后海总部“上新”了，深圳湾房价会否再上新台阶？
原创 中原荟CENTALINE CLUB
企业买地和普通人买房都是一个道理，要么地段好、要么配套好、要么环境好，要么以上皆有。
继去年字节跳动、小米等头部企业相继在深圳后海买地盖楼后，近日，后海总部基地又迎来了新地标！随着这些总部企业的不断落地，深圳湾房价会否迎来新的增长点呢？
01
再添新地标
后海到底聚集了多少总部？
近日，后海总部基地D－14地块建筑设计方案国际竞赛结果出炉！由Aedas从国际竞赛中脱颖而出，以“绿谷之门”为概念的设计方案中标。这意味着深圳后海将再添新地标！
绿谷之门设计方案
2020年3月，此项目地块由深圳市建工集团和深圳市宝鹰建设控股集团以底价7.17亿元拿下。
值得注意的是，去年，还有多个总部企业相继入驻后海总部基地：
字节跳动（今日头条）
6月12日，字节跳动旗下的今日头条以10.82亿拿下深圳后海总部基地的一宗商用地块，紧邻腾讯和阿里。
瑞声科技
9月25日，瑞声科技以7.46亿元的成交价，拍下位于南山重点片区-后海金融商务总部基地的T107-0091宗地。
小米
10月28日，小米以底价5.31亿元拿下后海总部基地一宗商业用地T107-0092，该地块位于南山后海中心区，旁边就是华润深圳湾瑞府和中国华润大厦。
中海
11月26日，中海以底价6.97亿元拿下后海中心区的T107-0093地块，与联想、恒裕、海信等为邻。
至此，深圳后海总部基地已经累计出让33块总部企业用地，未来“总部群”还将继续扩大。这些地块，基本都要求了：须做总部、70-80%甚至全自用、不得转让抵押等等苛刻条件，含金量之高不言而喻。
后海总部基地土地出让示意图
随着总部基地卖地对企业的准入条件愈趋严格，定向出让显然已成为趋势，这有利于吸引高端企业入驻，汇集企业总部力量，发展深圳企业总部经济。
02
后海——另一个“曼哈顿”
1、后海总部基地，比肩纽约曼哈顿
自2013年以来，深圳出台了超级总部基地规划——六大总部基地。其中，后海中心区总部基地、深圳湾高新区总部基地、福田中心区总部基地发展较快；留仙洞片区总部基地、深圳湾超级总部基地、龙华核心区总部基地则还处在建设期。
其中，后海总部基地的发展较为成熟，已然成为深圳目前价值最高的一个基地，也是深圳总部基地的真正价值核心。其总投资近1000亿，主打总部经济、科技创新和金融服务。目前已成功出让33块总部企业用地，吸引约80家总部企业竞相入驻，比如阿里中心、腾讯、华润、恒大、中洲控股、卓越、联想、阳光保险、安邦证券、五矿期货、海王星辰、中建钢构、中铁南方、航天国际中心、新百丽鞋业、天虹商场、中海油等。
可见，后海的总部聚集效应明显，随着这些龙头企业入驻的带动效应，后海总部基地将受到更多全球跨国公司的青睐和关注。未来几年，或将吸引上百家世界及中国500强企业进驻。
再看曼哈顿，它不仅是纽约最繁华、经济密度最高的片区，也是世界的金融中心。集聚了全球2900多家金融、证券、期货及保险、外贸机构以及近40家500强企业总部基地。其次，曼哈顿的下城分布着世界上最重要的金融中心——华尔街，除了纽约证券交易所和纳斯达克，还有标志性的标志性的帝国大厦、洛克菲勒中心、克莱斯勒大厦、大都会人寿保险大厦等。
从城市发展潜力来看，后海总部基地与曼哈顿的定位有着高度相似性，都聚集了众多上市公司总部大厦。以此来看，一个与曼哈顿相似的总部基地在逐渐形成，纽约曼哈顿成功的传奇正在深圳后海上演。
2、后海：粤港澳大湾区“核心中的核心”
从地理位置来看，后海位于南山蛇口东部，深圳湾与珠江出海口交汇处，由后海滨路以东、滨海大道以南和深圳湾围合而成。
后海区位可谓“独一无二”，其南临香港、北靠高新园、东连福田CBD、西接前海。其中，福田CBD、高新园是深圳两大支柱产业金融和科技的大本营，前海、后海—深圳湾则是深圳未来发展重心。一肩挑两头，后海不仅成为连接深圳现在和未来的纽带，更是大湾区时代桥头堡。
