房地产金融(22):物业贷款为何不是“按上按”?│梁隼

房地产金融(22):物业贷款为何不是“按上按”?│梁隼

问:
经常在电视看到物业贷款广告,说有层楼就可以随时借钱还钱,是不是那么好?政府不是规定买楼只可以借六成什么?

答:

金融管理局(HKMA)是香港管理存款机构的官方监管机构,以俗称“银行三级制”,将接受存款机构分为持牌银行、有限制牌照银行及接受存款公司。金管局现时规定银行只能就住宅按揭贷款作出最多七成的按揭,并且会因应物业金额、贷款人主要收入来源、置业目的等削减按揭成数。

比如物业价值超过700万,就只能获得八成按揭,600-700万虽然可以按多于八成,但按揭金额上限是420万,换言之只有600万以下的物业才可以按足七成。若果贷款人无法出具主要收入来源自香港的证据,按揭成数会削减一成等。

如果想寻求多于七成的按揭,需要向金管局属下的按揭证券公司(HKMC)申请按揭保险,俗称“第二按揭”,现时只能为自住物业最多做到九成按揭。不过,之前曾经有新盘提供高达九成半的按揭,又是否不理会金管局的指引呢?

原来是因为这类俗称“财仔”的财务机构,并不受金管局监管,而是根据《放债人条例》成立,由牌照法庭负责发牌,公司注册处签注及续期,并由警务处执法。(http://www.cr.gov.hk/tc/public/moneylender.htm)他们不可以接受存款,以及经营正式的按揭业务,所以很多类似的广告都是巧妙地使用“物业贷款”一词,而不直接称为“按揭”。

由于银行承造按揭时会保管物业的楼契,所以向财务机构承造物业贷款,并无楼契可按,他们往往会将物业的估值,乘以七成,作为最高贷款额的参考,并不意味有权将物业当作抵押品。

由于按揭物业时银行根据当时的估值七成承造按揭,理论上按揭余额理应只有业主供款时所扣除的本金数额。不过在实际的操作上,由于近数年物业价格大幅上升,财务机构以市价的七成来计算余额,所以能够借贷的金额也大幅上升。

举个例子:某君数年前以200万购入住宅,并承造140万按揭,而在数年间已供了30万本金,所以按揭余额是30万。当住宅市值上升到350万,财务机构就会以市值去计算:

350万x 70%-(140万-30万)=135万

这样就多了105万的贷款额。

当然,某君也可以向银行申请加按,以较低的利率、更长的借款期去做按揭。问题是数年来银行已经将新造按揭息率提高了两厘以上,如果业主再向银行申请加按,或者转按到其他银行,他们除了要支付法律费用甚至造契费,整个按揭的息率也会大幅上升,每月供款会多千多元,甚至数千元。

物业按揭的市场空间是在不影响到旧有按揭息率之下,提供一种短期借贷的选择,代价就是息率远高于按揭利率,以及当借款人未能还款时,财务机构会就物业提出加注,即俗称的“钉契”。而承造过物业贷款,也会在正面信贷资料库出现纪录。

所以,物业贷款不能当作按揭使用,视之为个人贷款可能更接近现实。

发布于 2018-03-10

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