2019年,哪些城市值得买房?看完这个万能公式不再做韭菜

2019年,哪些城市值得买房?看完这个万能公式不再做韭菜

韭菜之所以是韭菜,是因为他们永远不阅读任何产品说明书,进场就开始买买买。

在房市中,如何免除被收割的命运?如何选择城市?

我列了几个参考维度,称之为万能公式。

当别人问你这个城市值不值得购买时,拿出这个万能公式,直接甩给它,深藏功与名。

一、公式一:城市价值

城市规模能级+高校毕业生人口流入+学龄儿童增速+上市公司数量+服务业占比=城市价值


1、城市规模能级

城市的规模,以地区国内生产总值,及GDP总量或者人口总量为衡量标准。

为什么大城市的房价比十八线小县城高10倍?这是因为一个城市的规模就是其资源集聚能力的重要指标。而,我们购房,购买的其实就是这个城市的门票。有了门票,才有准入资格。

购房,尤其是投资,其实是一个寻找差价的过程——低价买入,养一段时间,高价卖出。这个中间的差价,就是获利的空间。而这个空间的价值形成,就是城市资源沉淀的过程。你赚的不是房子的钱,而是资源占有的钱。

这些省份是优等生


2、高校毕业生人口流入

人口流入大家都知道,但在前面,我加了一个高校毕业生。中高端人才,是一个城市发展的核心动能,是创造力的源泉。人才数量和质量,决定十年之后的城市发展空间。否则,各大城市为何纷纷搞抢人大战?

北上广深为大学生毕业流入的重点,杭州、南京、郑州、武汉与成都次之。


3、学龄儿童数量增速

如果说高校毕业生,反应的是一个城市的吸引力,那么学龄儿童就是流动人口对大城市融入的积极性。这个人口增长,更能生动的反应其父母,也就是青壮年人口的增长。有了孩子,并且是需要上学的孩子,那购房这件事情,就变成了“刚需”,你的诗和远方在孩子面前一文不值。这个时刻,再犹豫的有几人?

1)粤港澳大湾区小学生分布最为集中;长三角、杭州湾城市群数量巨大,尤以上海、杭州、常州为角形成了一三角形区域,此区域内各城市分布较均匀;

2)华北平原上,由京津冀、山东半岛、中原三大城市群交汇后成片出现的高峰区域,呈星星之火欲燎原之势,除却近年各省会城市飞速发展因素,这跟地区生育观念亦有较大关系;

3)成渝城市群则主要集中在两大城市,分化较大;

4)其他小学生数较多的城市有邵阳、泉州、潮州等零星分布,西南、西北部分城市正在追赶,而东北三省几乎全军覆没,黯然失色。

各城市小学生数量分布热力图

4、上市公司数量

一个地区上市公司的数量,是当地经济活力的关键指标。正如阿里巴巴改变杭州,一个牛逼的企业能够改变城市的经济结构,推动城市进入持续发展的车道。

2017年A股IPO数量分布最多的省份或直辖市,分别是广东、浙江、江苏、上海、北京、福建、山东和湖南。这八个省市,也是中国经济比较活跃的地区。

2017年A股IPO(首次公开发行股票)数量分布

5、服务业占比

服务业占比是一个城市经济中第三产业的比重。服务业主导的城市,发展潜力大,即使在经济下行的情况下也表现比较好,可对抗经济下行。相反,传统制造业为主的城市,房价会比服务业为主的城市低,且升值潜力小。

服务业强的城市,一般是因为传统工业产业等已经逐渐外迁,其背后,代表的是这个城市人口的消费能力。

2018年第三产业产值占GDP比重

从这个公式,能的出来的是一个城市的综合实力。

那么,这个城市城市价值高就值得买吗?

当然不是!

所以,我们还需要第二个公式。


二、公式二:升值潜力

城市价值/城市房价=升值潜力

对于购房,尤其是投资,我们看中的更多是升值潜力一个城市是否值得买,我们还要看城市价值和城市房价的比值。

对比上面五个维度,哪些一二线城市综合实力较强?

北、上、 深综合价值远高于其他城市,重庆、广州、苏州、杭州也处于较高水平。

那么,在这些城市中,到底哪些城市升值潜力最大?

在价值/价格均衡线以上的22个城市,房价已被透支,而城市价值小于价格的14个一二线城市中,重庆升值潜力最大,成都次之。


三、结论

总之,

就算是自住,也请怀着投资的心态去买房。

买未来升值潜力最大的,因为大概率你以后是要换的,你第一套房子的升值潜力决定你未来换房的高度。

即使你是投资,也请怀着自住的心态去买房。

只有切实考虑了自住需求,就算是以后出手,才能不乏买家。不合适住的房子,未来接你盘的人,凭什么买你的?

在“牛市尾巴进场”,是大多数人的宿命。没什么可抱怨的,又因为既定事实,所以也没有什么办法去逆转。然而,因为无知进场,又因为无知退场,这是最凄惨的结局。

所以,把自己变成一个有知者,不仅明智,这也是强者的选择。


个人微信:baizongjie19

不止地产,更多洞见。

编辑于 2019-05-10