【知识点】看懂卡尔加里房产的面积
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从国内来的朋友到加拿大来买房，往往最关心的问题是房屋面积，这是因为中国的房屋是按照面积销售的，单位价格是XX元每平方米，房子面积的大小直接关系到房子的价格，所以对面积那是斤斤计较，要求很精确。但是加拿大对房屋面积的概念和测量方法和国内有很大不同，不能套用国内的经验。下面就卡尔加里房产的面积做一简单阐述，希望对你有所帮助。
一、按套出售
加拿大的房屋，不论是公寓，联排还是独立屋，销售时是不按照单位面积出售的，而是一套多少钱。没有单位面积价格的概念。一般是笼统地按一整栋/套房屋来标价的，即一栋/套房屋开出一个价格， 而不是按每平方出售。
以最为常见的独立屋为例，它的价格一般包括房屋（地上部分和地下室）、房屋所在的土地地皮、车道、车库、前后花园，甚至游泳池等。而公寓的价格一般包括的是套内单元，有的公寓还包含有阳台、地下储藏室和车位等的价格。
二、面积计算标准
加拿大对房屋面积的计算，全国并没有一个统一的公式、标准和法律规定，所以关于面积的计算，不同的地区会采用不同的标准和方法，每个省或不同的地产局都有不同的规定，监管机构也会根据需要做出修改和变化。
阿尔伯塔地产委员会，theReal Estate Council of Alberta (RECA)，是阿尔伯塔省的地产从业人员监管机构，他们咨商了地产、评估、贷款、测量等相关协会，制定了住宅测量标准theResidential Measurement Standard (RMS) ，并于2016年5月18日起颁布执行，作为阿尔伯塔省地产从业人员在测量和标注房屋面积时的统一强制标准。
三、两个面积: 土地+房屋
挂在MLS系统上的独立屋一般会有两个面积：一个土地面积（Land Size），另一个是房屋面积（Floor Space）。土地面积（Land Size）一般会标注如W:14.0000m D:38.0000m Shape: REC，分别指地皮的面宽、进深和形状, W:14.0000m 指临街一边的宽度为14米，D:38.0000m指从临街这边的到后面的纵深为38米，Shape：Rec是指地的形状是矩形。房屋面积（Floor Space）一般会标注如1996 sqft，具体可参见下图的标注。
加拿大的房屋尺寸一般以英尺为度量单位，对照1米＝3.28英尺，因此1000平方英尺的房屋面积＝92.9平方米，或者反过来100平方米＝1076平方英尺。
四、加拿大房屋面积的概念和测量方法都与国内的不同：
在中国，绝大多数的居民住宅为多层楼房，房屋的面积一般是指建筑面积，这种房屋的面积计算是从外墙皮算到外墙皮，中间以内墙中轴线分割，电梯，楼梯，走廊等等公共面积是平摊到每户家中，如一梯两户，则每家1／2，如一梯三户，则每家分摊1／3。阳台部分各地计算方式不同。如规定阳台面积超过6平方或悬挑尺寸大于1.5米，则阳台面积折半计入住房建筑面积中。另外，中国房屋的内外墙多为24承重墙，本身占有相当面积，所以常常会令人感到实际面积比书面的建筑面积小很多。
而加拿大房屋的面积对于独立屋来说，面积是以外墙为界的总面积，但不包括车库和阳台，对于公寓和联排别墅来说，阿尔伯塔的住宅测量标准（RMS）规定，有共同墙壁的如双拼、镇屋和公寓，房屋面积是以内墙为界来测量(paint-to-paint)。不包括公共部分，也不包括阳台、地下室和车库面积。（基本的一个原则是，计算面积通常只计算房屋地面以上的部分，不包括走廊、车库、patio& deck、停车位、地下室等。另一个原则是没有电和暖气的部分也不能算面积。）
五、阿尔伯塔住宅测量标准（RMS）的主要原则
- 地产从业人员必须使RMS。
- 测量单位必须统一，或者以英尺或者米，不能混用。I
- 独立屋以地基处的外墙为界。
- 有共同墙壁的双拼、镇屋和公寓，以地面处的内墙（paint-to-paint）为界。
包括在面积内的部分需在地面以上，若房间内有任何部分在地面以下就不应包括在内。地面以下的部分可以测量，但不应包括在RMS面积里。请参考下图，一般灰色部分是不计入总面积，蓝色部分是计算面积的。
- 所有地面以上在主要建筑上增加和改建的部分，如果有暖气并适于全年使用，面积应该包括在内。
- 地面到屋顶的高度至少要达到2.13 米 (7 feet)。如果屋顶是有坡度的则只计算高度超过1.52 米(5 feet) 的部分，但要保证屋子里至少一处高度在 2.13 米 (7 feet) 以上。
- 从房屋主体延伸出去但部分如悬窗、凸窗和屋顶窗，如果高度在1.5 米(5 feet)以上，面积也要算在内。
- 没有地板的开放区域如拱顶挑高部分不应计算在内。
六、阿尔伯塔地产委员会（RECA）提醒买家和卖家的六件事
阿尔伯塔地产委员会就住宅的测量和住宅测量标准提醒买家和卖家的六件事：
1.所有挂出来卖的房屋的面积必须依据住宅测量标准（RMS）计算。
2. RMS面积仅包括地面以上的部分。地面以下部分的面积需另外标明。
3. RMS面积和共管产权 （condominium）登记的单元面积并不是一回事。共管产权的单元登记面积可能包括地面以下或不适合全年使用比如说封闭的露台，也可能包括和单元不相连的部分，如仓库或停车位等。
4. 你可以标明其他面积，如地面以下的面积、和房子不相连的结构物面积、和房子相连但不适于全年居住的面积、（有公共墙的）外墙面积等，
5.包括在RMS面积内的必须有暖气并适合全年居住。适合全年居住意思是在冬天须保持22°C 并有房屋主电源供电。比如说你有一个阳光房，取暖满足要求，但没有永久性的和主电源相连的供电，也不能算面积。
6. 面积并不是房价的唯一考量。一样的面积、同一个社区，房价并不一定一样。房价和面积并没有一个可度量的必然的联系。除了面积，位置、朝向、保养和装修情况、房子格局、房龄、买家的喜好等都会影响价格，面积只是其中的一个参考数值。
七、买家如何保护自己的利益
在房地产买卖中，一般合同都规定核实房屋的面积是买家的责任。卖家的经纪人在MLS系统中登录的信息一般也包括一句话：InformationHerein Deemed Reliable But Not Guaranteed。信息可认为是可靠的，但并不保证完全正确。所以作为买家就要想办法核实房屋的面积，而不是听信卖家的说辞，你可以自己测量，可以让自己的经纪人去测量，也可以聘请专业的测量公司来测量。
下边的链接是阿拉伯塔地产委员会发布的住在测量标准指南，供参考。
https://www.reca.ca/industry/publications/PDF/Guide-to-the-Residential-Measurement-Standard-in-Alberta.pdf
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