广州太古汇

广州太古汇

购物中心面积:13.8万㎡(地下二层、地上三层)

竣工时间:2011年

建筑方案设计:Arquitectonica事务所[美]

调研时间:2016年2月


有哪些细节可以让你对一个公司肃然起敬?香港太古广场门口的路沿石和地砖让我对太古一见倾心。这或许是世界上最精致的路沿石,一件被石匠慢慢打磨出的艺术品。我想也正是这种对“无关细节”的极致追求造就太古系产品的功成名就。

香港太古广场的路沿石设计
香港太古广场的地砖设计

再用一个不太恰当的比方来引出今天要介绍的广州太古汇项目——一般来说,理财产品的年化收益率达到10%已经是不错的水平了,然而广州太古汇项目自开业以来的24个季度,平均每个季度增长率都能超过这个水平,季度增长峰值甚至超过30%。开业三年内便入围国内购物中心业绩前十名的宝座,开业六年业绩便突破50亿元,简直是商业地产中的一只超级绩优股。

然而从签署意向书到项目开业,太古和广州却等了整整十年。这甚至还只是购物中心和写字楼部分,文华东方酒店在两年后才开业,附属的文化中心甚至到今天都还没有传出投入使用的消息。太古的慢性子在当下飞快的商业化迭代浪潮中显得如此格格不入,十年的开发周期也足以拖死绝大多数开发商,但慢条斯理的太古却因此在大陆创造了四个范本级的购物中心,成为香港市场乏力时集团业绩增长的主要推力。

1972年成立的太古地产隶属于四大英资洋行之一的太古集团,世纪前就已经在香港开发了太古广场、港岛东、又一城(已出售)等综合体性质的项目。由于香港极其稀缺的土地让太古并不像传统地产商那样依赖于销售而倾向于长期持有,这也造就了太古地产极其严苛的前期开发要求。实际上包括太古、恒隆在内的以高端地产项目为主业的港资地产商,都深度依赖于出租商业项目的租金,出售项目多是亿元级别的港岛豪宅,而这些豪宅项目每年的出售套数都是极其有限并且波动不定的。因此,像广州太古汇这样由太古控股的项目自然成为太古必须精雕细琢的产品。

但广州项目的推进其实并不顺利。对于谨慎的太古来说,广州开始并不是最好的选择。《第一财经周刊》说到“实际上广州并非太古当时的首选,论投资环境和增长前景,他们都认为上海是最适合的,最具国际性;第二是深圳,离香港近;第三个才是广州。” 2002年4月项目签约后,太古又接连遭遇合作方广州报业的人事变动和SARS事件,终于在2004年通过淡马锡基金将总投资增加到46亿元并增持股权到97%,才得以办完用地手续宣布动工,而前期的设计也全部推翻重做。

广州太古汇与地铁的接驳

然而实际开工还遥遥无期,因为太古集团和广州地铁产生了巨大的分歧。当时广州市规划将在2005年开通地铁3号线,太古汇正好位于其中的石牌桥站。不过地铁规划只给太古汇留了一个出口,这是太古不可接受的,作为深耕香港市场的太古清楚的知道轨道交通对项目后期运营的重要性,太古当时坚持商场必须有多个地铁接驳口,不断跟政府相关部门交涉。双方在这个问题上拉锯了近三年,广州地铁公司终于同意了改动,太古汇获得了两个直通石牌桥站的出口,并且还被允许修建一条300米的隧道连接到最近的地铁1号线体育中心站。—直到那一刻,太古汇才进入实质开发阶段。

丽柏广场

彼时已经是2008年,当初预定的开业之年。在漫长的谈判中,广州市的第一个高端购物中心丽柏广场已经于2004年开业,虽然丽柏广场的硬件设计、商圈能级和展示面都远不及太古汇项目,但等不及的一众大牌早已入驻开业,这或多或少增加了后来太古汇的招商难度。因为进度问题而吃亏对港资开发商来说并不稀奇,同样是开发跨度接近十年的天津恒隆广场也因为银河国际购物中心率先投入使用而导致定位变化,所幸广州太古汇的坚持最后得到了丰厚的回报,2011年满租开业。


【综合体布局策略】

天河商圈的商业密度

太古汇的成功离不开先期选址的成功。太古汇所处的天河商圈是中国第一个年销售额突破一万亿的商圈(2017年),商圈内的天河城、正佳广场和太古汇的年销售额在全国排名前十,区域商业氛围无可挑剔。太古汇一开始就想做成广州最顶级的综合体,项目由一个大型购物商场、两座甲级办公楼、一个文化中心、广州首家文华东方酒店及酒店式服务住宅构成,总楼面面积约35.8万平方米(不含文化中心),其中购物中心部分达13.8万㎡,由世界知名的建筑公司Arquitectonica设计。

