香港买房的时机来了吗？
房博士Chris说房 - 第五天
昨天我们分析了目前香港房地产市场的近况，很多小伙伴看到目前的房地产近况后都来问我是否现在应该买房？应该选择哪一些区域买？今天我们来进一步分析香港房地产市场的前景
一、利弊分析
1、有利因素
a、低利率
目前全球QE，欧洲、日本负利率，美国接近0利率，香港的存款也几乎没有利息，低利率环境下，买楼保值是大多数人的共识，供款压力也低，香港的租金收益率2.6%高于按揭利率1.8%。
b、疫情缓解，需求上升
近期香港的疫情从每天上百例下降到20例，并且逐步要回到个位数，中央也派医护人员支援香港，包括全民检测、建方舱医院，各方面防疫措施也逐步完善，疫情逐步缓解后，健康码推出，人员和经济往来、就学投资旅游也会逐步恢复。
疫情期间大湾区多个城市包括深圳、东莞等楼市火爆，涨幅达到20%，甚至以上，香港过去几个月没有开关，客户也来不了买房，房价还略微下降2.7%，这样对有些内地人来讲吸引力在上升。
c、低成数按揭
受益于低成数按揭政策，香港很多小户型单位，价格低于1000万以下的新盘成交火爆，即便是在屯门，7月30日截票的御海湾超额认购23倍，8月22日截票的屯门帝御金湾超额认购超过65倍，某些开放式单位的尺价还超过2万港币，和市区楼价看齐。
少了内地买家的身影，香港本地的购买力也巨大，特别是目前几十万、100多万也可以上车，买到一个属于自己的家，圆了上车梦。
d、银行估价随市场回暖将上调
目前的放盘价很多都是高过银行估价，银行估价也会随着市场成交回暖，调升估价，类似今年5月的情况，5月疫情缓解后，市场成交转旺，银行估价跟随上调。
e、业主持货力高，多数供完楼
像湾仔、中西区、油尖旺这些核心区域 70%的住宅已经没有按揭在手，很多楼龄超过20年的业主已经全部供完款，业主持货力高，也不愿意低过银行估价销售，这些地方的房子保值能力也特别强。
f、美元贬值，内地客户成本降低
美元近2个月整体贬值6%，相对人民币贬值3%，港币也贬值3%，对于内地买家来讲，或者收入来自于内地的买家来讲，香港买房的成本也相应降低3%。
2、不利因素
a、GPD下降，失业率上升
过去几个月疫情反复持续，香港和内地人员和商业往来中断，香港GDP第二季度下降9%，失业率上升 达到15年来新高为6.2%，收入受到影响，置业的安排也会受到影响
b、政治环境低谷
去年反修例运动，加上今年的新冠疫情，香港受到经济和政治环境的双重打击，很多人对香港的前景感到担忧，但是国安法推出后，幕后黑手走的走，抓的抓，退出的退出，很难有什么大动作，有些想移民又可以移民的的人也走了
c、收入不稳定影响压力测试
受疫情和经济环境影响，目前很多从事销售行业的人员，如奢侈品店销售，金店销售等等，收入不稳定，假如要办理银行按揭时，按揭压力测试过不了，影响目前买楼的计划
综合来看
有利的因素比如低利率、低首付按揭政策，大部分房子已经没有按揭在手，这些都是确定性因素
不利的因素，像新冠疫情缓解，内地关口通关，疫情过后人员和商业往来逐步恢复正常，经济低谷反弹，市民的收入会逐步回归，政治环境和经济环境都有望走出低谷，这些都是刺激之后房价恢复上涨的因素。
趁还没开关解封，很多人还没回来香港之前，就是投资买入香港房产的最好时机。
大湾区多个城市比如深圳、东莞上半年价格都涨幅超过20%，港币最近又贬值了3%，目前购买香港的房子的性价比在上升，特别是1000万以下的房子，同样价格的房子，首次置业成本、贷款利息成本都远低于深圳，租金收益率还更高，如果持有香港的房票，一定不能浪费这么好的资源。
以深圳和香港首套置业750万计算，30年供款期为例。
深圳首付225万，月供2.7万，全期利息总计449万。
香港首付75万，月供2.4万，全期利息199万。
香港首付比深圳低150万，月供也比深圳低3千每个月，香港楼市优势显著
二、目前应该买哪里？
1、置业考虑因素
买房不管自住还是投资，选择买在哪里非常的关键，目前哪些区域保值升值的空间比较好呢？
a：地段地段地段：港岛中西区、湾仔区、九龙塘、何文田等
b：内地人喜欢的区域：奥运站、九龙站、红磡、大围等
c：地铁上盖物业：西九四小龙、荃湾西、青衣等
2、那样应该避免投资哪些类型的物业呢？
郊区高尺价新楼盘和次新楼盘，郊区价格贴近市区的楼盘，地理位置不好且没有改善但是尺价折价率还不低的楼。
近几年特别多供应的地方，价格节节攀升，虽然不是处核心区域，但是价格已经达到或者接近核心区域，具体是哪几个区域，如果有需要可以联系我交流。
目前放租、放售的盘源都非常多，刚好又过了3年SSD解绑期，类似股票禁售期集中解禁，市场承接力不足时候，价格下调压力也比较大。
如果周边还有供应将来新楼开盘还有可能高些，还能托托市，如果附近没有新楼盘已经都建好，变成成熟社区，目前价格需要经过市场的验证，是不是守得住。
和炒股票一样，经济环境还不明朗是买蓝筹保值升值好，买房子一样，不能炒概念，特别是这些概念已经被炒的火爆，市场价格已经在高位时候，买房也应该要选择回到好的地段，价值率高的地方 。
3、新盘有哪些项目值得关注？
很多人会想选择新楼，新的楼盘有什么推荐的？
新盘最为关注的是大围地铁上盖盘有大型商场覆盖，离九龙塘、尖沙咀、港岛都近，因为疫情影响推迟开售，看开价多少再决定申购，有1-4房房型选择。
关于这个新盘项目，我们也会有专门的文章会推出，关注我们公众号留意
3、二手楼盘方面
由于大型屋苑的二手楼价格已经被市场充分验证过，也有很多近期的成交参考，很多买楼的朋友都想比之前成交的价格还更低的价格买到心仪的房子，或者低于银行的估价买到。
但是根据本人的研究和市场情况，目前银行估价偏向保守，大部分业主不会愿意以低于估价卖楼，特别是二手1000万以下的楼盘，热门地区的的优质盘源消化力非常强，买少减少。
如果有业主愿意按和银行估价相近的价格出售，作为买家就不要犹豫，上手的业主对自己的房子熟悉程度和判断力一定也不差，除非特别着急需要钱。
总 结
本人5月买入一个西半山的房子，也是结合屋苑过去成交情况、银行估价情况，市场放盘情况，租售情况，只是去看一次楼，提前做足了研究准备功课在做购买决定时就会比较快， 本人当天就还价决定买入，目前相对比同类型单位已经升值超过100万。
过去8个月1000万以下市区内好的盘源已经都消化的差不多，如果要找1000万以下的市区盘源，最好是开关解封前下手，如果8成按揭，200-300万首期总费用就够，很多人都可以负担的起
香港的房子特别好的地方是价格特别透明，银行估价特别清楚，物业各方面信息都可以查册拿到。
买房子也是一个重大的决定，选择什么区域，买哪个楼盘，买什么单位，购买流程，各项服务等等都是需要找个专业靠谱的人士咨询和服务。
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