沈阳万象城

沈阳万象城

购物中心面积:25万㎡(地下一层、地上六层)

竣工时间:2011

建筑方案设计:RTKL事务所[美]

调研时间:2017年9月(其实去了N多次)


沈阳万象城是华润置地布局的第三个万象系项目(前两者为深圳、杭州),项目延续了品牌创立之初顶级城市综合体的定位,经过六年的发展,沈阳万象城已经成为城中运营情况最好的购物中心之一,并保持着惊人的高增长率。在一片唱衰东北经济的声音中,沈阳万象城在2016年以30亿的营业额录得了36.4%的超高增长率,是当年全国同等体量的高端购物中心中增速最快的。根据华润置地2017中期报告,2017年上半年沈阳万象城业绩同比增长21.2%,已经成为华润置地旗下除了深圳万象城外最赚钱的项目。沈阳万象城在城中有恒隆、卓展、中兴、久俪等同样高端定位的项目的激烈竞争中用最快的时间把对手完全甩在身后,让人不得不佩服华润的运营能力(此处心疼市府恒隆广场一秒)。

爆破中的辽宁体育馆

沈阳恒隆广场的前身是1975年竣工的辽宁省体育馆,2007年体育馆被爆破拆除,随后华润置地拍下这一地块开始建设沈阳万象城项目。沈阳万象城的地块位置非常优越,地铁上盖、地块规整、沿青年大街延展面近400米。彼时沈阳刚提出“金廊”的城市规划不久,即把青年大街作为全国少有的“条状CBD”规划发展,万象城项目理所应当的成了金廊的重点项目。

沈阳功能分区图 作者自绘

在建筑设计上,沈阳万象城和深圳万象城师出同源,均由美国的RTKL事务所主持设计,在建筑的动线、立面上也和深圳项目颇为相似,可参看专栏文章深圳万象城。不过作为两个相差了七年的项目,沈阳万象城的设计还是有许多升级和值得称道之处的。总平布局上很经典的反应了一个典型综合体中不同业态的空间需求。购物中心公共性最大,要求最大的商业展示面和最佳的可达性,故面朝青年大街的长边布置了购物中心;写字楼公共性次之,对交通的可达性十分依赖,同时写字楼需要一个良好的界面作为形象展示,将其设于主要道路上;酒店的私密性会比写字楼略强一点,便设置在城市次级主干道,使其拥有了人流量和形象面,东北角的青年公园为其提供了良好的景观;居住住宅最为私密,设于基地西侧,也不挤占商业价值较高的沿街立面。总体布置十分合理。

沈阳万象城主入口透视

下面就沈阳万象城购物中心部分的建筑设计做一个调研的介绍。沈阳万象城和深圳、杭州项目均不同的地方在于购物中心不是一个完整的单体,而和酒店与写字楼直接联通,这应该是地块进深较小的原因,因此增大了方案设计的难度,但沈阳万象城依然在主要手法上和经典的深圳万象城项目保持了一致,这点可以从下图的平面图对比中看出。(上为沈阳下为深圳)

沈阳万象城与深圳万象城平面图对比

两者设计手法上的相同之处包括:一字型的商业动线、入口处的下沉广场、后部卸客区、立体停车场设计、外部拼贴式立面处理手法等。 但沈阳万象城在内部空间的处理上有许多地方又超越了前者,比如动线的收放更加自如,出现了一些更精彩的节点空间;公共空间做得更阔绰,扶梯不用埋到墙面上;结构上的柱子也基本都被藏到了店铺内而不影响店铺的效果,同时沈阳万象城在修正后期设计问题的态度上也更果敢。 下面就以上几点分别展开来说。


1.人流动线

沈阳万象城一层的入口设置 作者自绘
南侧主入口与下沉广场 作者自摄

基于长方形的场地沈阳万象城采用了最简单也最理想的“一字型”动线,这点和深圳万象城如出一辙。由于地铁站位于场地南侧,所以主入口设置在南部(上图左边第二个红点),并在主入口旁做了一个下沉广场(最左边的红点),不过人流量最大的点应为负一层与地铁接驳的点(即下沉广场旁),这也可以看出轨道交通对商业建筑的巨大驱动力。

