以亲身体验,聊聊柬埔寨的实际情况

的确,这两年有无数中国开发商涌入柬埔寨,也有无数人咨询,柬埔寨怎么回事?能不能投资?怎么投资?今天楼主带你了解一下柬埔寨的实际情况。

记得去年7月份,万通集团创始人冯仑在微头条上说了一句话,火了:“今天你要想找转型的方向,就去人均GDP三千美元开始往上的地方,像金边,闭着眼睛买地做住宅都没问题。”其实你亲自去了,去亲身体验一下,理性分析一下会发现冯仑这次没有瞎扯。

金边印象,就像20年前的中国

我们常听鸡蛋不要都放在一个篮子里,但是鸡蛋挑篮子也要看看篮子是否完好无损;一个国家的发展趋势定性了房产的保值和增值,投资一个海外国家,至少要先充分了解这个国家的国情。与中国的友好程度如何?政局是否稳定?社会是否和谐?经济是否向上?把这些基本面问题弄明白了,其次再考虑当地市场的供应量、交易量、价格及租金回报以及房产的地段、周围配套等等情况。


金边地标 独立纪念碑

如果在网上去做了解,中国人对这个国家的评价还是偏负面,看过最深刻的一句评语是:“在柬埔寨,没有5美元搞不定的事,如果不能,那就再加5美元。

受欧洲文化影响,柬埔寨是小费制国家。比如naga酒店,前台服务生基本会三种语言,柬文、英文、中文,而且只要你去前台咨询就会发现,旁边有一个很显眼的写着“小费箱”的字样的箱子,但是需要说明的是他们在整个咨询过程中没有主动跟客人要小费,也就是说,这个国家是有收小费的现象,但是当地民众不会像赖皮一样跟你伸手去要,完全是客户自愿,给与不给,都不能影响某一次的体验或者服务效果。

金边有很多赌场,只有naga是唯一受政府认可的,装修奢华,进出安检。

naga赌场酒店

第一印象里柬埔寨给人的感觉没那么不堪。

但柬埔寨的确落后。柬埔寨在东南亚地区是排在第三阶梯的,第一梯队像新加坡、文莱、马来西亚等国家,第二梯队泰国、菲律宾等国家,那第三梯队就是柬埔寨、越南、缅甸等国家了。柬埔寨市中心高楼不多,基础设施落后,马路上的公交车大部分都是中国援助的,摩托车(金边人出行主要交通工具)和TUTU三轮车(主要服务外国游客)也很多,同时并不乏好车,劳斯莱斯、宾利、保时捷、奔驰、路虎等等随处可见,贫富差距悬殊。

俯瞰金边市中心
金边街头

你很难想象这是一个有着两千年历史,曾一度繁盛孕育了吴哥文明的国家。看起来就像中国90年代一座富裕的县城小镇。

不过,倘若你了解这个国家的敏感历史,了解它摆脱战争和杀戮仅仅十多年,柬埔寨内战直到2003年才全面结束,那么面对它如今的落后,你也就不足为奇了。这也是为什么柬埔寨人口年龄年轻化的原因。

在柬埔寨的金边、西港、暹粒三大主要城市,中国人的投资渗透这里各行各业。来看一组数据:“柬埔寨人口1700万左右,华侨人口100多万,占比将近8%。这8%却掌控了整个国家80%左右的经济,甚至连内阁里的八成人员都拥有华人血统。”有一个有趣的现象就是在金边随处可见中文、柬文、英文三种语言文字标语,甚至有的地方会中文拿到的薪资要比只会柬文的高很多。

一家开在金边的温州店

柬埔寨当地通用的是美元,本国货币是瑞尔,但是流通率只占到15%左右,一般只用于支付少于1美元的零头。而更惊人的是金边随便一家银行美金的定存利率都在5-7%,没人会存瑞尔。利率现象跟中国过去20年一样,吸引外资,吸引居民储蓄,从而大量资金流入企业信贷,盘活市场,带动经济发展,发展中国家基本上都这样。而中国就是柬埔寨最欢迎的国家。连入境卡,都为中国人特设置了中文版。