广州太古汇总平面

综合体设计首先考虑各个业态的布局。写字楼、酒店和文化中心分属地块四角,并用购物中心连接起来——太古汇地块南侧的天河路为最主要交通干道,也是最主要的商业展示面,设计师将地标性的写字楼塔楼和购物中心的主立面沿天河路排布开;地块东侧为天河东路,则在这一交角布置了其中最高的一栋写字楼作为场地的至高点,而在内侧布置了相对需要安静的酒店;北侧和西侧是场地的服务性街道,用以连结北侧的停车场入口。 下面主要就购物中心部分的建筑设计展开讨论。


【建筑平面设计】

一层入口与动线

广州太古汇购物中心采用了十字形的平面动线,将人行主入口和车行入口放置于南北向的短轴上,而在长轴两侧各设一个入口,最核心的大牌落位于短轴线上,其他商铺则落位在长线上。主动线长度约250米是消费者步行的舒适距离,同时动线向下弯曲,创造了弧形的商业空间体验。弧形动线在购物中心的设计中非常常见,原因大概有以下几点:一是增加了顾客行进过程中的趣味感,减弱了一眼望到底的无趣;二是变相拉长了动线长度,使得更多的铺面可以得到展示。

购物中心中央的走道宽度达到十二米(包含中间的镂空区域),这一宽度远高于规范所要求的下限,同时中央的挖空区域尺度也大于普通项目,特别是最中央的椭圆形尺度更是惊人。这种奢侈的开阔带来的舒适感和商铺的可见度是太古方面愿意牺牲的,带来的最直观好处就是地下层的空间感受大大提升,加强了消费者在地下逗留的意愿,也间接抬升了租金水平

垂直动线上太古汇仅设置了一部升降电梯,而大量使用扶手电梯,显然这种做法增加了顾客在购物中心内的洄游,创造了更多的购买机会。另外一个重要部分是整个综合体的内部连通,也就是从各个不同标高上将客流导入的设计手法,这种手法是港资开发商特别喜欢的手法。前面所提到的太古方与广州地铁房漫长的谈判也在于此,通过在负二层开设两个地铁出入口可以提高人流导入,对后期本层的运营成功起到了巨大的作用。

太古汇负二层视角

以负二层为例,我们来研究一下是什么因素让太古方面愿意多耗费三年来争取地铁口的联通权。综合体的地下部分商业面积一般都会大于地面部分,这是因为写字楼、酒店只有核心筒空间被保留,而外围的房间一般都会被用作店铺出租。因此以太古汇为例,在地面部分的一字型动线势必会多出很多分支,倘若这些分支末端没有持续的人流量导入的话,将造成商业死角的现象,对这一区域的后期营业造成很大的困难。

太古汇负二层动线与店铺

太古汇通过两个地铁口和BRT的接入将其中的两条分支变成人流量最大的通道,通道两侧的店铺租金必然不菲。同时通过观察平面图可以看出动线上分别有西-北-东三处动线末端,太古在北端布置了主力店OLE超市,在东端布置了主力店顺电,这两大主力店的消费者都带有比较明确的目的性,因此会引导客流深入。但东侧的商业部分出现了死角现象,太古也无意再用主力店来吸引人流,而是分拆成各个独立品牌的小店铺,这势必会出现部分消费者提前掉头的现象,不过毕竟小店铺的租金水平更高也就不难理解了。


【屋顶花园】

广州太古汇屋顶花园

如果不说明的话,很多没去过太古汇的朋友可能会以为上图是拍摄于地面的街道绿地,其实这幅图是太古汇4000平方米的屋顶花园。太古汇在这一层引入了六家餐饮店,承担起了项目休闲的功能。(太古汇不设电影院,原有的冰场亦改造为零售业态)

