南京徳基广场

购物中心面积:21.5万㎡(一期6.5万㎡(地上7层,地下1层) | 二期15万㎡(地面8层、地下5层))

竣工时间:2006|2012

建筑方案设计:LMA+AEDAS[美国]

调研时间:2017年8月


Q:中国有接近7000家购物中心同时在营业,试问哪一家才是最赚钱的那1/7000?

A:答案是南京的德基广场,从2014年起南京德基便牢牢占据了大陆购物中心营业额TOP1的宝座(北京SKP为百货性质商场不参与对比)。当我从新街口地下通道进入德基时被地下一层人山人海的景象震惊了,零零散散逛了几个大城市的指标性场子,可能还是孤陋寡闻,但德基的人气确实是我目前见过最旺的。这个结果可以说让人感到有些意外,毕竟一来南京离一线城市尚有距离,直觉上TOP1名头更应该归属北京或上海的某个项目,二来开发商德基集团只是本地企业,和新鸿基、九龙仓、太古等传统顶级开发商的实力更是相差甚远。所以这篇文章便想借着这个反差感聊一聊的德基广场的设计与运营,也反思一些商业建筑设计上的问题。

毫无疑问,在商业项目运行的全寿命周期里建筑设计只是很小的一部分内容,一个成功的案例更多的需要依靠于后期的运营过程,建筑不过是为后期施展的商业活动铺开一个平坦的舞台罢了。从这点来看,德基广场的建筑设计似乎并没有太多值得介绍的亮点:简单的一字型动线,方方正正的平面和体块,加上内部堆叠得让人觉得可能挖空了一座矿山的大理石内饰设计,种种迹象表明德基广场确实不像成都太古里那样在建筑设计上值得细细发掘品味,但我们能否认德基广场的设计就不是好设计了吗?

回到大环境下,我们可以注意到近年来国内的购物中心建设中出现了越来越多反传统方盒子的案例,购物中心的体块变得更多变了,表皮也更酷炫了,显得越来越“建筑学”了,或者说“更有设计感”了,这当然是好事,或者说是行业发展到一定阶段后开始追求多元化的必然趋势。“颜值经济”浪潮下作为城市公共空间的购物中心选择用新颖的外表去吸引消费者是一种使命,作为建筑学生我也乐见与越来越多的像成都太古里,新加坡ION这样高颜值的商业项目来提升行业的审美。但前提是:新颖的设计必须在满足基本功能的前提下展开

毕竟一个很浅显的道理是:最终决定项目好不好用的是室内平面,而不是建筑造型。消费者的消费体验也主要发生在室内,而不是围着建筑看造型转。市面上有不少项目出发点是很好,业主注意到了设计的力量,想加大在建筑设计上的投入使其成为城市地标,于是建筑师受到鼓励把造型做得十分奇异,虽然成功吸引了来往路人的注意力,但内部的空间却受到外形的限制和设计师的统筹水平而漏洞百出,反倒成为阻碍项目后期运营的最重一击。


设计反例——上海某项目

之前看过一片公众号文章颇有感触《当你在凹那莫名的造型时,可曾想过背后那群苦逼的商管》,文章说到“做商业地产最担心的就是碰到那种喜欢凹造型的设计师,他们会为了实现自己梦想的某个建筑造型,不顾商业逻辑,牺牲动线、牺牲铺位规整、牺牲品牌展示”。文章以上海内环的KING88项目为反例:项目位于一块进深小,南北长度大概200米的地块内,很直白清晰的设计逻辑是做一个很简单的一字型单动线项目。

KING88平面图

不过设计师可能是出于想要“由外而内的切削感”(个人猜测)却把动线设计成很莫名的折线,再加上落在走廊上的柱子多,经常走到中间就误以为到尽头了,而且各个店铺之间常常出现大片的空白,直接打断了商业氛围的连续性,是商业项目的大忌。大众点评上也出现了不少“迷路”、“晕头转向”等评价。经过这番不太愉快的内部体验后回过头再看建筑的外部造型,作为消费者的你还觉得那些凹造型的建筑元素能成为你再次光临的动力吗?即便是优秀如成都太古里的设计项目,其实大多数回头客也是奔着品牌去的。

