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楼市泡沫逆天神器:房贷保险及其去杠杆

楼市泡沫逆天神器:房贷保险及其去杠杆

有此神器,2003年香港50万大游行或许不会发生!

也许董建华不会黯然下台,香港不会失去二十年!

家庭首套房贷保险,楼市泡沫破灭的定海神针!

有此神器,香港32位负资产人士或不致枉死,

50万大游行或许不会发生!

十几万香港负资产家庭,市民50万人大游行,

2003年7月,15周年祭。

一、比银行破产可怕得多的楼市泡沫破灭

楼市泡沫的破灭有多大的危害,看2003香港楼市泡沫破灭的负资产严重程度就知道:累计共32人跳楼身亡,爆发超过50万人参加的大游行!

根据香港金融管理局数据,1997-2003年间,出现了105697宗负资产案例,未偿还贷款额高达1650亿港元,即每宗平均欠款156万港元。

1997年底,刚参加工作不久、在香港一家律师行工作的赵伟(化名),拿到第一笔年终奖金;赵伟决定在自己年轻的时候就要完成置业梦想。几经挑选后,他连夜排队抽中了位于香港深井浪翠园小区的一套住宅。“房子是927平方尺(103平方米),当时每平方尺的价格是8000港元,总价约742万港元。”赵伟告诉记者,当时的借贷环境非常宽松,首付仅需一成,其余银行按揭二十五年,供楼相对于他的薪水来说,还是比较轻松的;能够及早圆了住房梦,因而他觉得非常幸运。

谁料,这套房子竟成了他一生的噩梦。2003年,金融危机加上非典席卷,市民对香港楼市失去信心,房价开始暴跌,比1997年的高位下跌了约70%。“当时就算是新楼盘,每平方尺的价格也只有2000~5000港元,很多香港人都难逃负资产的命运。”赵伟表示。

由于房产的抵押价值已经低于未偿还贷款总额,银行便开始向不少业主callloan(要求借款人提前部分还款)。“万万没想到有一天银行也给我打了电话callloan。”赵伟买房时从银行借贷了667.8万港元,而他那套房产当时的价值跌到了250万港元,是原价的近1/3,他自然也成了负资产人士。

“银行打电话来时,我还欠银行500多万港元,银行要我再追加300多万港元,以弥补抵押品价值不足的情况,否则就要收楼。”赵伟回忆起当时的情况依旧心有余悸,“感觉天要塌下来了。”

无奈的是,赵伟家境并不富裕,买房、装修已经花光了所有积蓄,最后他只能眼看着银行收走这套精心装修的房子。“房子也没有了,还欠了一身债。”赵伟告诉记者,银行以200多万港元将房子拍卖后,他还欠了银行200多万港元。

(本文相关资料数据来源:《第一财经日报》记者罗琦)

二、香港高房价的深层次原因

上个世纪八九十年代,香港炒股、炒房风气炽盛,地产商更是以广告为手段,财富故事为诱饵,在报章媒体、电视评论上煽风点火,全面把控香港政治、经济、生活的方方面面!

高房价因为负资产伤害了一批人,同时也成就了一批既得利益者;而正是因为这批既得利益者的“自我保护”的意志,降低房价的政策无法展开,香港楼市开始进入一轮又一轮的恶性循环。

眼见高房价对市民生活及其社会经济发展的危害,时任香港特首董建华提出“85计划”,即每年建设85000套公屋,低价提供香港中低收入人群,争取5年解决70%市民的住房问题;然而,史无前例的巨大阻力是,一批既得利益者的民意代表,以32个“负资产者”自杀案例,向特区政府施压,举办了超过50万人参加的大游行。

香港特首董建华曾希望利用政府手中的土地资源,一举解决香港房价问题。但这一提议却遭到了香港主流民意、尤其是“有房既得利益者”们的集体抵触。特区政府计划每年投放香港存量房产50%的房源低价入市,而评论普遍认为,这个政策将成为压垮香港房价的最后一根稻草。当时的香港中产阶级,曾经房价暴跌的受害者,也是现有房价的利益者认为,一旦计划实施,房价会在现有的基础上继续雪崩式下跌。这样的社会怨气,这样的舆论氛围,成功为香港泛民议员所操持左右,这才有了2003年的香港“50万人大游行”。

深陷高房价泥潭的中产阶级,是香港价值观的核心体现者,也是社会舆论的主体。因此,特区政府不得不取消安居房计划,甚至还连续几年不出让新土地,藉此拯救房价。

如今,香港政府在2018年5月开始,准备展开为期5个月的大幅提高土地供应“土地大辩论”,即有立法会议员警告,要小心土地供应一下子增多,会让楼市变得不稳。该议员指,当年特首董建华推出的“八万五计划”,50万人上街示威,不是由地产商发起,而是市民看到政府各项措施后的行动。他续指,增加土地供应是必要的,但不要让有楼在手或准备卖楼的人,觉得将来的楼市不平稳、楼价下降;对于有意见认为楼价下跌有利于市民民生与经济发展,该议员强调,自己是说公道话,“如果楼价下降,去到一个地步,是否又是另一个问题呢?”

