房地产金融(21):银行转按与物业贷款,那一种比较好?│梁隼

房地产金融(21):银行转按与物业贷款,那一种比较好?│梁隼

问:

屋企有人急需一笔现金,睇电视有讲楼可以做物业信贷,但是又听说利息支出会好贵。我知另一个方法是将层楼转按到其他银行,利息会平啲,但是有好多手续费,咁用边一种方法会较好?

答:

近年流行由财务机构提供的所谓“物业贷款”,息率就当然比银行为高,那为何会有市场空间呢?

息率并非决定怎样借贷的唯一考虑,做正式的银行物业按揭,会涉及很多手续和驶费,例如这些广告所标榜的免手续费,免估价费,免造契费之类。这些财务机构之所以不收这些费用,原因是这类型贷款本来就不是物业按揭,而是一种以物业价值计算的私人贷款。

而除了息率和驶费外,财务机构也会强调其灵活性,如提早还款不会罚息,部份还款也可以,甚至可以在某一段时间内可以只还利息,贷款金额也可以循还使用等。正如之前所述,之所以有这些优点,其根本原因是这些并不是按揭,而财务机构亦不是由金管局监管的。

若果要有一个粗略的决策,向银行转按是适合长期的资金需要,而物业贷款则是应付短期和不定期的资金需要。简而言之就是长钱和短钱的分别,只不过一般打工仔不同于做生意的人,多数情况之下都较少有突然出现的资金需要,而如果借了的钱不会短期内能够收回,自然亦看不到资金灵活性的好处。

所以,读者在决定此问题时,除了比较两者之间息率和费用之间的分别之外,自己资金需要的性质可能更具决定性。如果因一时现金周转出现的需要,还可以考虑使用物业贷款,但如果是一种长期的需要,例如创业,倒不如循银行按揭的手续了。

发布于 2018-03-08

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