沈阳万象城负一层地铁与超市的关系 作者自绘
北侧入口

所以总体上购物中心内部人流是由南侧向北侧运动,因此在负一层便将超市业态设置在北侧,使得超市作为一种目的性消费目的地可以拉动客流深入购物中心的最深处,而在一层的最北侧则布置了一个最为壮观的挑高空间——冬季花园,营造了一种比较高端壮美的空间感,并布置了一系列的高档奢侈品专卖店,包括东北最大的LV旗舰店,作为对场地人流的应对。


沈阳万象城的扶梯和电梯设置
沈阳万象城的大中庭

竖向人流引导上,沈阳万象城采用了扶梯和垂直电梯结合的方式将人流向上提升,并穿插使用了飞天梯和大台阶等竖向元素。垂直电梯则有三组均匀布置,以便将地下二层停车场的人流运输至购物中心内部。扶梯则是购物中心最重要的竖向交通工具,购物中心内每隔40米左右便有一对扶梯,其中在一楼的大中庭内不设扶梯,使得这一区域可以作为一个完整的活动区域承办各种展览和推广会。在大中庭的二层便开始设置了2-4、3-5的飞天梯,将客流往高层输送,使得大中庭承载了跨层交通功能,强化了这一空间节点的特殊性。其余扶梯则错列排布,是设计师有意营造的一种强烈动势感,空间效果远好于普通的平行排布式,而这其中蕴藏的商业诉求,则是品牌的门头和橱窗向消费者的最大化展示。

极具动势的扶梯排布

值得一提的是在万象城刚投入使用的时候,在最北侧的冬季花园旁还设计了一部非常巨大的通往二层的大台阶(下图右侧),但2015年左右这部台阶就被拆除了,只剩下中央的扶梯继续工作,究其原因,应该是由于这部人流稀少的大台阶严重阻挡了主动线上的消费者向北侧的视线,挡住了各个大牌的橱窗,这算是前期设计上最大的失误了,但运营方果断修正的作风是业内少有的。改造后空间通透视线良好,在底部还引入了休闲茶座,提高了商场整体的营业额,可谓一举多得。

北侧原有大台阶

2.车流动线

万象城的车流引导

商场背后规划了专门的客车、货车流线,避免了商场车流对周边道路的冲击,整个综合体都深度依赖于场地内部自己设计的这条红色的双行道,因此场地下方的这条城市支路常常处于拥堵状态。沈阳万象城的辅助性交通路网没有深圳项目来得好,深圳项目可以直接利用的城市路网密度远高于沈阳项目,因此较少出现严重的拥堵。同时根据建筑设计规范,场地一般不直接设置朝向城市主干道的出入口,但显然这么大体量的综合体不能只有一个出入口,所以沈阳万象城还是在青年大街上开了一个车型出入口(服务于酒店写字楼),此举打破了建筑立面的完整性,也成为了人行广场上的一个不安全因素,是一个比较不好的地方。

面朝青年大街一侧的车行出入口

另外和深圳万象城一样,沈阳万象城也设置了地下2层,地上3层的立体停车场,停车场通过螺旋坡道连结,这对不少新手来说停车考验比较大。立体停车场使得人流可以借助交通工具可以从多个标高层进入内部,是多首层的一种体现,但万象城三层地上停车场的总容量仅为200车位左右,远小于地下二三层的停车容量,所以对高层的人流输入效果并不能持续稳定,但作为一种消化进深的手法还是不错的,不过这种略显奢侈的做法显然不会被普通定位的项目所采用。


3.空间节点

从五楼看冬季花园

除了前面提到的中央大中庭外,沈阳万象城项目在其他空间节点的塑造上比前人考虑得更多,个人认为这是购物中心功能复杂化的体现,毕竟体验感已经成为了消费者所重视的内容,而万象城中最震撼的空间节点应当是【冬季花园】——一个由挑高空间和艺术装置所结合的玻璃中庭。

