首发于张弓智库
激活万亿内需,只需首套房贷展延三五年

激活万亿内需,只需首套房贷展延三五年

笨蛋都看得出,经济在中美贸易战的压力之下,最主要的困难是缺乏强劲的国内消费需求;笨蛋也看得出,内需缺乏是因为高房价下对房奴消费需求的挤压;笨蛋也知道,作为中产阶级主流---中国房奴的消费需求,一旦释放出来,还怕什么贸易战?笨蛋不知道,房贷如果结合三五年的月供等额消费贷,合资格房奴的首套房贷,只要展延三五年,必定能激活万亿内需。

一、 合资格首套房贷展延三五年的内涵

合资格首套房贷展延三五年,其内涵是在房贷基础上,给首套房贷业主以三五年的月供等额消费贷优惠;就是说,业主这三五年原本用于房贷的还款,可以月供等额进行消费三五年,三五年之后再继续还款房贷;在完成房贷还款后再还款这三五年消费贷+房贷的组合贷;期间由于长达十几年、几十年的时间差,其组合贷的通胀贬值及巨额利息补贴由中央与地方的财政按照税收分配比例承担;故在房贷暂时不还,业主可以借未来的消费贷等额月供金额消费,是房贷+消费贷的组合贷款优惠,房贷在消费贷基础上展延三五年!

首套房贷展延三五年,是对合资格首套房贷业主进行房贷+消费贷组合贷款优惠,N+3或N+5的贷款形式:即如果原来房贷20年,以自愿+财政补贴远期组合贷款贷款及利息贬值的方式,合资格业主增加3年或5年的等额消费贷,以激发万亿内需,是合资格业主享受国家担保的远期消费组合贷款的通胀贬值及利息优惠。合资格首套房贷业主与银行签订一个远期房贷+消费贷的组合贷款合同;展延期间,由财政通过业主的消费发票信贷报销,为业主偿还当期月供等额贷款及其利息给银行。

二、 什么是首套房贷的合资格

首套房贷业主的合资格认定,主要由政府部门有关部门,如住建局、财政局、税务局、放贷银行等单位联合进行合资格标准颁布及其认定;认定之后,由合资格首套房贷业主与房贷放贷银行签订远期消费贷+房贷的组合贷款协议。

首套房贷业主合资格认定,主要有如下3条:

1. 国内公民个人家庭首套房贷;

2. 已经还款36个月以上;

3. 公民年龄在25-45岁之间。


合资格首套房贷业主展延三年或五年标准如下:

4. 首套房贷业主年龄25-35岁,展延5年;

5. 首套房贷业主年龄35-45岁,展延3年。

需要还款36个月,是避免首套房贷展延三五年优惠,成为不良商家炒作房价上涨的理由;年龄段在25-45岁之间的二个年龄段,他们的生活压力大小有别,可以精确优惠。

为了体现对于相近条件首套房贷业主的公平以及鼓励公民生育,对于达到法定婚龄22岁以上,22-25岁,45岁以上,房贷36个月以上,可以享受3年月供等额消费贷优惠;房贷12-36个月,可以享受1-3年等额消费贷优惠。

三、合资格首套房贷业主消费贷月供等额报销管理

合资格首套房贷与房贷银行签订展延三五年消费贷合同后,如同公司费用报销一样,由业主每个月与月供等额的消费发票,报送房贷银行,银行初审后,报税务局稽核,财政局等额拨款;报销额度可以每个月不同,年度结算,三五年内汇总核销。

合资格首套房贷业主的消费增值税发票及收据,主要是生活用品消费及生活服务消费;其中,生活用品消费等实物商品消费年度消费额度必须满足50%以上,主要是为了防止不良业主通过大额服务消费套现。消费增值税发票包括业主夫妻名下及其直系子女,分期贷款的汽车、培训服务、国内旅游、餐饮消费、服装、婴幼食品、婴幼医疗、幼教、房屋装修、个人所得税、五险一金等等货物消费与服务消费,不包括理财、奢侈品消费、国外旅游等。

四、 合资格首套房贷展延各方得失


目前的高房价和房奴的生存状态,是赢家通吃的马太效应机制造成的;几千年来的马太效应机制,经济社会生活领域中普遍存在的赢家通吃、两极分化的现象,中国人的通俗理解是:越穷越见鬼,越富越发财,则是反映赢家通吃的经济学中收入分配不公的现象。马太效应在财富聚集与房地产炒作方面,造成了如今贫富分化的严峻局面;同时由于张弓效应创造财富平等机会机制的缺乏,形成社会消费水平的不平衡和总体需求与社会发展水平的相互矛盾。

正如老子《道德经》第七十七章所云:

“天之道,其犹张弓欤?