房价下降到一定程度,对于刚需的家庭首套房贷业主来说,因为不用卖出,因而问题不大;有问题的是有多套房、上万套房的炒家!如果房价过低,就面临当前不公平收楼政策的抵押物价值不足的问题;如果不能补足不足部分,有多套房的炒家与刚需的家庭首套房贷业主一样,会带来银行不公平的收楼政策进入收楼拍卖的危险。

三、家庭首套房贷保险与银行小额存款保险的同理心

银行破产的最大威胁是什么?

是老百姓的辛苦血汗钱、救命钱、养老钱被洗白,

从而变得一无所有,所以他们必定会争取他们的正当权益;

如果他们的正当权益得不到满足,必定引发社会的动荡。

所以国家出台了《存款保险条例》,以保障普罗大众的正当权益。

楼市泡沫破灭的最大威胁是什么?

是老百姓家庭的首套按揭住房!因为房价的下跌而成为负资产,由于房产的抵押价值已经远远低于未偿还贷款总额,银行会开始向不少业主要求借款人提前部分还款,这样,他们的辛苦血汗钱、救命钱、养老钱被洗白,从而变得一无所有,所以他们必定会争取他们的正当权益;如果他们的正当权益得不到满足,必定引发社会的动荡,这才是2003年香港七月50万人大游行的诱因。

如果说银行的存款还只是老百姓家庭资产的一部分的话,家庭首套按揭住房,可能就是他们一生的财富寄托;所以国家应该按照《存款保险条例》一样保障小额储户的利益,制定《家庭首套房贷保险条例》以保障普罗大众的正当权益。

四、楼市泡沫的定海神针,家庭首套房贷保险

楼市泡沫破灭时,

有了家庭首套房贷保险及其去杠杆,

房价一定会滞跌!

为防止楼市泡沫破灭,影响经济发展与社会稳定,应制定《家庭首套房贷保险条例》,以保障普罗大众的家庭首套住房的正当权益,条例主要应当包括如下几个方面:

1.
《家庭首套房贷保险条例》,以保障普罗大众的家庭首套住房的正当权益,主要在二个方面:一方面是去杠杆,避免家庭首套住房抵押物,被银行高杠杆的巨额亏空以弥补抵押品价值不足的情况而收楼;另一方面是房贷保险,保险公司对家庭首套住房抵押物出现巨额亏空以弥补抵押品价值不足的情况下的保险补贴。

2.
如同征收房地产税一样,建立房产年度价值评估机制,以年初1月份、年中6月份、年终12月份,这三月月底的房价的平均值,作为年度房价标准,测定该年该套房产与当初房地产贷款时价值的偏差,并以此为基础,作为房贷该年是否需要补足贷款标的物抵押价值的依据。

3.
存量家庭首套房贷中,已经购买家庭首套住房房贷的业主,贷款期内年度抵押物不足的20万内,由业主、银行、保险公司按2:3:5比例承担;年度抵押物不足20万内超出部分业主承担;贷款期内年度抵押物升值部分,业主全额拥有。

4.
新购买家庭首套住房房贷的业主,需要强制一次性缴纳保险费用10000块,贷款期内年度抵押物不足的40万内,由保险公司全额承担;贷款期内年度抵押物升值超过10万,由业主、保险公司按6:4比例获取收益;抵押物升值不足10万,业主全额获取收益。

5.
已经购买家庭多套住房房贷的业主,除首套住房免费提供责任共担的贷款保险外,建议补缴首套家庭房贷剩余期强制保险;其余多套贷款期内年度抵押物不足的部分,由业主全力承担;贷款期内年度抵押物升值部分,业主全额拥有;建议购买房贷商业保险。

6.
以计算简化方便为例说明,假如赵先生2015年1月在某地买了套房100平方每平方5万,房价500万,首付10%,50万,从银行贷款450万15年,加上利息需要还款银行540万180个月,每个月3万;

7.
2019年初每平方4万,年中每平方3.5万,年终每平方3万,该年平均每平方3.5万;则2019年底赵先生这套房仅值350万,已经还款60个月180万,还差540-180=360万;对于这套房,赵先生已经是负资产350-360=-10万。因为负资产数额小,银行没有要求赵先生补足10万以弥补抵押品价值不足。

8.
2020年6月楼市泡沫破灭,房价暴跌,赵先生的这套房每平方2万仅值200万,这时赵先生已经还款66个月198万,还差342万;对于这套房,赵先生已经是负资产200-342=-142万。如果没有《家庭首套房贷保险条例》,银行可以要求赵先生补足142万以弥补抵押品价值不足的情况,否则就要收楼;房价可能在2020年底继续下跌,全年年均房价每平方1.5万;这套房就仅值150万;这样赵先生可能就不再供楼了;对于这套房,赵先生如果继续供楼到年底,也已经完全是负资产150-324=-174万。而按照《家庭首套房贷保险条例》,这174万需要在余下贷款期限96个月均摊,月均则为1.81万,全年补足21.7万,相信赵先生个人不一定能够补足21.7万,这一年的抵押品不足的差值;但是如果这套是赵先生家庭首套住房,国家出台了《家庭首套房贷保险条例》,按照业主、银行、保险公司2:3:5比例分摊抵押品不足保险,则赵先生只需要补足21.7x20%=4.34万即可,区区4-5万元,相信赵先生是可以筹措的:这是楼市泡沫时,房价滞跌的关键。

