款服务费。

如果你这个时候见过几轮的评估后,锁定了这套房源,

(.......此处略去很多字......)(如需咨询,私信联系)

能省掉3万以上这么多钱,当然要自己动动脑子找找办法。

……

或者找我帮忙,我来想办法帮你拿到主动权,把中介费压到最低。


12、约 约 约(没有经验的可以私信我帮你房东与中介谈判)

该章节事关房东、中介、购房者三方力量博弈,占据谈判主动权关系到是否能拿下高性价比房源,以及是否能把中介费压价到1%左右。因为我家前两年先后买了2套二手房,都是我全程经手的,所以有经验了,又帮忙几个朋友把关有经验,所以能拿到主动权,规范资金过户流程,最大程度拿到房源签约,确保过户安全和流程规范。

整个交易环节,最值钱的是情报,中介利用了买卖双方的信息不对等情况双方通吃,而你就要通过各种方法和手段,拿到关键信息、在中介免费服务内容中找到付费服务才能发现的情报,从而占据谈判主动权,压低各种之间费用。

方法有很多,是我个人经验和思考花费了很多精力,如需实际操作参与找房、询价、评估、过户等环节,请私信联系我提供相关服务。

既能帮助你找到升值空间大的地段,又能帮你省去好几万的中介服务费和其他名目的过户费。此处略去一万字……(如有需要,私信联系)

方法有很多种:① 此处略去好多字……(如有需要,私信联系)

②此处略去好多字……(如有需要,私信联系)

③此处略去好多字……(如有需要,私信联系)

④真不行,小区里面……此处略去好多字……(如有需要,私信联系)

总之方法很多……此处略去好多字……(如有需要,私信联系)。

.所以直接找带看房的经理谈判砍价,基本上帮你打的折扣就是在市场价的100万以下3%100万以上2%的基础上打个95折打个98折之类的,还说没有权限总监领导不批等等。

.图省事的土豪可以私信联系我,我找办法拿到谈判主动权帮你中介费压价到1%。

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13、确定房价及过户要求

此处略去好多字……(如有需要,私信联系)

条件允许的情况下,确定房屋总价等细节。例如首付比例、是否能接受公积金贷款(公积金贷款放款慢,有些房东急于置换房屋,不愿等这么久)等,基本确定交易要求等细节。


14、中介费等过户费用谈判

通过我的介入把关,基本谈妥了总价等付款、过户细节,下一步就是我来帮你把关安全过户了。

此处略去一万字……(如需咨询,私信联系)

……


(总价的1%)包含房屋评估费和按揭代办费等费用,全包价,包过户。


我家买第二套房的时候166万找了个小中介便宜一点全包过户,但后来觉得还是大中介比较放心,就找大中介经纪人帮忙过户,至少也是个Q房屋,还算规范的。


15、签三方协议

我来把关谈判过户后,我联系帮忙的主管确定了,我就可以联系房东跟你约时间约定点一起过去签三方协议准备过户了。

期间变数很多,你要做好心理准备,如果房东突然变卦,他回家商量了一下觉得价格低了,就会跟你要求涨价,或者直接不急着出售持观望态度再等等再出售,那我告诉你,恭喜你,你中招了,你又要向后倒退几个步骤,有些工作要重新来,没有办法省事。

在之前的备选小区中,找其他的最优房源了,再把实地看房和联系反动等步骤再来一遍,不要气馁,这些返工重来都是业内很常见的,谁遇到睡倒霉,只能反复重来,之前帮忙朋友把关,房东都谈妥了,回家产证过来质押,回家的路上就变卦了,你是房东是不是很漂浮,的确需要有经验的人把关。所以说选一套称心如意的房屋过程很坎坷。

如果房东如约来签约,那就最好。

很多时候房东会拖延观望,看有没有出家更高的人来买房,或者在等其他购房者的报价消息。这种若即若离的状态才最危险,又不能签下合同,又耽误你去找其他房源。处理不当就会房子没有买到手,时间拖了很久,之前备选的其他房源反而都被买走了,又要重新看房。很是危险,没有经验的话,可以让我帮忙把关。

这个时候就不能让房东拖延,因为夜长梦多,需要尽快签约。如果房东借口说上班忙或人在异地过来不方便,没关系,只要他愿意签约,那你就约上中介经纪人,带上标准化的中介三方协议,直接到房东家里去找他签约。

三方协议是不限时间不限地点签约,但是最好中介经纪人要在场,填写格式要规范,改动地方要按手印的。协议内容选项要详实并齐全,防止以后房东变卦,咬文嚼字推翻协议内容。真实环境下,条件不允许的时候,也可以三方协议买家和中介的内容填好后,寄到房东家里去,他自己填好后再寄过来。

但是!!!按照我家2次买房过户并把关买卖流程的经验来说,很多房东都是坐地起价,观望多个购房者的报价,拖延时间签三方。

你要是锁定了这套房源,评估了性价比很高,那就不要嫌麻烦,不要怕带中介跨地区到房东家里去签三方协议浪费车费几百元钱,因为夜长梦多,一直拖延只会更被动,到时候反动反悔了,哭都来不及。


