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中城汇MIDTOWN-区位交通地铁配套楼盘周边评测|潇洒评楼

本来近段时间不想写,因为没空。只是有朋友在问中城汇怎么样,那就稍微做点干货分享吧。

[前世今生]

中城汇MIDTOWN是2017年8月由万科以楼面价2.5万左右拍下,其中还包含不少商业面积。由于杭州的商业用地价格普遍低于住宅用地,因此实际住宅楼面价可能会上升。首开均价4万左右,包含4000精装修,地产商还是有利润的,毕竟精装修价格对于“万科”这个品牌来说已经不低了。

现在是万科、招商蛇口、融信三家合资开发,共担风险共享利润。当然现状由万科操盘,以后也是万科物业。宣传口径上,多家公司合资的好处是发挥各家长处。但对购房者来说有一个坏处是,合资公司一般以利润最大化为考量标准,口碑退居其次,交付时出现质量问题的解决效果会比单独开发来的差。(这在杭州并不是没有发生过)


[区位]B+

中城汇MIDTOWN的区位,不同人有不同说法,甚至有人说时桥西板块。 我只想说:excuse me?中城汇明明在留石高架北侧(地面双向八车道的隔离感还是很强的),而且从规划上也是祥符东单元的,更何况还是离北部软件园和万达广场比较近,应该算是北软或者万达板块的吧。板块价值基本上是:申花=桥西>万达(北软)>良渚新城(北部新城)。

[距离]B+

位于杭州北部,原来是杭州城市北部边界(留石快速路)外,由于拱墅区这几年追赶势头很猛,因此留石以北也发展得不错。但是城市重要节点基本位于其南侧,北侧余杭区属部分仍然还在规划中。图中都为直线距离,估算车行距离需要乘以约1.5。

约3公里及以内:杭州北部软件园;拱墅区政府;浙大紫金港校区;规划华润综合体

约6-8公里:西溪湿地;在建西湖大学;武林广场;良渚;西湖;

约10公里:淘宝城(未来科技城);火车东站;

约13-16公里:杭州市政府;规划火车西站;奥体;亚运村;

约31公里:萧山国际机场;

[交通]B+

中城汇周边大的交通网络基本成型,且可通过留石快速路联通上塘高架、秋石高架。小区近处用于出入的小路在建设中。

东西向:高留石快速路、湖州街、登云路;

南北向:上塘高架、莫干山路、杭行路;

注:线的粗细代表道路宽窄。实线代表现有道路。

[地铁]B

中城汇门口就是地铁10号线会展中心站,而且是与地铁站通过地下通道相连的,号称可以做到“不见风雨入户”。当然了,确实可以做到。我在这里要提醒的是,中城汇分东西两区,两个小区通过地下室的三个口子连通,和地铁站直接连通的是西区。同时由于10号线会展中心站的主体结构位于石祥路南侧,因此需要是穿过一条长约近百米的走道来到中城汇西区的。感受可能并不一定好,但总比穿马路强多了。

但是由于10号线是地铁线路中的“弱线”,重要性较低,因此能直达的地方较少,换乘需求会比较大。

[周边配套]B

[周边中心]:距离拱墅区政府约2.5公里;

[产业]:最近的为北侧的杭州北部软件园和上城区点子机械功能区;其余较为零散且较为远,例如运河CBD(绿地中央广场)、浙大紫金港周边;更远的则要靠西侧的未来科技城和城中央的武林广场商圈了。

[教育]:小区自带幼儿园;小学最近的为星澜小学;初中有文澜中学(好像是民办的?),小区北侧正在建设初中,估计小区交付的时候这个初中也可以交付使用了。

[生活配套]:商场,小区自带一定量商业,但是充其量就是放大版的沿街商铺,不是购物中心。小区隔壁就是万达广场,比较方便。其余则可以去大悦城、城西银泰;医疗在版块内不多,最近的就是浙江医院三墩院区和杭州第二人民医院。

[周边住宅]中城汇近距离的竞争对手几乎没有,北侧海德公园还有几栋楼留着,还有一个上海绿都的地块是今年年初拿的。比较近的待售在售楼盘基本集中在申花板块:绿城建发沁园、首开杭州金茂府、融信公馆ARC、合景天銮、融创宜和园、阳光城拱宸府,还有九龙仓的三个地块和杭房地块。

[户型]B

首开的户型没什么好说的,无功无过。

↑A-84中间套户型:三房两厅一卫。正常户型

优:面积小,总价低;三开间朝南。

劣:北侧儿童房很小,很难利用。

↑C-102夹边套户型:三房两厅两卫。

优:三个功能房较大;两个卫生间,不会发生冲突。

劣:只有两开间朝南,导致两个功能房朝北。

↑D1-122边套户型:四房两厅两卫。

优:四个功能房,实用;客餐厅一体,较为大气。

劣:只有两开间朝南。


[楼盘相关]

[布局]:项目采用高低配,因此均没有较大的中心花园;

[周边]:东侧为汽车4s店,销售宣称2019年会人员搬迁,后期会拆迁,由万科进行代建市政公园,如果不搬对东区影响很大,何时搬可能会成为以后的一个维权点;南侧为留石快速路,距离在100米左右,由于由大车经过,会有影响,建议在晴天现场感受,毕竟每个人的阀值不一样;西侧是汽车产业园和制药公司,影响未知。北侧为小河,销售说也是万科代建的市政公园,有待考证。

[质量]:万科的楼盘,不要期待质量太高(广东中山古镇的万科工地坍塌事件可知),但也不会太离谱。坊间有一个戏称:“万坑”(我也是听来的,戏称而已,万科别找我)。因为万科是对股东对利润负责对,所以基本是在你能忍受的范围内赚最多的钱。近年来,万科在杭州的投诉也有增多的趋势,因此建议各位购房者对样板房的各个子项进行仔细拍照保留,对各个许诺进行存档(别问我怎么存档,我不会)。当然了,还有一点需要注意的是,样板房里很多是非交付标准,是由万科旗下的美好家进行装修的,如果你到时候需要订购美好家加装,最好问一下其他万科楼盘的业主哦~~(我可没说美好家不好哦,毕竟问一下口碑如何莳最保险的嘛,美好家别找我)

[价格]:根据链家的数据,和周边二手房没有差价,所以投资就算了吧,毕竟资金成本在这儿摆着呢。各位可以自行上链家进行比较。


做了两张图,希望能大家用得上。你们对哪个楼盘感兴趣,请在文末留言,我有空去看看。

《中城汇MIDTOWN周边配套图》



《祥符东单元现状及规划图》


PS:所有分析图都有原图,如果需要的话欢迎与潇洒哥探讨,微信“xiaosage1089”。

注:基本资料整理自规划局及365淘房网等网站,若有谬误敬请指出。

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编辑于 2019-02-21

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