9.
2025年6月房价大涨,赵先生的这套房每平方7万价值700万,这时赵先生已经还款126个月378万,还差162万;对于这套房,赵先生已经赚了700-50-378-162+X=110+X万,其中,X为赵先生历年弥补银行抵押品价值不足之和。如果没有《家庭首套房贷保险条例》,2020年6月楼市泡沫破灭低房价时,银行可以要求赵先生补足142万以弥补抵押品价值不足的情况,否则就要收楼以拍卖;在此情况下2025年赵先生的房产早已拍卖或赵先生已经不在人世。

10.
回到赵先生1997年初购买的香港深井浪翠园小区的套房。2003年6月,他那套房产当时的价值跌到了250万港元,是原价742万港元的近1/3,300期(个月)银行贷款667万,每个月2.2万,已经还款78期共172万,还欠银行495万港元,银行要其再追加245万港元,以弥补抵押品价值不足的情况,否则就要收楼。更可怕的是,银行收楼后十万套房产的大量拍卖,进一步加速了香港楼市的下跌;大量风险抵御能力远逊赵先生的香港市民,32条鲜活的生命被迫以死抗争!

11.
2003年,如果香港有了《家庭首套房贷保险条例》救命法宝、救房神器,赵先生245万港元巨额亏空的去杠杆,余下222期每期仅1.1万,2003年当年补足1.1x12个月=13.2万港币即可!如果赵先生这套房没有被银行收楼目前仍在供楼中,则该楼现价市值超过港币千万!赵先生当时的几百万白白打了水漂!可见,是当时不公平的楼市泡沫破灭时的收楼政策,让赵先生遭受损失。

12.
如果香港2003年有了《家庭首套房贷保险条例》救命法宝、救房神器,可以挽救赵先生当时的几百万损失,那32条鲜活的生命,因为有楼市泡沫破灭时巨额亏空的去杠杆而免遭收楼,房价就会滞跌,他们就有活下去的希望,就不会有轻生的念头;香港50万人的大游行、高房价让香港失去20年的发展机会,也可能只是一个历史的笑话!

五、目前楼市泡沫破灭时负资产收楼政策,对业主不公平

房地产贷款,好比银行与业主合伙做生意,开始业主出一成、银行九成,以该套房地产为抵押物,用200个月左右的长期杠杆,赌业主每个月每年的人生薪水收益;房地产抵押物只是贷款时有用的参考价值,只要业主按期交款,房地产的价格似乎与抵押物没有关系了。贷款期间,只要业主按期供楼给银行打工,期满业主获得该套房产,银行获得本金盒利息,皆大欢喜!

然而古今中外的楼市泡沫破灭,房产价格降到一定程度时,银行可以通过不平等的条款要求赵先生等业主,补足当初贷款房价与泡沫破灭时房价价差的巨额亏空,以弥补抵押品价值不足的情况,否则就要收楼、拍卖并追索不足部分!这样的负资产收楼政策,对于业主是明显不公平的,主要体现在二个方面:以高杠杆手段、以某一时段房价与贷款时房价的一时巨额亏空,以弥补抵押品价值不足的情况逼迫业主补款,非常的没有道理!一是因为房产是业主与银行的长期持有物,应不受价格变化影响;房价起起伏伏,这一时房价低可能巨额亏空,而过几年房价上涨,亏空就可能弥补回来;二是因为同时,即使这一时的巨额亏空,也应该去杠杆,即亏空额除以余下贷款期数,才是当期需要弥补的亏损!

楼市泡沫破灭时的巨额亏空不能去杠杆,对房地产泡沫更是火上加油!银行对业主收楼后大量房产必须进行拍卖,加速房产下跌!而如果楼市泡沫破灭时实行巨额亏空去杠杆和家庭首套房贷保险,则稳住了刚需家庭对房价下跌不用担心的预期,同时炒家因为有当期楼价巨亏的去杠杆预期而不致被银行收楼,房价一定滞跌;当刚需家庭稳定,则让炒家不可能鼓动刚需业主跟他们一起闹事,也稳定了楼市的抗跌情绪;这样家庭首套房贷保险及其去杠杆,稳定了刚需楼市、炒家的情绪,稳定了社会。

楼市泡沫破灭时负资产的收楼政策对业主的不公平,主要源自西方资本主义市场经济体制及其文化《圣经》的马太效应;其不公平需要来自中国传统文化的《道德经》张弓效应来修正、补充。本文《家庭首套房贷保险条例》成果,其楼市泡沫破灭时的巨额亏空去杠杆与家庭首套房贷保险思想与策略,也来自张弓智库的张弓效应。

马太效应与张弓效应关系,详情请参考:

编辑于 2018-07-08 22:33