在这里要强调一下三方协议的作用

三方协议是房屋买卖双方与中介服务公司三方一签约的一份和合同,这个合同是以中介公司的名义,对买卖双方的交易细节大致的做一个说明。其实这三方协议不是正式的买卖合同,签三方的时候还没有到付首付的时候,所以首付没有全部到账也没有关系。

所白了其实没有什么屁用,买卖双方违约了没有办法相互制约。为了增加协议约束力,一般房东的房产证原件要押在中介门店保管,买家要支付一笔5-10万定金给中介门店,这样双方都有东西押在中介,就都有制约了。房东违约的话要想拿回房产证,就要双倍押金赔偿,买家违约的话,押金就不退了。

三方协议的作用,就是如果买卖双方反悔变卦又不赔偿,闹到法院后,至少有个白纸黑字的成文的协议可以依据。

三方协议签字画押,产证留押后,事情就成了一半。

有时候房价一天一个价,有其他购房者愿意支付违约金还加价购买房东的房子,房东要么跟你涨价,要么反悔不卖给你了,都时有发生,所以建议付押金是付多一点,来个10万元押金。特殊情况下,房东要求涨价你也要涨一点钱给房东,因为即使一番折腾后,房东赔付了违约金给你,你加上这个违约金在这个小区也买不到同等条件的房子了,不信你再翻翻你之前统计的房源,有时候不服不行。


16、买方购房资格材料审核

三方协议签约后,房东产证和买家的押金都押在中介门店,为了防止不良房东一房多卖或者房屋有抵押、债务等纠纷,中介收到产证后会在门店的工作电脑上在线后台查询该房产证编号的不良信誉及债务等记录,中介门店都会有从政府部门申请来到内部查询加密狗,能访问一个查询系统。查询结果没有问题了,才能开启交易过户流程。

同时,中介门店会在线把这套房产登记到制定的政府房产服务网站,相当于一个公示作用,防止在等待过户的这个间隙期,房屋又被拿去抵押或出售。确保买卖双方的权益。


17、买房购房资格审核

三方签约后,这还需要对买房者的个人信息进行查询,核对购房者是否满足杭州购房资格,央行的征信记录报告等购房条件,你需要把你的户口本、身份证等原件复印件交到中介,让经纪人代办审核。三方协议签完了,就是要加快把这几项审核流程完成掉。


18、买方申请银行按揭贷款及折扣

部分银行申请购房按揭资格是在网签之前,例如花旗、汇丰等银行。大部分的国有银行都是在网签之后申请。

至于哪些银行还接受购房按揭贷款申请?哪些银行由95折利率优惠?哪些银行是基准利率或有上浮?这些情况各家银行都有不同,一般中介经纪人有他们合作的银行,会帮你推荐最便宜的利率。也可以你自己在高德地图上搜索各大银行的门店,找到门店号码,直接电话联系门店客户,问询是否能办理按揭贷款,或者在有些小区业主群里面问别人购房的时候都是找那家门店贷款。找人问,多花精力少花钱。

其中有个情况就是利率确定和放款时间的问题需要注意。

现在央行利率收紧,上浮10个百分点,几百万的房子就是至少要多出一二十万,所以确定贷款利率是依照与银行门店正式签购房按揭贷款合同为准,审核前后的口头约定,是有变化的,可能会有政策变化导致利率涨了而多花钱。所以一旦你与房东在线网签后,就加快与银行经理约时间,到他门店去签约房屋按揭贷款合同。防止后续政策有变,利率上浮,损失巨大。

至于放款时间,作为购房者不用担心,有些中介经理说到年底了,银行没有额度了,放款很慢……,仿佛很多困难一样,其实你听到后不用担心。因为放款时间不会影响你网签后办理交易过户发新的产证本子这些流程,你照样能走流程很快拿到房产证,影响的是原房东卖房后收到尾款的时间,如果原房东急着依靠这笔尾款去置换买其他地方的房子,那就会受到影响,银行一直拖着不把尾款打给原房东。


19、约房东网签

过户的准备工作都做好了,下面就是约房东到中介的总部去过户。

即使在这个时候,照样有房东反悔的情况。

如果房东反悔不卖了,或要求加价,你可以选择用三方协议中的条款,按押金比例来要求违约方赔偿,或者讨价还价给房东加一笔钱要求继续过户。具体哪种方法能少花钱买到满意的房子,你自己琢磨。你的目的不是拿到房东的违约金,而是现在谈妥的总预算,怎么能在这个小区周边买到条件最好的房子,你头脑要清醒。

