迄今最全面南充房价趋势分析(中)

在上的内容中,笔者认为南充房价上涨与政府的放任和推波助澜关系紧密。

我们看南充市房管局国庆节后在其官网发表的一片宣传文。里面明确提出要打赢四场攻坚战:“充分挖掘“金九银十”、农民工返乡购房等销售旺季,确保圆满完成全年商品房销售面积858万平方米的目标任务。”

现在全国严控房价,中央明确提出“坚决遏制房价上涨”。棚改又被变相叫停,在这种大环境下,南充还提出保房市的口号,不仅政治不正确,实践中也不可能。

截至2018年9月底,南充商品房销售不到400万平米。同时,今年金九月,南充房市一片哀嚎,全月南充市主城区新建商品房成交2570套,环比下降17.10%,成交面积20.06万㎡,环比下降20.21%,成交金额14.95亿元,环比下降19.10%。同月,南充市主城区新增房源6693套,环比上升135.75%,新增面积52.04万㎡,环比上升189.43%。供过于求的局面正在形成。

其次四川新的限购出台,规定省内有两套及以上住房贷款未还清的购房者,不再放商贷。这对投机者是巨大打击,因为投机者很少用自有资金,都是靠首付加银行杠杆,银行不放贷,笔者有百分一万的把握他们不会拿自有资金全款买房的。

最后刚需一族面对企稳下降的房价,观望氛围弥漫,进一步降低购房需求。以上三个原因累加起来,后面三个月要完成全年一半的任务,非常困难。

既然如此,为何南充还要一意孤行,强势力推房市呢?

究其根本:还是一个钱字。古语云:天下熙熙,皆为利来,天下攘攘,皆为利往。这句话用在人在身上合理,用在政府这个政治实体上也同样适用。

说到这里,笔者就要说到南充的财政收入。南充没有大型工业,税收不多,经济来源除了中省转移支付、新增地方债务外就是房地产。但中省转移支付往往是定向,地方债务不仅要还,还有利息,真正能够供地方政府自由使用的主力资金就是房地产类资金了。

而南充宋书记上任以来大手笔不断,其一响应中央号召,脱贫攻坚搞的如火如荼,投入的资金难以想象。笔者曾到某个乡镇,当地副镇长直言不讳,因为脱贫攻坚,该镇仅仅是用于水务的拨款就达到400多万,对比一下。一个乡镇除了水务、还有异地搬迁、基础设施、新建道路,这哪一样不需要巨额资金。

仅仅拿一个新建通村硬化道路来说。四川省脱贫的标准的通村硬化路必须修到村委会。南充有多少个村在这两年集中修路,又恰逢环保风暴,2017年初,一公里通村公路造价30万,到2017年底,一公里造价50万勉强。另外,异地搬迁人均补助2.2万元的标准,这些巨额资金靠中省转移支付够不够,绝对不够!

其二宋书记又志存高远,从他最近提出的全面融入重庆圈来看,他是竭力想把四川副中心这个称号拿到手上的。

四川省清华书记给了全省地市州书记一个巨大的萝卜,建设副中心城市。获得这个名号意味着什么呢?保底副省级干部有望。宋书记从乐山到南充,雄心壮志想打拼天地,但晋升副省级干部哪有那么容易,争取四川副中心这条路对于他而言就算是绝路,也只能走上一走。

因此我们就在南充看到一堆奇葩的政策:一是高速路上安路灯,五十米的间距。笔者活了几十年第一次看见高速全程安路灯。二是光亮工程,现在南充滨江大道两侧,灯光幕墙,仙鹤齐飞,着实美丽。但这有什么用呢?毫不客气的说,这是最典型的形式主义,改变城市形象如果用灯光照亮未免也太简单了。曾几何时,“光亮工程”是被中央点名批评的形式主义,万万没想到在南充又能堂而皇之的出现。三是全城改造,笔者认为这还是有可取之处的,就是需要资金多。

这些都不可能凭空变出来,都需要白花花的银子,所以说,市委市政府市真的需要钱啊!

