珠宝与啤酒的都市混响:深圳市罗湖区东晓街道金威啤酒厂城市更新单元规划

珠宝与啤酒的都市混响:深圳市罗湖区东晓街道金威啤酒厂城市更新单元规划

引言

自2009年《深圳市城市更新办法》颁布实施后,深圳城市更新工作快速推进。在旧工业区的城市更新过程中,如何实现产业转型升级并保留原有的城市记忆,成为深圳城市更新工作关注的焦点之一。金威啤酒厂城市更新单元规划,作为深圳市首例在旧工业区改造过程中探索工业建筑保护的项目,唤醒了深圳对工业建筑的保护意识,探索了工业建筑的活化利用方案以及工业建筑与新产业空间的融合。


目前,《深圳市罗湖区东晓街道金威啤酒厂城市更新单元规划》荣获2017年度广东省优秀规划设计二等奖、第十七届深圳市优秀城乡规划设计一等奖。


一、项目思路

金威啤酒厂城市更新单元位于深圳市罗湖区东晓街道,更新单元范围90283.9㎡,是金威啤酒厂原生产车间用地。

金威啤酒厂城市更新单元现状

金威啤酒曾占领深圳70%以上的市场份额,金威啤酒已融入市民生活,饱含了深圳记忆、深圳味道和深圳情怀。项目更新计划一经公布便受到社会各界广泛关注,媒体与公众纷纷表达对金威啤酒的留恋与不舍。

项目列入2012年城市更新单元第四批计划,是深圳首例探索市场化机制下旧工业区保护与利用的城市更新项目。规划重点对啤酒厂内丰富的工业元素进行梳理,确立了发展与保护兼顾的更新思路。在新产业导入的过程中,保留原有的城市记忆,成为本项目的核心。


金威啤酒厂城市更新单元规划,首次在深圳的城市更新项目中,探索了“城市记忆”与“产业升级转型”的关系。项目更新改造以实现产业转型升级与城市记忆留存为目标,塑造“新价值”与“新场所”,兼顾产业转型升级与工业建筑保护利用,采用“拆除重建+工业遗存保护”的复合方式进行更新改造。

技术路线

1.1 探索新产业功能与工业建筑新价值

探索项目新产业功能的导入及工业建筑的新价值和工业建筑活化利用的方式。以促进区域优势产业集聚为目标,以黄金珠宝产业为核心,发展集高端珠宝专业市场、金融服务、文化创意、技术研发为一体的珠宝产业及现代服务业。

规划功能布局

1.2 探索融合城市记忆的新场所

探索项目与周边城市空间秩序的融合再造;

规划设计开放的网络化街道系统,加强工业遗产保护区与新的产业空间的联系


探索定制化的珠宝产业发展空间;


探索工业建筑与新产业空间的融合。

1.3 探索未定级历史建筑的制度化保护

结合深圳城市更新政策特点,研究未定级历史建筑保护制度,实现制度创新。


二、主要内容


2.1 聚焦片区优势产业,选择新产业发展方向

项目临近水贝片区,现状黄金珠宝产业发展态势良好,产业影响力与日俱增。根据罗湖区产业布局规划,项目所在的“水贝—布心”片区将打造成为全国性的珠宝时尚产业总部、设计营销中心及旅游购物目的地。以促进区域优势产业集聚为目标,项目更新单元规划提出以黄金珠宝产业为核心,发展集高端珠宝专业市场、金融服务、文化创意、技术研发为一体的珠宝产业及现代服务业。


2.2 量身定制新产业发展空间

定制化产业空间

结合不同珠宝企业的空间需求,提供定制化的产业发展空间。为大型全产业链型企业提供企业独栋式多功能、复合型经营性物业;为中型成长型企业提供企业大厦、多层商业裙楼、多层写字楼;为小型集散型企业提供大平层商业裙楼、多层商业裙楼。


2.3 梳理工业建筑资源,制定保护与活化利用方案

根据原更新计划,金威啤酒厂城市更新单元全部划定为拆除重建区。在“兼顾产业发展与城市记忆”的思路下,规划重新梳理并发掘了金威啤酒厂具有历史保留价值的工业元素,制定了“原型复建、记忆重塑;迁址保留、活化利用;现状保留、综合整治;单独划分用地、整体移交”的保护利用方案。

工业建筑资源梳理

将项目东北部现状水塔、滤池、发酵罐、包装及分销车间等所在区域划定为工业建筑保护范围,作为综合整治区,并将其中的用地及现状建筑物与构筑物一并无偿移交给政府。


2.4 塑造融合城市记忆的新产业空间,演绎珠宝与啤酒的都市混响

融合城市记忆的新场所

针对项目产业转型升级与工业建筑保护,规划设计方案除了突出各自的空间特征外,重点强调珠宝产业空间与工业建筑空间的融合。

将保留的酵罐群、灌装车间及管廊等工业元素融合到珠宝商业街区

主要包括改造利用原厂区设备管道、原型复建厂区特色建筑立面、利用场地高差打造双首层商业街铺等方式,并结合工业建筑保留区域,沿东昌路塑造工业娱乐体验园区、啤酒文化广场区、啤酒珠宝文化展示街区三个主题活动区。利用旧厂区设备点缀园区公共空间,将工业元素作为建筑间联络的工具。