太古汇的屋顶花园正是有意通过各种细节设计来弱化屋顶的感觉,让来访者产生在地面的错觉。有以下几个点可以体现:一是屋顶花园的尺度大,形态完整,功能上这里是消防疏散平台,但同时它也是最初市民广场概念的一个延续,太古希望把它做成“CBD中的空中花园”; 二是植被高大茂密,也很多样化,在屋顶种植植物的成本很高,为了达成这一效果,设计师甚至将二层楼的层高拔高到了8米(正常为6米),只为给植物的根系留出两米厚的土层健康生长; 三是这一平台上见不到屋顶常见的机电设备,而绝大多数购物中心的屋顶都是密布者各种大型设备,太古为了腾出这样一片纯粹的空间,需要把本来放在这里的空调机组都挪到最高的塔楼上面去。首先得在塔楼原有空调管道的基础上每层增加几平方米的竖向管道空间,也就是太古减少了数百平方米的写字楼租赁面积,根据太古汇目前的租金水平每年就要少收租近百万,其次加了机组的顶层楼板荷载是每平方米七吨,结构需要重新计算,耗资巨大。

俯瞰屋顶花园

根据网上资料,屋顶的设计还有许多经验的细节。例如广州四季多雨,天气炎热,要让这条马路逛的舒服太古把园林架空了。为了让人走起来舒服整个石板地面完全平整,每块青石板之间预留了3毫米缝隙,不能宽也不能窄,宽了,高跟鞋的鞋跟能塞进去;窄了,排水效果差很多。最细节的是为了确保地面石板的水平精度在室外长期使用中不会降低,部分的架空支架采用灌浆加固的工艺,所灌的浆和架空支架在不同温度下的变形量是一致的,以达到延长支架寿命的目的。在这样的设计下,青石板们之间的缝隙会风雨不改一如既往的保持在3毫米。再例如你会发现园林的树和地面的交接是如此的干净利落,带着密斯一样的极端精致。

太古不是慈善家,所有的细节和付出依然是以最终的回报作为目标的。这些看似奢侈的投入盘活了三楼3000多平方米的店铺,据说当初的投入只需要12个月就能通过租金回收。其实这样的投入并不算天文数字,想要便宜也有别的解决方案,而大陆应用寥寥的原因只因为整个过程的沟通和管理太花精力,太多像急于求成的开发商让行业变得浮躁和速成。


【建筑立面】

太古汇还有一点很有意思的地方,就是它的立面设计。你可能会问太古汇的立面有什么特殊的设计吗?太古汇的立面好像很素啊,方方整整的除了玻璃就是石墙。但仔细一想,你会发现太古汇的建筑立面和大陆所有的同等定位的购物中心都不同。那就是太古汇立面上广告橱窗少之又少。

太古汇-沈阳万象城-南京德基

众所周知,入驻购物中心的各大奢侈品牌一般对外立面的橱窗展示有着很严苛的要求,展示面自然是越大越好,所以沿街一侧的店铺租金一般会更高。上图用沈阳万象城和南京德基广场与广州太古汇项目相对比,可以发现在一层奢侈品大牌落位数量差不多的前提下,广州太古汇的橱窗比例小的可怜,更难以置信的是竟然有大片的实墙就这么空着。要知道拥有奢侈品牌的购物中心是巴不得把外立面都贴上闪闪发光的LOGO和橱窗来彰显自己的档次,可太古竟然高冷到不屑于此?

这种做法确实是一个异数,基本上大陆除了广州太古汇再找不出第二个项目,这反映了什么?我认为这反映了太古的态度:太古清楚的知道自己想要的是什么,它所做的一切都是为了贯彻一开始所提出的打造一个优雅有格调的顶级综合体的理想,从外到内。为了这个理想很多都可以暂时牺牲,包括因此可能造成的租金谈判困局。

沿天河街立面

太古汇最终只批准了LV和PRADA设立沿主街的立面,即便是这样的大品牌,所有对建筑外立面的改动也必须经过太古方面的批准。正是这样一以贯之的掌控,使得整个项目最终能够以非常接近最初的设想而完成。


太古是商人,在商言商。但难能可贵的是太古总是更有前瞻性,愿意放弃一点目前的利润,去用最好的服务换取大家心悦诚服的回报。消费者总是有感情的,路边一块精致的路沿石,洗手间中别致的Dyson烘干机,很多事情看在眼里,更会记在心里,心里一声声惊叹中塑造了到访者对太古的至高信任和期待,特别是在当下如此浮躁的社会中,这种慢的优雅更能让人产生尊重和好感。

“总有一些细节令我们夜里无法入睡”太古集团首席代表白德立曾如是说。这番匠人风骨怎么能不让人肃然起敬。


参考资料:

1.太古汇,一个慢故事背后

2.商业地产泰斗郝继霖:广州太古汇是值得骄傲的案例_新闻中心_赢商网

3.扒一扒广州太古汇商场的屋顶设计_资讯_中国时尚品牌网

4.广州太古汇成为首个拿下 LEED 铂金级认证的室内商场,这个认证意味着什么

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