有时候即使你拿到了房东的三方协议违约金,加上这个钱,你也在周边买不到条件相当的房屋了,所以你还不如加价给房东吧,这个不服不行。

前面说过:三方协定可以不限时间不限地点签约,三方协议不是正式的合同,必须双方有产证和现金抵押才能有制约力。而这个阶段办理的在线网签环节就是正式的法律合同了。

网签是中介协调下,在政府房管局的网站上登记打印出正式的房屋买卖合同后签约,合同有固定的格式和选项,填写修改核对完成,在线登记到房管局的网站,双方需要分别设置密码保护,受到法律保护,如有条款需要修改,买卖双方必须都要输入密码确认才行。

在线网签一般必须到中介的总部去办理,一般门店没有权限,所以约好房东签约网签,要通知中介经理也要到场办理流程手续。

网签完成后,买卖双方如果单方面有人反悔,需要支付房屋合同总价的20%作为赔偿才能解约。这个费用就很高了,一般网签完成了,基本就稳了。这么高的违约金,房东一般是不会变卦的了。

所以房子买到手必须以网签为准。网签合同中会写清楚具体的过户及支付房款的时间节点,房屋总价、车位等信息。

所以你在看房阶段如果有很满意的房子,可以尽管约房东,忽悠他去签约,首付款还没有凑齐,没有到账也没有关系,因为网签当天是不用支付首付款、税费等花费的。

网签是对房屋属性进行申明,并对房屋买卖过程中付款、过户、交接等关键节点约定时间节点的法律合同。杭州市二手房过户有很规范的合同范本,里面需要填写的内容都是以选项形式出现,都是很规范的。

网签的同时,中介经理会提供给你一个监管账户和交易资金支付管理流程等。


20、买方付首付

网签结束后,就是按照网签中的买卖双方约定并登记的过户、付款等流程分步执行。

网签的时候中介会同时提供一个中介公司开具的某合作银行的监管账户给你,你的首付款、后续的税费、中介服务费等各项费用,都是转入这个银行的监管账户中去。

这个银行监管账户,就是为了确保你的过户中各个环节的资金安全,防止发生:中介经理卷款跑路或者房东拿到你的首付款后不过户等资金异常情况。你的所有资金会流到指定的税务部门、中介公司、房东原房屋的贷款银行等机构,中间不会有个人参与现金流程,都是机构对机构的要求,确保大额资金的交易安全。


21、房东还清他的按揭贷款

首付款到账后,中介会联系房东,让他先还清他之前买这套房子的时候,向某银行申请的购房贷款。大多时候房东手上资金是还不完他之前贷款的剩余款项,而中介就要动用你刚刚向监管账号中转入的首付款,帮助房东去还清他原先的贷款。

为了防止中介经理或房东经手你的首付款时,携款潜逃,中介公司的财务会通知监管银行开具一张银行汇票,这个汇票是以房东实名制开具的,中介经理会拿着这个汇票到房东原先的贷款银行门店去,跟随房东当场办理还清原银行的贷款余额。

大部分银行会在几个工作日内在银行系统中登记房东之前的银行按揭已经还清,具备下一步进行过户的条件。


22、缴纳税费

等到房东还清原银行的按揭贷款,并且银行后台登记注销该房产的贷款记录,没有了债务记录,这个套房子就可以再房管局进行过户手续了。

过户之前买家需要向监管账户中缴纳结清各种税费,比如个人所得税、契税、营业税等各种税费,银行回执单或截图发给中介经理,提醒加快各税务部门窗口办理缴费结清。


23、买家办理按揭贷款合同

首付款转入监管账户后,把银行的回执单或手机银行的截图发给中介核对。你就可以约你申请的购房按揭贷款银行的客户经理,约好时间到他的门店去签约办理贷款合同了。也就是到这个申请银行去办理一张专门用于还款的银行卡,核对签字按揭贷款合同等。


24、市民中心过户,签物业交割单

税费、银行按揭贷款等手续办理完成后,税费转入指定的监管账户后,中介带缴税完成后,就可以进行下一步:约房东到市民中心过户大厅去取号排队过户了。去过户需要买卖双方各种证件都带齐,中介也要提前通知中介公司在市民中心长期驻点的办事员配合办理各种手续。

买卖双方有一方由于个人原因无法到场的,可以提前在网签的那一天,在中介总部或者到该区的公证处区办理一个委托中介办理过户的委托证明,当然办理公证也是要自己带上证件亲自到场办理的,而且是首付200-500的,但是有时候照样更省钱。

过户的时候,窗口需要对买卖双方分别拍照。

手续完成后,中介会让买卖双方填写一份物业交割单,说明房屋的物业费等细节你们都已经商量好了,没有争议了。签完物业交割单,其中一联会交给房东,房东就能拿着这个交割单到你办理按揭贷款的这个银行网点去,领取该房屋的尾款了。


25、买家取产证,卖家领尾款

签完物业交割单,买家就只需要等待几天到中介门店去领取你的房产证了。房东什么时候能领到尾款那就看银行的放款时间了,房东领尾款必须本人持相关证件亲自到你贷款的银行柜台取款。

买家带证件去领取房产证及各种税费缴纳发票清单等凭证。


26、装修

让专业的人来做专业的事情……



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编辑于 2018-07-10