将原金威啤酒厂标志性元素融入新的珠宝产业综合体

2.5 保障公共利益优先落实

项目城市更新单元规划的编制,始终坚持以优先保障公共利益的落实为原则。规划项目贡献用地除了法定图则要求的道路和公园绿地以外,进一步增加了文化遗存用地的移交。规划打通围岭中路、围岭西路、晓风路等城市支路,改善片区交通微循环。同时,规划落实了法定图则要求的社会公共停车场1处,并进一步增加了社区管理用房、小型垃圾转运站、公交首末站及燃气调压站等公共服务设施,规划公共服务设施总建筑面积达3900平方米。


此外,在分期建设方面,规划坚持设施优先原则,市政道路建设、工业建筑用地移交以及大部分公共服务设施的建设,均作为一期实施计划的内容。


三、 创新与特色


3.1 探索未定级历史建筑的制度化保护

划定工业建筑保护范围


刚性保护措施:划定独立的工业建筑保护用地和工业建筑保护范围线。结合金威啤酒厂具有历史价值的建筑物、构筑物及设备分布特征,将项目北部厂区东侧靠近东昌路沿线用地划定为工业建筑保护用地,规划用地性质为“公共管理与服务设施用地+商业用地”,其土地及现状建筑物、构筑物及设备全部移交政府管理,作为永久保留的工业建筑。在独立的工业建筑保护用地的基础上,将用地北部灌装车间纳入到工业建筑保护范围,采取保留整治方式。


弹性保护措施:通过综合整治与功能改变,实现工业建筑活化利用。规划对工业建筑不仅限于简单的留存,更结合新导入的珠宝产业空间特征,通过综合整治手段,赋予原有的工业元素以新的功能,以活化利用的方式促进工业建筑保护。


保护奖励措施:鼓励企业工业建筑行为,予以容积率奖励。为了确保规划工业建筑保护利用方案的落实,激发企业参与工业建筑保护工作的热情,更新单元规划不仅研究了工业建筑保护的空间方案,也进一步研究了对于保留历史建筑的奖励机制。经过多轮博弈与方案推敲,金威啤酒厂城市更新单元规划首次提出了对保留历史建筑按1.5倍予以建筑面积奖励的办法。这一奖励机制的探索,最终落实为《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引(试行)》中,关于保留历史建筑物的奖励政策,促进了深圳城市更新项目对于历史建筑的制度化保护。


3.2 开门规划,探索城市更新项目中工业建筑保护与新产业空间的融合

“开门规划”,开放式方案研讨

金威啤酒厂内的现状工业元素,未划定为历史保护建筑,如何实现工业建筑的保护利用成为项目规划研究的重点。更新单元规划在编制过程中,秉持开放的态度,积极调动社会资源,邀请多位专家进行研讨,并组织多家设计单位以工作坊方式共同参与,提供规划建议与概念方案。在广泛的意见征询与讨论后,逐步理顺工业建筑的保护范围与保护利用策略。


3.3 探索工业建筑活化利用方案

保留建筑活化利用

结合工业建筑保护策略与空间方案设计,更新单元规划进一步工业建筑的活化利用方案。


设计思路:原型复建、记忆重塑;迁址保留、活化利用;现状保留、综合整治;单独划分用地、整体移交。

保留构筑物活化利用

活化措施:通过“移、改、修”等方式,活化保留工业建筑、构筑物及设施的功能,塑造新的场所与体验。


详细设计:包括将发酵罐群改造为啤酒博物馆;将易拉罐车间改造为珠宝博物馆;将现状水塔改造为艺术化公共空间;将保留工业建筑重新修葺整治;将原污水池改造为景观水池;将原有废弃管线移为空中LED灯光带;将原啤酒厂生产车间特色立面和料仓等元素植入新的产业综合体等。

融合啤酒文化和珠宝展示的产业空间

结语

项目经深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会2015年第八次会议审议并获得通过,并于2015年11月6日取得深圳市规划和国土资源委员会关于批准《罗湖区东晓街道金威啤酒厂城市更新单元规划》的通知。

已按规划要求开展建筑物拆除与保留工作

目前已按照规划要求对现场进行了建筑物拆除,并将划定的工业建筑区域内的土地及建筑物等产权移交给政府,进行永久保留,并已开展工业建筑保护区域的综合整治专项规划。项目于2016年6月28日举行开工奠基,将建设31.69万平方米产业及配套用房,有力促进地区珠宝产业集聚发展。


同时,项目推动了深圳市关于未定级历史建筑的保护工作,后续开展了《深圳市历史风貌区及历史建筑现状调查》、《深圳市历史风貌区及历史建筑评估标准》 、《深圳市历史风貌区及历史建筑保护规划》等一系列规划研究。对于留存城市记忆,提高深圳城市建设水平具有重要意义。


设计单位
深圳市城市规划设计研究院有限公司

设计团队
王嘉、王书华、郭立德、杜雁、于光宇、周曙光、曹宇斌、许文桢、舒宇翔、胡拓夫、舒伟刚、魏细毜、殷学文、陈彤、赵辰悦

主要负责部门:
深规院城市更新规划研究中心