开年暴涨超40%，不到一年接近翻倍，一文了解火得一塌糊涂的REITs是个啥？

最近REITs又火了。

开年以来暴涨超40%，上市以来接近翻倍，多只产品因涨太猛而停牌，简直是火得一塌糊涂。

给你们看看，它们的走势大概是这锅样子的。

究竟什么是REITs？发行REITs的意义到底是什么？这一波究竟涨了多少？为啥涨？现在还能不能上车？……

今天花少将一篇文章把所有的这些问题全部给大家讲清楚。

文章较长，为了让大家看得舒服一点儿，先上个目录。

1、什么是REITs？
2、发行REITs的意义到底是什么？
3、这一波究竟涨了多少？
4、为啥涨？
5、现在还能不能上车？

1.0

什么是REITs？

REITs，英文全称Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金。

它是一种在公开市场交易、通过证券化方式将不动产资产或权益转化为具有较好流动性的标准化金融产品。

咋一看好像很神秘，但其实说穿了，它就是一种基金。

很多朋友都买过基金，以股票型基金为例，

你买入一只股票型基金，它的底层资产是股票，股票涨了，你就跟着赚钱；股票跌了，你就跟着赔钱。

而Reits基金呢？它不过是把底层资产从股票换成了不动产（房地产、高速公路、产业园区等基础设施），未来它们靠着收租金或者自身增值赚钱了，就会把钱分一部分给你，就这么简单。

2.0

发行REITs的意义是什么？

我们来看一个场景，不动产的流动性较低，无法满足不动产持有人的资金需求；而不动产的投资门槛又较高，中小投资者无法参与。

怎么解决这种需求呢？REITs就是为此而诞生的金融产品。

再看个例子。

很多小散买不起一手22w的茅台，或者说无法将茅台作为资产配置的一部分。怎么办呢？通过基金的形式，把大家的钱集中起来，然后再去买茅台。

REITs也是类似的产品，既然几百万、上千万的房子买不起，那么可以将大家的钱募集起来，通过基金再来投资房地产市场。

总体上来说，REITs产品的推出，对企业来说可以有效盘活存量资产、拓展权益融资渠道；对公募基金来说可以拓展产品类型；对投资者来说可以优化资产配置结构，以较少的资金分享到大型基础设施的项目收入和资产增值，增强不动产投资的流动性，可谓是“三赢”的局面。

3.0

价格持续暴涨

Wind数据显示，截至2月14日，年初以来，11只公募REITs中已有6只涨幅超过20%，富国首创水务REIT更是暴涨超40%。

如果从去年6月28日上市开始算起，涨幅更夸张，富国首创水务REIT已经大涨96%，红土盐田港REIT已经大涨74%。

11只REITs涨幅全部在10个点以上，8只涨幅在30个点以上。

4.0

为啥持续暴涨？

首先，有机构人士指出，这主要与目前A股基建投资热相关，REITs的底层资产一般是基建（高速公路、房地产、产业园区等基础设施），而年初至今，在“稳增长”政策引导下，基建投资一直是市场的主线，持续获得资金的关注。

对标A股来看，开年以来，许多基建类公司也取得了很不错的涨幅。截止2月15日，A股方面，浙江建投7天涨85%，正平股份四连板，宏润建设、山东路桥等多只基建股大涨。

其次，除了基建股外，还有大量A股走势不佳，公募REITs作为一类全新的配置品种，兼具股债属性，债性体现为每年稳定的高比例分红，股性体现为场内价格的变动，介于股债之间的特性使之受到青睐，而强势走势又吸引更多人，形成正反馈，这或许也是一定原因。

此外，REITs自身也持续获得政策的加持，比如近日财政部、税务总局针对公募REITs资产重组及发行阶段的税收环节予以优化。去年12月发改委表示，要加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作等。

5.0

现在还能不能上车？

直接先说结论：REITs目前的估值和溢价都非常高，现在入场大概率就是去当接盘侠，我们可以耐心等待后面新一批REITs发行上市的机会。

近期，由于走势过于强劲，多只REITS产品已经多次出现停牌&提示溢价风险。

2月14日盘前，建信中关村REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT三只公募REITs齐发公告称，REITs基金以获取基础设施项目租金等稳定现金流为主要目的，随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率将显著下降，为了保护基金份额持有人的利益，当日早盘9:30起至10:30停牌1小时。

2月9日盘前，红土盐田港REIT、富国首创水务REIT发布停复牌及交易风险提示公告，两只公募REITs均在2月9日停牌一天。

不仅是停牌，多只REITs基金也相继发布溢价风险提示报告。

2月12日，中航首钢绿能REIT发布基金溢价风险提示称，2月11日收盘价为19.066元，相较于发行价13.38元出现较大幅度溢价，提醒投资者密注意投资风险；红土盐田港REIT2022年以来已经发布四条溢价风险提示公告。

怎么理解这个溢价风险？

公告中，各家都通过举例的方式列举了二级市场涨幅较大的风险：公募REITs以获取基础设施项目租金等稳定现金流为主要目的，随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。

以首批上市的中航首钢绿能REIT为例，公告显示，如果投资者在首次发行时买入该基金，买入价格13.38元/份，该投资者2021年6月1日至2021年12月31日期间的现金分派率为8.52%；如果在二级市场以19.066元/份的价格买入该基金，同样区间现金分派率为5.98%。

我真诚认真的写，希望大家也能开心&愉快的学~

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祝爆富，愿花少的每一位读者2022年买的基金都大赚！