高者抑之,下者举之;

有余者损之,不足者补之。

天之道,损有余而补不足。

人之道则不然,损不足以奉有余。”

市场经济过度的马太效应,需要政府张弓效应来校正;市场高效无形之手造成的弊端,需要政府公平有形之手来彰显。详情请参阅拙作


合资格首套房贷+消费贷展延三五年的宗旨是,发挥国家张弓效应的公平机制,利用国家对于合资格首套房贷业主对于消费贷的补贴优惠,将房贷对房奴的消费挤压效应进行校正,有利于社会经济的增长、收入增长、社会公平和激活万亿内需。

那么对于合资格首套房贷展延,

业主、银行、国家社会和财政,各方有什么得失?

业主的得与失:

1. 得到三五年月供等额消费;

2. 得到N年后消费贷贬值优惠;

3. 得到N年后消费贷利息贬值优惠;

4. N年房贷还款免费保险:即无论房价如何下跌,银行都不可能对业主收房。

5. 失去:三五年的房奴资格。

银行的得与失:

6. 得到三五年月供等额消费贷合同;

7. 得到N年后消费贷利息贬值优惠;

8. 失去:增加三五年月供等额消费报销人力资源成本。

国家财政的得与失:

9. 因三五年消费贷激活万亿内需、国内市场影响力扩大;

10. 激活万亿内需带动GDP增长、就业;

11. 失去:万亿消费贷款价值N年后通胀贬值与部分利息损失。

五、 房贷展延期间,房价暴跌怎么办

银行破产的最大威胁是什么?

是老百姓的辛苦血汗钱、救命钱、养老钱被洗白,

从而变得一无所有,所以他们必定会争取他们的正当权益;

如果他们的正当权益得不到满足,必定引发社会的动荡。

所以国家出台了《存款保险条例》,以保障普罗大众的正当权益。

楼市泡沫破灭、房价暴跌的最大威胁是什么?

是老百姓家庭的首套按揭住房!因为房价的下跌而成为负资产,由于房产的抵押价值已经远远低于未偿还贷款总额,银行会开始向不少业主要求借款人提前部分还款,这样,他们的辛苦血汗钱、救命钱、养老钱被洗白,从而变得一无所有,所以他们必定会争取他们的正当权益;如果他们的正当权益得不到满足,必定引发社会的动荡,这才是2003年香港七月50万人大游行的诱因。

如果说银行的存款还只是老百姓家庭资产的一部分的话,家庭首套按揭住房,可能就是他们一生的财富寄托;所以国家应该按照《存款保险条例》一样保障小额储户的利益,制定《家庭首套房贷还款保险条例》以保障普罗大众的正当权益。

楼市泡沫破灭时,

有了家庭首套房贷还款保险及其去杠杆,

房价一定会滞跌!

为防止楼市泡沫破灭,影响经济发展与社会稳定,作为同理心,应制定《家庭首套房贷还款保险条例》,以保障普罗大众的家庭首套住房的正当权益,条例主要应当包括如下几个方面:

1. 《家庭首套房贷还款保险条例》,以保障普罗大众的家庭首套住房的正当权益,主要在二个方面:一方面是去杠杆,避免家庭首套住房抵押物,被银行高杠杆的巨额亏空以弥补抵押品价值不足的情况而收楼;另一方面是保险,保险公司对家庭首套住房抵押物出现巨额亏空以弥补抵押品价值不足的情况下的保险补贴。

