借势产城融合,临港新城迎来新蝶变

借势产城融合,临港新城迎来新蝶变

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以房地产新形态、新模式观察和研究为已任,亿翰智库通过对临港新城及其区域内住宅项目的配套成熟度、房价、户型结构、企业品牌等多方面因素进行综合考评,得出如下研究成果。

临港新城目前待售及在售项目20个,其中在售项目9个,待售项目11个,目前碧桂园、万科、保利、绿地、招商蛇口等知名房地产企业均已进驻。


通过对房价、产品、物业、企业等四大维度,商业、教育、医疗、1公里内交通、户型、区位等六项细分指标的分析与研究,保利玲玥公馆、金域澜湾鹭语墅、天健萃园、东宸源著和海上风华等项目位列测评结果前五,保利玲玥公馆成为本次测评综合得分最高的项目。

2017年上海全市商品住宅成交均价为47865元/平方米,同比上涨25.03%。而从上海商品房成交平均价格上来看,临港2.3万/平方米的房价明显处于被低估的状态。


2011-2017临港新城成交均价及面积走势

纵观临港新城近7年的新房成交数据,2011-2015年新房成交均价一直维持在1万/㎡左右,整体有所上升,涨幅不大;2016年房价攀升至1.8万/平,涨幅较大,2017年跃升至2.3万/㎡的高位,较2016年同比增长23%,临港5年来房价涨幅高达121%。总体来看,临港的价值潜力逐步出现。

各项目参考均价对比

从参与测评的几个项目来看,保利玲玥公馆及天健萃园在价格方面优势最大,参考均价都在23000元/㎡左右,海上风华单价最高,达到3万,较保利玲玥公馆及天健萃园价格高了30.4%。临港地区2017年商品房成交均价已达23000元/㎡,因此尚未开盘的保利玲玥公馆在价格上相当亲民,较其他项目有绝对优势。如果说临港是上海的“洼地”,那么保利玲玥公馆就是临港的“洼地”。

临港地区规划图

图片来源:临港开发建设管委会

临港地区位于浦东新区的南侧,总规划面积315平方公里,由重装备区物流园区、主产业区、综合区奉贤园区南汇新城等功能区域组成。临港新城作为“十三五”上海新城建设的重中之重,在战略地位上被定义为“上海面向未来发展的重要战略空间”

上海五大新城规划面积及人口

同时,在上海2040总规划中,明确了青浦新城、松江新城、嘉定新城、南桥新城,浦东临港新城五个新城的地位,五大新城亦成为上海首置或改善置业的首选区域。从规划面积及人口来看,临港新城从规划人口来看,临港新城规划面积位居五大新城之首,政策方面倾向于临港新城较多。

另外,与其他区域相比,临港区域在人才政策方面相对来说有优势,“在临港工作并居住的人才将享受专项加分政策,紧缺急需人才可直接落户。”人口是区域发展的原动力,2020年临港人口预计达到45万,有了人口流入的支撑,临港未来的潜力不言而喻,或可成为上海首置或改善置业的首选区域。


正是因为政策上对临港的倾斜以及对人口发展的预测,才催生了一批如保利玲玥公馆、金域澜湾鹭语墅等优秀的住宅项目。

在总结古北、碧云、联洋等国际社区发展历程的基础上,临港蓝湾规划更成熟。国际社区首期面积约1.2平方公里,后续还将逐步拓展,形成面积约6平方公里的产城融合示范区,为产业人才提供属地化的综合配套服务。

在生活配套方面,临港已引入五星级法国雅高旗下美爵酒店尤文图斯足球青训基地皮划艇俱乐部有氧跑道等高端设施。医疗配套则拥有市第六人民医院东原东软熙康云医院,以及高端医养结合服务机构等。


在教育上,文明上海的外国语大学临港外国语学校、宋庆龄幼儿园已先后入驻。其中上外附属学校已于近日开展招生,计划于2018年9月正式开学。


关于配套方面,亿翰智库从商业、1km内交通、教育及医疗等4个角度着手进行测评,其中商业及交通占比较大,综合各个角度来看,保利玲玥公馆在商业、交通及教育方面占据优势较大,总得分稳居第一。得益于项目一路之隔的大型综合项目——临港17区:集餐饮、购物、休闲、办公及酒店于一体,使保利玲玥公馆在商业配套测评得分上相较其它项目就有明显优势。


在教育配套上,外国语大学临港外国语学校、宋庆龄幼儿园环伺左右,使得保利玲玥公馆在教育配套上也较其它项目更受置业者青睐。


上海地区购房用户年龄占比

数据显示,上海买房人群中,尽管80后仍为购房主力,但是90后已经成为购买力“第三大阵营”,且未来强劲的需求潜力逐渐释放,会向购房主体地位过渡。可以说,90后逐步开始成为购房的主力军,在此种趋势下,90后的购房需求也成为众多房企考虑的重点。

上海地区90后购房面积意向占比

根据数据显示,90后购房套均面积为76.7平,82%会选择90平米以下中小户型“够住”“空间再造”都是90后更为认同的居住选择。


在此大背景下,保利玲玥公馆就相对其它项目更有优势。89㎡、78㎡两个带有突破性质的三房户型可以说是目前“更小面积”“更多功能”兼顾的典型案例,完全满足了上海地区90后的购房需求,这也贴合了本次保利玲玥公馆主打的“Hey Young Its Me”的设计理念。

在品牌影响力上,本次临港新城入榜项目的开发商基本都是大牌房企,而天健萃园品牌影响力相对较小。在亿翰智库2018年最新发布的典型房企品牌指数TOP100排行榜中,保利地产与碧桂园、万科并驾齐驱,稳居品牌第一军团。保利玲玥公馆、东宸原著、海上风华所属企业均有在排行榜TOP10,总体来看,三个项目品牌影响力位居同一水平。


值得一提的是,保利地产2017年共实现3092亿元的销售额,同比增长了47.2%,这是近7年来这家房企同比的最高增速。在如今行业龙头销售规模迅速攀升,行业集中度快速提升之际,保利地产也是唯一一家进入前五的央企上市房企。

根据亿翰智库长期的研究发现,除了楼盘品质外,物业也是购房者考量楼盘综合实力的重要指标。在亿翰智库最新发布的社区服务排行榜中,保利物业也已经与碧桂园物业、万科物业并驾齐驱,稳居物业影响力TOP10,其余项目所属物业影响力较小,保利玲玥公馆及东宸源著的保利物业、碧桂园物业的优势较大。

保利物业在2017年提出的“5U服务体系”深受消费者认可,基于对置业、安居、物业、生活等全流程服务的品质标准,打造优选、优购、优待、优质、优居无忧生活模式。相较其他企业的物业服务,保利的服务理念更具企业特色、更深入人心。

临港地区被定位为“上海面向未来发展的重要战略空间”,尽享政策红利,未来经济发展前景可期。随着临港产城融合的进一步推进,其影响必然会反映到房价上,而相比于上海其他新兴区域,目前临港不到三万的房价可谓处在真正的价格“洼地”,像保利玲玥公馆、金域澜湾鹭语墅等一批优秀的楼盘在整个临港地区都属佼佼者。

编辑于 2018-06-29