迄今最全面南充房价趋势分析(上)

近一年来,南充房市火爆前所未有,不管是地方政府、开发商、房产中介还是购房者,都是热血喷张,高歌猛进,可谓花团锦簇,烈火烹油!!!

迄今7月底,南充主城区房价均价已经达到7800元/平方米,部分楼盘已经突破1W+!!!对人均收入仅有3000的广大购房者而言,这简直就是催命的号角。为什么会出现今天这个局面,根源还是在于地方政府的不负责任、急功近利!!!毫不客气的说,正是他们的推波助澜才造成房价暴涨的悲催局面。本文将从三个方面对这一结论进行解释:

(一)南充房价背景

南充地处四川东北,人口位于全省第二,地方生产总值为第五,工业产值不值一提。第五的地位完全是靠地方消费拉动。历届市委市政府都考虑过让南充从消费驱动型走向产业驱动型。刘*建同志为了贯彻这一目标,花了很大力量引进河西化学工业园,为此还在省上同广安闹的很不愉快。但很不幸,耗资巨大的化学工业园建成即停产,原因是石化行业委顿,投产就亏损。反而是不生产亏损还小一点。

所以,现在如果有朋友经文峰大道往李渡方向走,不到二十公里,就可以看见一片浩荡的工业区,魏然壮观,如果以时速40公里的速度,足足要花十分钟才能路过整个工业园的一个侧面。

刘*建同志产业兴市的道路失败了,他自己也因为其他原因由国家负责食宿。李*彬同志,在巴中任上改革受阻,派到司法厅坐冷板凳,然后临危受命,到南充任职。他的总体思路就是过渡求稳,最体现他这一思路的是提出了退休人员慰问金政策。南充事件过后,人心不稳,退休干部蠢蠢欲动。李*彬同志就提出了一个大胆的思路:在职人员发绩效,退休人员也领。但绩效是对一年工作的考核,退休人员都退休了,怎么还能有绩效呢?财政局和市委办的同志也算是足智多谋,想出了一个提法:慰问金。对老同志的慰问总可以吧。慰问的标准,就参照在职人员的70%嘛。这么一来,老干部稳定了,不闹事了,教师稳定了,也不闹事。大家平平和和的送李*彬书记上路。

且不说这个政策法理性如何,但在全省层面被骂的狗血淋头。因为全省就只有南充这么搞,其他20个地市州的老干部没有慰问金,心里面不服啊,总的找事。但不管怎么说,李仲彬书记还是愉快的离开了,他到成都市任政协主席,成都是副省级城市,政协主席为副部级,顺利晋升到党和国家的高级干部行列。

但今天我们的主角不是李书记,所以关于他的事迹告一段落。

李书记走后,宋书记由市长转正,提出了“五大发展战略 建设成渝第二城”的战略目标。提出要建设5个千亿级别的产业,建设1个千亿的还不行,直接要组团上5个。这5大战略经过了市委、政研室等一大堆卓越才智的敏思苦想,肯定是有其合理之处的,至于能不能成,再说嘛!反正这一届市委所有人都不是南充本地干部,干几年拍拍屁股都要走的。

说到宋书记,我们想起一句古话:听其言,观其行。

这就说到我们今天的真正话题:南充房价飙升的根源。

(二)南充房价回顾

在此之前,我们先回顾一下南充近十年来的房价行情。从最近十年南充房价走势来看,南充房价主要经历了两轮大涨。第一轮09-10年。09年以前,南充房价基本在3000元以下,10年一年直接飙升到均价4000元,一年时间上涨30%。现在看来这个价格有点不可思议。南充在8年前房价居然就到4000了。这一轮大涨的主要原因在于财政放水。简单的说就是政策宽松,政府鼓励开发商卖,鼓励老百姓买。

10年大涨后,后面的接近7年时间,南充房价基本维持横盘。根据相关统计数据,11年南充均价4248,12年均价4274,13年均价4804,14年均价4901,15年均价4522,16年均价4511.

6年时间里,均价上涨不到10%,连通货膨胀都没有跑赢。这个阶段,南充房地产市场非常清淡,无论是开发商还是中介等房地产行业从事者,日子都过得十分煎熬。在南充本地生活的居民,大都在15,16年经历过中介、房地产营销的电话骚扰。在街道上也不时可以看见举广告牌的营销人员。

这段时间南充有两个比较典型的崩盘案例:一是维权多年的天庐。天庐开盘之初,目标远大,号称打造南充第一高端社区,也赢得了南充本地市民的关注。第一批天庐开盘价达到6000,是当时南充住宅最高价。万万没想到,开盘辉煌等来的是长达6年的横盘期,活生生的把开发商资金链拖垮,搞成烂尾。

但相较天庐的烂尾,更惨的是环球金茂中心,到现在都还是个大坑。当然这里面还涉及一些具体的利益纠纷,此处不细说。

10年-17年间,其中14年房价反弹一波。反弹的原因又在于政策放水。虽然本意不在此,但事实效果是政府拿钱给开发商续命。到17年中旬,南充迎来了南充房价迄今为止最大的一波涨幅,涨价期大约是17年7月到18年7月。这段时间,南充房价从均价4500飙升到均价7800,不到一年涨了小一倍,创下前所未有的记录。

(三)火爆的南充土地市场

这波涨幅的原因是多方面的,一是成都房价大涨,形成周边城市轮动。二是外地炒房投机商的进入。二者相辅相成。成都房价涨让炒房客看到机会,进而杀入南充,挑起战端。

但务实的说,前二者在本轮大涨中仅仅是一个引子,最根本也最重要的作用还在于地方政府。

我们看一个最关键的数据:土地供应和土地成交。16年全年,南充主城区供应地块共计1751亩,成交711亩,楼面均价1411元左右。17年上半年,南充供应成交土地为零,土地收益为零。