KING88室内透视(动线中点)

其次KING88的中庭位置与形状也比较奇怪:一般为了最大化商业价值,中庭多数会做成圆形,这样铺位展示面最好,即使受限于地块形成,也一般会做成椭圆形,但项目的两个中庭都是继续贯彻方形元素,基本和铺位没有产生互动。 以上种种直接导致了项目的得房率较低,铺面多为异形铺、大铺和孤铺,商场的店铺总数也显著低于同等体量的购物中心,必然对后期的运营效果起到负面的影响,可以说是典型的被过度设计所荼毒的项目。

好的设计应该是造型和商业价值兼顾。我也借机反思了一下学生作业中对于平面构成感的执着追求,大家好像都把建筑当成雕塑来设计,为了自己的一点美学上的执念而不顾于实际使用者的感受和整体的回报率,作为学生作业或许无可厚非,但如果带进工作状态中就是很自私而危险的做法了。


说完了上面的反例,我们再来看看德基广场的整体设计规划。德基广场位于新街口东北角由LMA事务所操刀,分为三期,目前一二期已经竣工,一期为独栋购物中心,二期裙楼为购物中心,另有一栋超高层塔楼。目前三期正处于准备阶段,预计将引入独特的博物馆业态。对比近年来有不少新建的购物中心都采用了流线型的设计手法,比如成都万象城、广州天环,德基广场却采用了极其简单干净的直线条+尖锐角的设计手法,建筑立面造型除了底部的橱窗和少量的玻璃广告栏,主体均为不开窗的干挂石材,室内天然采光基本全部来自中庭天窗。 即便出现少量的转折也是为了增大朝主干道的展示面投影,可以说是实用主义至上了。至于AEDAS在汇报文本中所提到的那些理念(南京梧桐、流动、自然和室内的融合…等)我则基本没有感觉到。

场地布置上,穿越场地的a线是总平设计中最重要的一条控制线,我们可以看出设计师将估衣廊街道顺延进场地,形成青石路,作为穿越场地的一条人气极旺的行人广场(当然本质上是消防车道),于是购物中心内部不沿街的大牌便可朝这一侧开展示橱窗,虽然含金量不及沿街一侧,但吸引的注意力依然充足。

德基广场二期 一层平面图

看完了前面拧巴的平面图后再来看德基广场的平面图,是不是有一种很清晰舒畅的感觉:简洁得不能再简洁的一字型动线,规规矩矩的柱网,干干净净无遮挡的走道,就连左上角超高层塔楼落下的居住和核心筒也对购物中心本体没有产生太大影响,唯一可能存在的问题就是北侧店铺进深较大,但整体设计可以说是一台高效率的挣钱机器。

所以为什么德基要采用这样的造型和平面逻辑呢?我觉得答案可能只是因为甲方喜欢,毕竟各个开发商都有自己的喜好,相对实力并不强大的德基选择最保守的设计手法完全没毛病。同样一块地如果给华润做万象城大概率是弧形的一字型动线,给凯德的话可能就会偏向于找某国际知名事务所做一个地标性更强的来福士系列……etc.毕竟萝卜青菜各有所爱,不同开发的策略只不过是相同商业利益诉求的体现罢了。

采用何种风格的方案显然是建筑师和业主共同商榷的结果,虽然目前的建筑造型比较无趣而封闭,形成的广场尺度感也略感压抑,但最大好处是带来了面朝中山路最长最完整的橱窗展示立面和高效的室内空间利用率。特别是二期的沿街立面都是跨越四层高的各大奢侈品立面,完美契合了各个大牌们的广告诉求,这点和之前介绍的广州太古汇对立面处理的手法形成极大的反差,亦是不同开发商的不同开发逻辑罢了。虽然太古汇高冷的立面留白手段更让人觉得有点遗世独立的高冷感,但橱窗亮眼的德基也给城市带来了很好的形象。