2018年正好还是中国与柬埔寨建交60周年。金边市区现在有一条著名的交通要道,叫做毛泽东大道,全长5公里,它就是上世纪60年代柬埔寨西哈努克亲王倡议修建,周恩来总理出访柬埔寨时代表中国人民赠建的。

毛泽东大道 报纸收藏版

由于对进口的依赖导致了另一个奇怪现象,柬埔寨的物价极其昂贵。金边超市里,除了本国产的水果蔬菜,其它商品的价格基本都超过北上深。想想看吧,在一个人均GDP只有1300美元的国家,一瓶0度可乐就要1美元,上次带客户在永旺买了一个日本特种苹果,花了合人民币20元,,,,,,下图随拍,大家感受一下~

金边超市 物价

尽管这里贫富差距悬殊,却总能在街上看到孩子们的笑脸,路上遇到的每个tuktuk司机虽然都会问你,tuktuk?当你摇头拒绝时,他们又会很礼貌的退到一边说一句u r welcome。是长年的战乱,以及那段敏感的历史,使柬埔寨错过了最佳发展期,东南亚发展的黄金期恰好就是在1970-1997年间。

柬埔寨的国旗,以红色和蓝色为主,红色象征吉祥和喜庆,蓝色象征光明和自由,红色宽面中间绘有白色镶金边的是吴哥庙,象征柬埔寨古老的文化。这个国家经受了那么多的苦难,刚刚平静下来还不到20年,你要看它伟大,请你给它再多一点时间。

金边大皇宫 行走的僧人

9个指标,从东南亚脱颖而出

1.柬埔寨和文莱,是近30年东南亚众国之中,政局最稳定的两个国家,领导人没变过。柬埔寨一直是洪森,也许有的人会觉得,这种政权垄断长远看不一定是好事,但历史经验而言,一个落后国家走向发达国家,在特定的阶段,需要的就是一个非常强势的政府。2018年的7月29日,洪森在大选中获胜,再次连任柬埔寨首相,此次大选超过670万人参与投票,投票率超80%。可以预见的是,至少未来5-10年,柬埔寨不容易出现政治危机。


2.柬埔寨是东南亚国家之中,经济增速最快的国家,最近5年GDP每年保持超过7%的增速。2017年柬埔寨GDP增速还拿下了全球第七的名次,约为222亿美元,而在2000年时,这个数字只有37亿美元。

从下图可以看到,即使是在2009年,全球刚刚度过2008年的金融危机,东南亚各国经济增速基本为负数时,柬埔寨依然保持了正值。


3.2013-2018年,柬埔寨人口增长112%,在全世界国家人口增长排名中位列第三,东南亚第一。金边的人口增长则是全世界城市排名第一。房地产本质上做的是人口生意,人口净流入意味着坚挺的承接力。未来的城市之争,也一定是人口之争。



4.根据能找到的最新统计,截止2017年,柬埔寨人口数量为1700万。人口平均年龄为27.7岁,其中30岁以下的年轻人占总人口的70%,整个人口结构呈现非常完美的金字塔型,是东南亚人口最年轻的国家,可保证未来10-20年充足劳动力。大家都知道,年轻人口是房地产置业的刚需群体,并且,柬埔寨政府现在鼓励生育。



5.柬埔寨是东南亚唯一美元资产国,同时也是世界第三大美元资产国,美元占据了本国80%以上的货币流通量。持有美元的好处是什么?反正,全世界的有钱人都在想方设法做美元配置。此外,柬埔寨不在CRS征税国之列,无外汇管制,是全球投资者的天堂。正在致力于打造东南亚新的金融中心。

6.金边全球城市租金回报率排名第四,前三名是达拉斯、大阪和名古屋,东南亚第一。金边现在的租金回报率没有键盘侠们敲的平均10%那么夸张,平均在6.5%左右。再反观咱们中国,房价远超金边,平均租金回报率只有2.66%。



此外,由于柬埔寨最近几年涌入了大量的外籍人士,公寓已经供不应求了,目前出租率高达80至95%世邦魏理仕数据显示,截至2017年底,金边投入使用公寓不到1万套,预计2020年底,也不过近4万套。