什么来钱快呢?房地产!房地产是个百宝箱,卖地可以来钱,卖完地修房子可以拉动就业,带动消费,可以来钱,房子修好过后卖房子还可以收税,还可以来钱。不仅数据好看,也切实的改变了城市面貌,城市化水平、居民生活水平也得到提高。总之,只要一切顺利,这是无本万利的好买卖。

我们看三个数据,一是《南充市高坪区2017年1—9月财政预算执行情况和2017年财政预算调整方案(草案)的报告》,其中有一段“政府性基金预算:1-9月,全区政府性基金预算收入完成88574万元,为预算的210.89%,同比增加81291万元、增长1116.17%。其中:土地出让金收入实现86516万元,同比增加79914万元、增长1210.45%。

看标黑的这句话:就是卖地的钱,2016年只有不到7000万,2017年爆增7个亿,增幅百分之一千二。没有这8个亿,我们猜高坪的财政有多困难?

我们再看一个数据,这是《关于南充市 2017 年市级财政预算调整方案(草案) 及全市地方政府债务限额情况的报告》,里面也有一段“土地出让收入计划由年初 60,000 万元调整为 160,000 元,剔除应提取并列入到一般公共预算的基金和应上解省级的收 入后,土地出让净收入由 58,820 万元调整为 155,520 万元,调增 96,700 万元;

意思就是说原计划卖地只有6个亿,但市场好,我们卖了16个亿。

最后是《关于南充市2017年财政预算执行情况和2018年财政预算草案的报告》,里面明确提出面对营改增税收爆降之后,政府通过狠抓房地产业,使土地出让基金相关收入上升50亿元,有力的缓解了财政压力。

从政绩层面来说,这无可厚非,但从民生来说,就真的是短视。完全不顾百姓死活,卖地拉房价,对开发商、地方政府都有利,但控制房价,保障居民生活水平不降低,这是政府的职责之一。偏偏政府在这方面选择性的忽视,只管自己赚钱,不履行职责。

如果我们把南充市房价变化的曲线图和南充市土地供应的曲线图对比,会发现二者惊人的契合。2017年上半年,全市没有土地供应,房价一路企稳,直到6月份都还维持在均价4500左右。但是从7月份开始,大批土地入市,房价飙升,几乎每个月都达到10%左右的上涨,2018年4月,月上涨额度达到13.5%。这是一个难以想象的数字!

打个比方,现在全民喊打的P2P,当初给的年化利率就是8%-12%。疯狂一点的就是20%,换算成月利率不到2%,到最后要跑路的时候也不过宣称月利率10%。

但看看最近一年的南充房价,居然月涨幅达到10%以上,这简直是对做实体经济的侮辱,辛辛苦苦、起早贪黑做一年赚8个点,还不如炒房1个月。从这么一个简单的数学问题我们也可以看出,南充近一年的房价涨幅是不正常且不可持续的。

所以笔者说政府和开发商合谋在某种程度上是合理的。至此,笔者不仅想起嘉陵区当初区委书记尹光明,此人因贿选案倒霉,现在貌似在南充经开区当副主任,主持工作。但务实的说,此人能力非常强,就是运气太背。现在嘉陵的发展,特别是天乐谷,南湖-白马片区的崛起和他当初提出的“四城两园一山”战略关系甚大。当初他从顺庆区长调任嘉陵区委书记时,带着手下局长将嘉陵周边几乎每一座山都用脚丈量了一遍,最后规划了几条干道,然后全区的资金基本都集中到上面。


现今来看,效用巨大,正是这些干道才促使土地升值,促使房地产企业进驻,进而带动商圈、居民的形成,对嘉陵这个新建区而言,尹光明的战略是极有远见的,可惜后面倒霉。高坪地方债务深陷,嘉陵远远好于他,尹光明功劳甚大。虽然他已经倒下,但政绩可圈可点。这样的干部对城市发展、南充发展才是有利的

发布于 2018-10-11