关于德基广场的设计细节就不再多表了,接着想聊一聊德基广场为什么能在运营商做到如此成功。个人认为有以下几个原因

1.最重要的原因是南京高端消费场所的缺失。作为一个强二线城市,偌大的南京竟然只有德基广场一家引入奢侈品的高端定位购物中心,这点和南京的城市实例显然是不匹配的。一旦德基慢慢成为顶级品牌入驻南京的唯一也就就会加大了德基方的议价能力,品牌很难选择跳槽到其他购物中心开店。如果你想昂购买奢侈品在南京没有第二个选择,横向对比强二线的杭州,消费者可以去杭州大厦或万象城或滨湖银泰,成都消费者拥有IFS+太古里+仁恒广场的组合阵容,就连非强二线的沈阳也有万象城+恒隆+卓展卓悦的顶级商场组合,所以这三座消费旺盛的城市购物中心营业额就被摊薄了。

2.德基地理位置优越,地处核心商圈。新街口商圈核心区面积不到0.3平方公里,营业额长期居中国各商业街区之首,是中国唯一一个拥有4个销售额超过30亿百货购物中心的商圈,为中国商贸密集度最高的地区,节假日日均客流量峰值超过百万人次。但新街口商圈能级太大的现状也阻碍了南京次级商圈的成熟,不成熟的次级商圈难以吸引顶级品牌,同时顶级品牌又不会在新街口连开两店,这也是近年来为什么南京难以出现第二个顶级商场的原因。

3.其他因素,如南京市的消费实力、交通优势、地铁上盖、业态组合等就不多赘述了

南京IFC国金中心效果图

值得注意的是在很短的时间内德基在南京一家独大的局面将被打破,德基将在新街口大本营和河西新商圈同时和两家顶级港资开发商展开竞争。2007年底香港最大地产发展商之一的新鸿基落子南京河西中央商务区,但项目沉浮了十年之久,终于在最近进入了开发的高峰期。根据官方资料项目新鸿基将打造继香港和上海之后的第三个ifc系列,换句话说,新鸿基将把旗下最顶级的综合体系列落户南京。 根据资料南京IFC综合体项目总建筑面积32万方,包括办公楼、商业、酒店。其中商业面积9.3万方,预计在2020年全面落成。据新鸿基透露”南京国金中心商场将走高级路线,引入顶级的国际商户,定位与上海国金中心相似”,但最有意思的一点是南京IFC的隔壁就是德基新开发的南京世贸中心项目。

南京世界贸易中心位于南京河西CBD,整个项目包括高级办公楼、五星级豪华酒店、高级商场和住宅,致力于打造南京未来城市新地标。 南京世界贸易中心当年由美国富顿集团和J.P.Morgan共同开发,可谓出身高贵,但2014年左右双方均退出或减持了股份,转而由德基集团控股。显然新鸿基有志携带一波新的顶级品牌落位河西,而德基也希望维持之前多年来在南京保持的高端形象,在河西再造一个德基广场。但顶级品牌如果在两者之间选择的话应该会更倾向与新鸿基,毕竟和后者已经保持了多次的合作,目前来看新鸿基IFC的建设速度也领先于德基世贸中心。所以我隔热猜测德基世贸广场应该会和IFC保持错位发展,不会再走顶级的路线了。

建设实景图(前三座为IFC,后为德基世贸)

而在德基的大本营新街口德基广场在未来可能会遭遇来自香港置地的竞争。2018年1月历经4次转手的南京新街口东铁管巷地块,以47.7亿元价格被香港置地拿下,根据资料地块内将以高档写字楼为主,同时配建超过3万平方米体量的商业,并自主开发318米高的地标建筑。香港置地同样是以开发顶级商业项目起家的开发商,不难想象未来这3万平方米的商业也可能对新街口德基产生一定的竞争。不过以南京的经济发展水平,其实未来的德基+IFC+香港置地的阵容才叫实至名归啊,相信德基广场会依然在中国的购物中心竞争中走在前列。


参考资料:

1.购物中心资产管理:当你在凹那莫名的造型时,可曾想过背后那群苦逼的商管

2.联商网新闻资料:南京IFC十年蛰伏终迎入市曙光最新效果图曝光_联商网

3.南京世贸 - 主页

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