德国买房投资的正确姿势(1)
最近的报道指数，柏林的涨幅全球第一，不知道小伙伴们有没有蠢蠢欲动呢。今天我们就来谈谈德国私人买房进行房地产投资到底应该采用什么样的策略。
上面的新闻截图来自柏林早报，说的是2017年柏林房价涨幅全球第一，站在了香港巴黎和伦敦前面。想必留德华们也或多或少亲身感受或者是听说了，中国近年来打鸡血般的房价上涨。没买房的在懊悔自己为什么没买，然后挣扎着凑着首付，买了房的一边庆幸着一边想为什么没在房价还没有这么高的时候多买几套。那德国的房地产市场是什么样的呢？是不是值得进去捞一笔呢？本文就尝试一下带给你一个德国房地产投资的纵览。本文将分两部分介绍下面的几个点。下划线部分将在第二部分里介绍。
- 房价是否一直上涨
- 什么是房地产
- 想在德国买房我需要满足什么条件
- 为什么买房的人好像都赚钱了而炒股的更多赔钱
- 买房有哪些费用
- 税务问题
- 持有房产的费用
- 买房自用还是租
- 买房出租的收益有多高
- 银行的角色和税务优惠
- 房地产投资者最好的朋友——通货膨胀
1. 房价是否一直上涨
房价是否一直上涨呢？这是大家投资前最想知道的一个问题。很多投资者会说，当然会涨了，无限上涨啊，看看上海呀。中国的现代房地产市场历史并不长，80年代才有了真正意义上的商品房，而90年代末期才真正满地开花。即便是这么短的时间里，房价也没有一直在上涨，2016年的短期低迷还把一些投资者吓出一身冷汗。
再看看美国，上一次经济危机又名次贷危机，它就是由房地产次级贷款引爆的。当时到处都是破产的个人投资者甚至机构投资者。在发达国家，房地产市场之所以称为市场，政府并不会借入房价的调控，价格变化全靠市场自动调节，所以市场被现代经济之父亚当.斯密称为看不见的手。
那德国的房地产市场是什么样的呢？和中国相比德国房地产市场历史悠久，经历了数次经济危机，的国房价的起起落落，可以参考之前的一篇博文《德国的真实通货膨胀率》里面最后的一段。
从几十年的跨度来看，短时间内房价可以上涨也可能下降，但大城市的房价总体来看是上涨的。当然前提条件是这个城市不会衰败。至于衰败的城市是什么样子的，可以参考美国底特律。（德国的房价有没有一个可能的上限呢？我进行了相关的分析。）
2. 什么是房地产
要想投资德国的房地产，先要了解一下到底什么是房地产。相比国内70年的产权，你一定听说过外国房产是永久产权的。我们首谈谈什么是产权。
房屋产权在德国可以分成两部分，一部分是地Grundstück，一部分是建筑（地窖当然也算在这里）。永久产权指的是，这块地的使用权就永久属于买家了。上面建造的房子，自然也是无期限属于你的。但买了地就可以对它为所欲为吗？
罗伯特.清崎的《富爸爸穷爸爸》有一个对房地产的经典描述，房地产的英文名real estate里的real不是“真正”的意思，而是西班牙语“皇家”，real estate的直译不应该是“真正的财产”，而是“皇家的财产”。所以政府可以规定房地产交易的限制和税收。
这一点在德国的第一个表现是地产税Grundsteuer的收取，接着是房东想对建筑进行的更改先要得到政府的批准，最后理论上政府甚至可以把卖出去的地再收回来。
在德国买一个房子不一定意味着也买了地，有的时候地是租来的，比如一个99年的租地合同。这种地当然是每年还要租金。
德国的楼宇的交易是随着1900年发布的Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)的才从法律上可行的，但依然无法交易公寓。1951年Wohnungseigentumsgesetz发布，终于可以通过Teilungserklärung把楼分割为公寓并分别出售。
3. 想在德国买房的我需要满足什么条件
个人投资者需要满足哪些条件才能在德国买房呢？
理论上说，只要能把房款付给卖方，再付给政府等相关机构手续费，就可以买房了。但很多人都是想贷款买房的，怎么能拿到贷款呢？
一般来说，什么身份都能贷款，只是贷款条件不同。想拿到最优惠的贷款一般需要拿到德国长居，应该有一个稳定的工作，最好是不限期合同。单身者至少要2000欧元的税前收入，两个人的话要再多一些，有孩子就再多一些。
银行希望客户再扣除生活费后还有盈余，有些银行甚至要求有Berufsunfähigkeitsversicherung。
一般认为需要能拿出20%的首付加购房的额外费用。其实如果信用够好，也可以用更少的首付购房。
4. 为什么买房的人好像都赚钱了，而炒股的总在赔钱？
“买房的人都赚钱了，而炒股的总在赔钱”并不是事实。如果搜索一下德国房产拍卖网站就会看见，每年都有大量的房产持有者被破产清算。但你也不要被吓跑，毕竟这是极端情况。
之所以产生“买房的人都赚了的感觉”，是因为房产有一个好处：不容易交易。
为什么它是好处呢？据统计，股市个人投资者亏损的最大原因是频繁交易。通过交易赚钱的方式是低买高卖，而个人投资者却总在高买低卖。但购房者不同，房地产价格不是像纳斯达克100指数一样随时变化，所以大部分人根本感觉不到房价的短期变化。而买房时的昂贵的手续费和税务负担也让投资者无法频繁交易。
在大时间跨度上大部分资产价格是上涨的。低一个原因是生产效率的提高，另一个就是通货膨胀率。通货膨胀是房地产投资者的好朋友，后面的章节“银行的角色”里面会展开这一点。
5. 在德国买房有哪些费用
- 德国的二手房交易有时有中介费，一般介于3%和6%之间。
- 政府在交易时会收取房产交易税，根据各州的不同规定介于3%和6%。
- 最后是地契更名费、公证费、贷款产生的费用等等，它们加起来大概是房价的2%。
上面3项加起来大概是购房费用的12%。这个钱大部分情况下要购房者自己出，银行一般不会提供贷款。
本文只讨论正一般交易，不包括拍卖。
6. 德国买房的税务问题
在德国交易房产涉及到税务问题，都有哪些呢？
首先是上面提到的房产交易税。然后是房子再次出售之后对收益的征税，有人说是投机税Spekulationssteuer，其实征税的标准就是投资者的个人所得税率。
有两个例外可以免除对收益征税。自住房持有3年之后再出售收益是免税的，出租房持有10年以后再出售收益是免税的。这里的3年和10年都是德国的Kalanderjahr。比如自住的情况下如果2018年12月购入房产，2020年1月再出售就是免税的。
下一篇文章将介绍剩下的几个点，敬请期待：
- 持有房产的费用
- 买房自用还是租
- 买房出租的收益有多高
- 银行的角色和税务优惠
- 房地产投资者最好的朋友——通货膨胀
作者：Dr. Rich 财富德国 （转载请获本人授权，并注明作者与出处）
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