此外，“南山之核”的后海片区，占据深圳湾超级总部基地、前海中心区、蛇口自贸区、高新科技总部基地四大核心片区价值聚合区，它不仅是粤港澳大湾区的核心节点，还是未来深圳超级发展的源动力。并且在最新的深圳十四五规划中，深圳湾超级总部基地被定位为“全球总部基地”。
从国际视野上看，粤港澳大湾区是对标纽约、旧金山、东京之后的第四大湾区；而后海可以说是商务聚集之地，粤港澳大湾区“核心中的核心”。
03
深圳湾房价会否再上新台阶？
在深圳，后海和深圳湾所在的南山区，是房价最高的区域。2020年12月，后海二手成交均价已达12万+/㎡，对比2020年1月的9.8万/㎡，近一年时间，二手成交均价上涨约2万。
值得注意的是，据中原地产官网显示，2020年7月11日，一套深圳湾房源的成交单价已经超过了30万/㎡。在挂牌价方面，深圳湾豪宅业主更为坚挺：
华润深圳湾悦府一期：8月挂牌26万-30万/㎡；
华润深圳湾悦府二期：8月挂牌19万/㎡；
翡翠海岸：9月挂牌价25-28万/㎡；
深圳湾1号：最低挂牌18万/平；最高36万/㎡；
恒裕滨城1期：最新挂牌23万-26万/㎡；
恒裕滨城2期：最新挂牌30万-36万/㎡。
更有人认为，未来深圳湾房价可达40万+。那么，深圳湾房价真的会这么高吗？背后是什么在支撑呢？
1、世界级企业总部聚集，未来发展潜力巨大
说起深圳湾，就不得不提南山粤海街道——号称“中国最牛街道”。截止2019年4月底，粤海街道办一共有112家上市公司，总市值达到4.85万亿元，几乎等于杭州全市的上市公司总市值。
中国几乎所有的核心互联网以及新兴的科创企业总部或区域总部都坐落在粤海街道，比如我们熟知的互联网三大巨头BAT，以及去年入驻的今日头条、小米等总部。还有越来越多的外资世界500强企业，如苹果、微软、高通、ARM也都把他们在中国的办事处或者研发中心设在这里。
众所周知，产业会聚集大量人才，特别是深圳大力发展的高新科技产业，汇集的是更加高知、优质的人才。而这些高素质、高活力、高薪酬的人群便是深圳楼市强大的消费群体。
总的来说，世界经济巨头扎堆，高端人才聚集，势必会带动深圳湾的价值提升。
2、海景资源+宅地稀缺
深圳湾所处的地理位置十分优越，拥有稀缺的一线海景资源，并且位于西部热土——南山后海，这对于寸土寸金的的深圳来说，无疑是深圳房产中的价值高地。
此外，深圳湾的住宅用地更为稀缺，据统计，2010-2020年前海与深圳湾共出让120宗地，其中仅3宗住宅用地，绝大部分都是商服用地。而住宅的稀缺，导致了后期入市的新房供应相当少，房价自然也是居高不下。这也是深圳湾豪宅片区的诞生原因之一。
3、深圳湾属于“newmoney”之地
在去年公布的胡润百富中（标准为20亿元以上），不仅上榜企业家再创历史新高，达到了2398位，深圳也成为今年上榜人数增加最多的城市，新增人数几乎是北京和上海之和。
在这些企业家中，尤其是互联网、人工智能、信息技术、生物医药等行业，这些大厂的newmoney对营商环境和居住的要求，会和传统行业的老板不一样。像深圳湾这样可遇不可求的豪华顶级公寓，占据城市最优化的资源配置。选择在深圳湾买房，不仅能象征这自身的财富阶层，同时还能让资产保值增值。
因此，受到资本关注的城市房价，尤其是核心资产，在“热钱”的追逐下，始终都会是比较贵的存在。
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小 结
深圳正在经历前所未有的迅猛发展。这种繁荣和发展势头带来了新的抱负，意在重新想象城市规划和建筑如何能够帮助塑造这座城市不断进步的未来。
而后海总部基地建设，从企业到项目再到人才，深圳不间断地在这些方面着力，能够预见该片区未来经济发展将更上一层楼。这么多企业总部、国际大公司、优秀人才来到深圳，其未来城市发展充满想象。
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