新一轮的房地产浪潮可能要开始了

3.1号晚，郑州发布楼市新政19条。

包括但不限于：

保障大学生在郑安居，买房可获补贴；
鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房；
为家庭限购套数内卖小买大、卖旧买新提供便利；

房地产可能要复吸了。

先科普一下次贷危机，

次贷危机（subprime crisis)一词中的“次贷”指的是“次级按揭贷款”，顾名思义，次，就是与“高”、“优”相对应，比较差的一方。

具体到次贷危机一词中，就是指信用低、还债能力差。

美国当年的次贷危机，就是放水放到毫无还款能力的人群也能随意贷款买到房的投机狂潮中，由“房价永远涨”熄火为导火索，一系列坏账引发了国际金融市场大动荡。

这几年，房地产一直是大众津津乐道的话题，

我见过赚到钱到处买房的，见过“刷”信用卡刷出几套房子的，见过收紧后从县里到省会全款买房的。

但是我也听过，刚买没半年隔壁以更优惠的价格买到还送车位的，失业还不起房贷而卖房的，甚至是房子烂手里降价也卖不出去的。

股市是经济的晴雨表，这句话不太对，更准确的说是股市反映了定价权资金的预期，再白话点就是，脑袋清醒的大资金（可以理解为所谓的主力）用真金白银投票往往是有（预判的、未来的）现实依据的。

有点绕，思考个问题：

就说地产行业，买地产股就是看好行业吗？

不一定，落霞与孤鹜齐飞才是看好，如果大资金可劲买头部央企，那反而是等着乱搞的民企崩盘后头部央企接住筹码吃肉。

甚至可以说，这部分资金和等着看房地产放烟花的那部分吃瓜群众是同一个心态。

这波给房地产大放水的郑州，现在据说买房就送车位、根本不给你买（车位）的机会；而且只要你确定买，碧X园、融X等连首付都敢给你分期。

成交量也只能说一言难尽，叠加去年7.20特大雨灾，地方缺钱也在情理之中。

有四脚吞金兽的家庭，一定理解睁眼就是账单的滋味；

地方leader也是如此，干啥都要预算，面临账上缺钱的境况，刺激下“来钱快”的房地产再正常不过了。

现实中，无论目光有多长远，各层级掌门人的第一目标函数就是当下不能崩。08年四万亿，15年涨价去库存，现在的疑似放松房地产本质没什么区别，就是不能让当下崩盘或者说出现不可控的乱子。

其实，过年那会的疫情管控层层加码（甚至低风险到低风险都要隔离的破事，比比皆是）就属于第一目标函数的一种（不让你回来只是你屁民不方便，让屁民回来出一例都是自己倒霉，那不方便就不方便吧），跟涨价去库存等没有本质上的不同、只是角度和程度不一样而已。

话说回来，08年四万亿很难说有什么对错可言，那时候真的很难。

但15年涨价去库存争议颇多，仅仅几年后，就让全民（一小撮既得利益者除外）陷入绝望。

被掏空的不止居民部门的钱包，还有年轻人的朝气和希望，

年轻人那本就渺茫的希望逐渐变成绝望，于是大范围躺平成为主流。

微妙的是，躺平还算是比较好的理性状态，

要知道，香港废青之所以为废青，至少一部分是因为比大陆躺平青年更早更深刻体会到绝望的，所以思想演变更容易，

国内没怎么赚到钱的“文人”也是同样道理，屁股一个比一个歪，

可怕的是，人性没什么不同，更多的只是阶段不同。

杠杆率那张图，居民部门杠杆高位“横盘”一年半，这点非常恐怖，

或者这么理解，跟互联网流量见顶类似，互联网见顶是会上网的都用上了手机而且碎片时间全被占去了，除了搬砖赚精神损失费之外的时间已经被文、图、影、音、短视频等开发完了；

而杠杆率见顶就意味着该上车（背房贷）的老存量已经几乎都上车了。

这波拉房地产，给改善（商品）房予以首套优惠，翻译一下就是降首付甚至还能享受房贷利率优惠，更直白的说就是让群众能加更大的杠杆去买房。

于是这里有一个致命的逻辑：目前真正受影响的刚需人群是风险承受能力最脆弱的一群人。

买房无非两个目的：拿来住或者拿来炒。

炒房的人可能贪但绝对不傻，没成交量就意味着没人接盘，房价涨不动就意味着加杠杆屯房子就是加倍亏损。

于是，真正有购买力的（就是房价不涨甚至下跌都亏得起的）人群都会保持观望，如果手里屯的房子还没出清这次甚至会借机出货。

买不起的人群就不提了，买不起房子的人群对任何地区的房地产市场来说都是无效流入，都是恶意流入，定位就是电池干，没啥可说的。

（我不认为年轻人就应该在大城市买得起房子，有地方住才是刚需，多少打工人合租甚至住着地下室依旧在一线内卷搬砖。）

房地产再怎么放松放水，对无购买力人群都跟劳斯莱斯5元优惠券没有本质区别。

真正能影响的，是还没有买房的将将够上车的边界人群(准确的说就是刚有点底子的新中产），这群人如果几年前有能力买房那早就买了。

这群人非常脆，还记得上周猝死的字节员工吗？人没了后妻子网上发声说还不起房贷、要卖房。

字节强度大但薪资可不能算低啊，都没能攒下足够的积蓄。像被拍死的整个教培行业原从业人群，以及疫情影响下的大片服务业，整体只会更脆弱。

这两年断贷非常多，法拍房数量蹭蹭得涨，相当一部分都是脆弱人群还不起贷款了。

涨价去库存，已经赚了一波断子绝孙钱了（现在人口数量是真的快濒危到负增长了，让人无尽唏嘘）。

疫情影响下，哪里都缺钱，理解归理解，但路径依赖的复吸还是有待商榷的，因为承受代价的，是精准的最脆弱的一群人，是收入稍微有点扰动就面临断贷的一群人。

话说回来，作为吃瓜群众，自然是喜闻乐见房价再猛涨一波，

因为，这样就可以等着看烟花了。

但是啊，承受这波坏账的，是风险承受能力最差的那波了，次贷危机就是这么来的。

这种时候，最需要蒸汽机和哥伦布发现新大陆这种级别的科技突破了。

但科学和技术突破并不能一蹴而就，就很尴尬。

保持清醒，独善其身，等后人智慧吧。

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预祝各位事业一帆风顺，净值蒸蒸日上，

待年底，别墅靠海，春暖花开。