冬季花园位于两座塔楼之间作为两片塔楼区域连接的通道,个人猜测这一空间的原型应当来自于消防要求,但设计师把这一强制性要素转化成了空间的高潮,消费者站在这能看到购物区域包括冰场部分的所有楼层,吸引顾客到楼上去寻找更多的体验。自然采光的也使得公共空间变得明亮并富有生机,每年夏天的时候,鲁美毕业展品中的一部分就会在此向市民展示,也算是购物中心的公共化的一种表现了。关于冬季花园的具体内容和构造,在谷德上有专门的介绍——冬季花园 / BAM,就不多赘述了。

通高的滑冰场

除此之外,在万象城的五楼的通高滑冰场和美食广场的结合方式亦是和深圳项目相似,事实也证明大家都愿意将滑冰场作为一种休闲的用餐背景,滑冰场的存在显著拉动了周围餐饮铺面的商业价值。


4.立面设计

沿青年大街立面

其实绝大多数的高级购物中心外部都是占满场地的简洁体块和完整的立面,而在内部再去追求空间的多变,典型如成都IFS、上海IAPM、南京德基广场、广州太古汇等。究其原因,个人认为一是各大奢侈品牌对于橱窗展示面的要求很高,二是高级购物中心不如定位年轻的项目需要通过多变的风格来表现青春活力,反而传达更多的是一种干练的都市感。沈阳项目也是如此,RTKL将沿青年大街一侧的立面完全拉平,形成两百多米的完整商业立面,被各大品牌橱窗占据的建筑下部是城市中最吸引人眼球的商业高地。

沈阳万象城立面

总体立面设计上,沈阳项目还是采用了RTKL惯用的拼贴立面手法,用暖黄色的石材和冷色的玻璃穿插使用,传递出一种既高级又不高冷的项目定位。值得一提的是在几个入口处建筑师设计了突出平面梭形的玻璃体块,毫无疑问的成为了外部视觉焦点,成为引导消费者进入建筑内部的标志物。


5.后续改造

近几年沈阳万象城的总体运营情况十分不错,成为华润系统仅次于深圳万象城的最赚钱项目,但实际上开业初期的前三年沈阳万象城却在增长乏力的泥沼中挣扎着。由于百货业态整体经营不善,主力店尚泰百货在2013宣布退出,(杭州成都项目亦遇到同样情况)留下了2.8万平方米的空置面积,严重拖累了购物中心的整体业绩,加上整体经济形势不佳,2013年至2015年沈阳万象城整体营业额一直停留在21亿元左右,陷入了项目增长的瓶颈状态。

沈阳万象城改造区域

面对业态的突变,华润集团经过403天的工程改造和品牌调整,重塑了这一部分的商业价值,并于2015年重新开放了这一区域。结合原有的建筑结构,将原有的完整的零售空间分割为两侧店铺和中间走道,并重新布置了扶梯和电梯(图5.6),业态也从原先单一的百货零售转变为零售、美食、书店等综合性的业态,以求和同层的其他品牌产生流畅的互动衔接。

尚泰百货区域改造方案平面图

华润财报显示改造完成后的2016年沈阳万象城业绩暴增36.4%,突破30亿元大关,显示了改造的基本成功,在某种程度上还顺应了宏观消费环境对去百货化的需求,使得项目进入了加速上升阶段,并成为了沈阳营运效果最好的商场。但受前期设计客观原因影响,改造后的区域只能作为主动线的分支,人流量和主动线相差甚远,引入的品牌档次和租金水平和同层其他店面显示出一定的差距,商业价值还是受到了一定的牺牲。


两年前仲量联行的一份统计报告显示沈阳购物中心的空置率高达24.3%,高居全国副省级城市中的第一名。高度同质化的使得沈阳市场成为购物中心竞争的红海,同时全国范围内的奢侈品消费降温也让各大高级商场的业绩普遍受到不小的打击。但在这样不利的市场背景下,沈阳万象城却在入市后的短短七年内成为沈阳营业额最高、运营效果最好的购物中心,充分显示了商业竞争的魅力所在。

成功的原因总是多元的,最主要的当然归于运营方强大的招商管理实力,而项目优良的区位、完善的交通和成熟的建筑设计方案也是离不开的因素。不出意外的话,在未来的几年内沈阳万象城将依然保持领先的姿态发展下去,并成为全国范围内的顶级商业项目。

人人都可以在嘴上唱衰东北,但华润却押对了宝贝。

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