可是到了17年下半年,情况发生变化,半年时间里,三区供应土地共计3664亩,成交2222亩,卖地卖了76亿,楼面均价飙升到2600元。2018年上半年,南充土地市场继续火爆,半年时间里,共成交土地1506亩,楼面均价一举突破3000,西华路白土坝地块更创下楼面价5000+的记录。当前南充市场卖的最火爆、博取关注度最高的下中坝、清泉坝,嘉陵阳光白马湖、南湖片区,高坪江东新区所有的板块都产生在这一年。

众所周知,房价构成包括楼面价、建安成本、营销成本等,其中大头就是楼面价。楼面价越高,房价自然越高。以南充商投拍下的南充地王为例,楼面价5000+,加上每平1800左右的建安成本,以及融资成本,每平米至少要卖10000+才能保本。对于一年前惨淡经营的南充房市来说,仅仅一年,局势就发生今天逆转,到底是什么样的自信让开发商相信南充房价能够维持高位运行呢?

正常的房企必然会考虑风险。但我们关注下南充商投的资本机构。它是四川商投在南充开设的全资子公司。四川商投是干嘛的呢?是省属重点国有企业。通过国有企业购买地王,拉动整体土地价格,进而推高房地产预期。这个套路在北上广深等一线城市屡见不鲜。这也是地方政府保证房价不暴跌的重要手段。笔者断断没想到有生之年在南充这个三线城市也能看到这样的操作手法,只能说666!!!

不过开发商不比购房者,它们的商业嗅觉远比普通人灵敏。就在刚刚过去的8月15日,南充市新推出的3个地块,在南充市公共资源交易中心全部流拍。这在很大程度上意味着开发商已经不愿意再入市了。

接下来,高坪还有十几块地要集中拍卖,让我们关注这一动向。笔者虽然不看好竞拍趋势,但高坪已经到了必须把地卖出去的地步,再卖不出去就只能以死谢罪,它的地方债务已经实质违约,进行了多轮债务置换,省政府也拨付了政府债券额度。

有空的时候我专门写一篇高坪的地方债务。那一定非常有趣,高坪地方债务构成之荒谬,情况之恶劣已经远远超出想象,如果南充高房价不能维持,如果土地拍卖不能正常进行,高坪债务违约指日可待。几天前,新疆第六师的城投债违约,算是一个开端。但鉴于新疆建设兵团的特殊政治定位,并无太大普遍意义。但高坪区的债务如果违约,完全可以做成地方债务变迁的标准范本。

在关注南充天量土地供应的同时,我们继续第二个有趣的想象:大量住宅的集中入市。大家可能会觉得很奇怪,房子修好了集中入手不是很正常吗?况且现在房产行情这么好,现在不入市难道等到跌的时候再入市吗?

这话说对了一半。房产入市是正常现象,但在两种情况下开发商会进行有计划的拖延。一是政府限价,比如成都当前对房产限价,开盘即亏损,因此还不如不卖。但不卖也会有影响,房地产是资金密集型产业,一天不变现带来的都是天量的资金成本。为什么碧桂园天天哭着喊着高流转,就是因为资金成本太高。

政府限价对开发商绝对是不好的消息。卖的话可能亏本,不卖利息越来越高。要不割肉离场,要不搏一把等风来!厦门融创等不到风来,降价亏本也要离场。

在政府不限价的情况下,如果看好后市,开发商也有可能不卖。如果说捂盘是一种营销策略,那么看好后市的情况,开发商是真的不想买。以嘉陵区阳光白马湖为例。2017年1月份,均价不到4000.只要上门随便选!到2017年下半年,方向变化,房价开始起飞。白马湖起初一房难求是销售策略,但凡去5000都有房。但到过年,农民工返乡,房价开始飙升的时候,白马湖真的是不想卖了,因为只要坚持下去,每平至少多卖1000.

这就是其中的商业逻辑。

但我们注意到,进入7月份后,不仅土地市场突然转冷,各房产企业都在加速开盘,加速入市。特别是嘉陵区南湖片区,几乎所有公司都在快马加鞭,强行开盘。

南充的炒房者目前基本都已经脱手离场,当前还在市场等待的都是真正的刚需者和改善购买者。同时南充主城区有个鄙视链。顺庆看不上高坪又看不上嘉陵。嘉陵人口又最少,到底有多少人持币观望呢?这很值得期待,同一时间这么住宅入市,难道不会带来恶性竞争,进而影响利润吗?

事实是一定会。但房地产企业已经等不起了,对于他们而言,仅剩的这部分购房者可谓是击鼓传花的最后一批人,如果争取不到他们,就很难再找到接手人。

无人接收,等待开发商的下场很惨烈。首先,房价跌是很难跌的,因为市场上已经没有人,就算跌到一块钱也没有意义,况且在暴跌情况下,跌到一块,还会有人认为会跌到一分。因此,房价会进入漫长的横盘期,类似10年到17年这段时间。这对于购房者貌似区别不大,但对开发商而言是致命的。

建房子的钱都是银行借的,需要还利息,如果变不了现就只能资金链断裂,天庐就是前车之鉴!!!!!

所以,对于开发商而言,这半年时间很关键。可对购房者而言,除了看到开发商倒霉破产之外,捡便宜的可能性很渺茫,最多关注下抵押房产,比如说拖欠施工方钱,然后抵押的房子。这种房子自住没有问题,但产权很难办理。

编辑于 2018-08-17