2. 如同征收房地产税一样,建立房产年度价值评估机制,以年中6月份、年终12月份,这三月月底的房价的平均值,作为年度房价标准,测定该年该套房产与当初房地产贷款时价值的偏差,并以此为基础,作为房贷该年是否需要补足贷款标的物抵押价值的依据。

3. 存量家庭首套房贷中,已经购买家庭首套住房房贷的业主,贷款期内年度抵押物不足的20万内,由业主、银行、保险公司按2:3:5比例承担;年度抵押物不足20万内超出部分业主承担;贷款期内年度抵押物升值部分,业主全额拥有。

4. 新购买家庭首套住房房贷的业主,需要强制一次性缴纳保险费用10000块,贷款期内年度抵押物不足的40万内,由保险公司全额承担;贷款期内年度抵押物升值超过10万,由业主、保险公司按6:4比例获取收益;抵押物升值不足10万,业主全额获取收益。

5. 已经购买家庭多套住房房贷的业主,除首套住房免费提供责任共担的贷款保险外,建议补缴首套家庭房贷剩余期强制保险;其余多套贷款期内年度抵押物不足的部分,由业主全力承担;贷款期内年度抵押物升值部分,业主全额拥有;建议购买房贷商业保险。

6. 以计算简化方便为例说明,假如赵先生2015年1月在某地买了套房100平方每平方5万,房价500万,首付10%,50万,从银行贷款450万15年,加上利息需要还款银行540万180个月,每个月3万;

7. 2019年初每平方4万,年中每平方3.5万,年终每平方3万,该年平均每平方3.5万;则2019年底赵先生这套房仅值350万,已经还款60个月180万,还差540-180=360万;对于这套房,赵先生已经是负资产350-360=-10万。因为负资产数额小,银行没有要求赵先生补足10万以弥补抵押品价值不足。

8. 2020年6月楼市泡沫破灭,房价暴跌,赵先生的这套房每平方2万仅值200万,这时赵先生已经还款66个月198万,还差342万;对于这套房,赵先生已经是负资产200-342=-142万。如果没有《家庭首套房贷保险条例》,银行可以要求赵先生补足142万以弥补抵押品价值不足的情况,否则就要收楼;房价可能在2020年底继续下跌,全年年均房价每平方1.5万;这套房就仅值150万;这样赵先生可能就不再供楼了;对于这套房,赵先生如果继续供楼到年底,也已经完全是负资产150-324=-174万。而按照《家庭首套房贷还款保险条例》,这174万需要在余下贷款期限96个月均摊,月均则为1.81万,全年补足21.7万,相信赵先生个人不一定能够补足21.7万,这一年的抵押品不足的差值;但是如果这套是赵先生家庭首套住房,国家出台了《家庭首套房贷还款保险条例》,按照业主、银行、保险公司2:3:5比例分摊抵押品不足保险,则赵先生只需要补足21.7x20%=4.34万即可,区区4-5万元,相信赵先生是可以筹措的:这是楼市泡沫时,房价滞跌的关键。

合资格首套房贷业主的房贷、组合贷款还款,会免费纳入《家庭首套房贷还款保险条例》,故房价暴跌对于业主、银行、国家财政没有影响。

六、 首套房贷展延三五年的退出机制

首套房贷展延三五年计划,首先对于目前贸易战、高房价、各地政府各级保障性住房开发建设仅是目标阶段未有完全展开、全覆盖各阶层住房需求之际,对于启动内需的窗口时间,是一个非常有利时期;其次,首套房贷展延三五年计划,对于发展壮大我国中产阶级、适时启动房地产泡沫控制的极佳机会;同时,首套房贷展延三五年计划,对于业主、银行、国家及社会各个层面,是三方共赢的机会。如果首套房贷展延三五年计划能够启动,希望能够制定一个10年期限,期满视情况而定是否顺延。

设定十年期限,主要是满足80、90等年龄段房奴的置业需求;十年之后,各级住房体系建设完备,由于出生率的下降,00后及其他各年龄段,未必有置业愿望,故十年基本能够减轻一代房奴的压力,并成功启动每年超万亿内需。

因为合资格首套房贷展延消费贷,每个月的生活消费品网购,

需要开具增值税发票,相信某宝会竭力反对本计划。

编辑于 2022-07-17 17:27