7.金边是东南亚国家首都之中,房价最大的洼地。下图是东南亚各国首都核心区域的平均房价,金边的价格是最便宜的在,只有2.3万人民币左右。



8.柬埔寨位于东南亚的绝佳位置,从柬埔寨飞往任何一个东南亚国家的首都,都在2.5个小时内。所以现在很多市场定位为东南亚市场的海外公司,都把他们的东南亚办事处迁往到了金边。

9.为了提振经济,柬埔寨建国以来一直采用开放的市场经济策略,它现在已经是一个完全由外商投资经济占主导的国家。而中国,就是柬埔寨投资第一大国。截至2017年10月,中国累计对柬埔寨协议投资125.7亿美元,占柬吸引外资总额的36.4%,是柬埔寨最大的外资来源国。并且,中国也是柬埔寨最大的援助国,向柬埔寨提供了大量的优惠贷款。可以说,在东南亚诸国中,当前柬埔寨与中国的关系是最铁的。

其实,无论是金边还是西港,亮眼的指标都还能罗列出非常多。譬如柬埔寨是全球失业率最低的国家;譬如柬埔寨是全球城镇化率最快的国家之一,每年有16.2%的人离开农村到城市寻找工作,有3.1%的人不再从事农业生产,根据柬埔寨城市发展战略中心的研究报告,到2030年柬埔寨城镇化率将达到44%,这就要求每年至少新增5万套住宅...等等。

为什么那么多中国开发商现在拼了命的布局金边?就是因为被这些指标吸引的吧。

几个房地产项目的情怀

1、摩根大厦,占据金边版“陆家嘴”有力位置

它是由摩根福德公司(深入柬埔寨10多年,主要以商务楼盘开发为主)以及加华银行(柬埔寨国开行)联袂开发的,项目位于柬埔寨金边市桑园区百色河分区钻石岛西岸中心,北面是三江四水”交汇之地(湄公河、洞里萨河、百色河),与水净华半岛(俗称鸭子岛)隔水相望,远眺四臂湾大皇宫,南望市政厅、名仕城高端别墅区,毗邻钻石双星,东倚国际会展中心,西揽柬埔寨国会、外交部、香格里拉酒店,金界酒店等,各国大使馆及金融机构环绕的中央商务区,是标准5A级办公写字楼,定位相当于北京国贸三期,但是也是唯一一个对外出售的5A级项目,目前均价3500$㎡,摩根大厦有与去化率惊人,开发商计划将高层的空中别墅楼层继续改造成办公楼层对外售卖,据最新消息,之前的空中别墅层现在已经改为空中酒店式公寓,也有别墅,且对外已经开售。


摩根大厦案场
摩根大厦地理位置优势
最新消息,摩根已经将空中别墅楼层改为5星级酒店对外出售,并包租10年

2、“Urban Village”的综合体

开发商Urban HubUrban Living SolutionsGood Ray Development(Goldfame集团的一部分)的合资企业。之所以深刻,是因为这个产品有着太多的情怀主义,以及惊人的升值预期。

之所以用“惊人”来形容它的升值预期,了解一下地段和价格就明白了。

Urban Village所属的区域是离金边市中心区域最近的新区,连通新机场,整个项目横穿洪森大道与2号公路,周边配套包括永旺商场、皇家法律经济大学、Cho Ray医院、金边国际学校(ISPP),索菲特酒店等。没实地考察过的朋友可能听起来比较迷茫,但只要抓住两个信息点就够了:

1)洪森大道。以柬埔寨首相之名命名的大道,政府未来能不好好发展吗?

2)离市中心最近的新区。距离独立纪念碑只有4公里。柬埔寨人对土地是拥有永久产权的,未来想在市中心大拆大改几乎不可能,随着城市外扩,金边的发展很快就会蔓延到各个新区,尤其是那些紧挨市中心的新区。


uv项目

3、太子天玺湾

天玺湾是本人最喜欢的另外一个项目,位于西哈努克市的一线海景项目,世界级滨海度假方舟,地标级建筑

天玺湾不仅要作为了太子集团递给柬埔寨的名片,也承载了西港面向世界的门面,柬埔寨从西港看世界,世界从天玺湾看西港。就像小蛮腰之于深圳,东方明珠之于上海;它到底有多震撼,有多美,楼主只能以图片代知:

真的是绝版项目,地标项目;真的是玻璃海水,奶粉沙滩


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发布于 2019-05-24

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