房产投资回报率,如何精算(二套房)

这是房产投资回报率系列的第二篇。(参考阅读:房产投资回报率,如何精算?)

这篇文章,我们送给准备买二套房的朋友。我们先回顾下,首套房投资回报率的结论:房价涨3%,买房不亏;房价涨5%,年化回报8.7%;房价涨10%,年化回报21.2%;房价涨15%,年化回报33.7%。本篇将计算二套房的持有成本和投资回报率。本篇阅读难度会比第一篇略有增加,建议静下心读。


为了计算二套房投资回报率,我们首先要弄清楚首套房和二套房的政策区别。

首套房为满足刚需,属于民生范畴,所以有相应的政策优惠。而二套房是改善型需求,在契税、房产税、首付比例、贷款利率上,相比首套房都有劣势。首套房和二套房政策差异如下:





我们同样拿一套1000万的房子作为案例来测算。

二套改善:1000万的房子,首付700万,贷款300万。税费在50万的基础上,再加1.5%,也就是15万。最近互联网理财公司各种暴雷,余额宝的收益率又只有2.3%,普通人可以接触到的投资机会很少。我在这里拿上海银行易精灵年化3.7%为例,作为无风险收益率的基准。




通过上面表格,我们可以清楚看到:1、因为付了首付,一年少收(25.9+2.4)万的利息。2、因为买了房子,一年付出16.35万的利息。这几笔加起来,就是44.75万。上海租售比大概在1.5左右,一年租金收入15万。房产税税率在0.42%,一年交税4.2万。45万减去15万再加上4.2万,等于34.2万。所以,一套1000万的房子,每年的持有成本约为34万,即房价的3.4%。

所以,对于二套房:如果房价涨了5%,我赚了多少钱呢?我的本金回报率又是多少呢?如果房价涨了10%,15%呢?这个结果又会怎样?一张表格就可以看的很清楚(还是以1000万房子为例)




加上3.7%的无风险收益,二套房年化收益率如下(同时,和首套房对比)



可以看出,在房价上涨的情况下,二套房投资收益率,相比首套房有明显下滑。

这么明显的收益率差异,是如何造成的呢?秘密就藏在第一段,提到的四个政策差异里。篇幅所限,先给出定性结论,下一篇定量分析。1房产税影响因素之一,但不是决定因素。特点是每年都会产生,损伤现金流,而且膈应人。具体金额,相当于该房产1-3个月的租金收入。2税费增加一次性支出,文末有详细说明。

3首付比例这条最关键,请划重点。

我们接触下来,计划买二套房却买不了的朋友,很多人根本不纠结投资回报率,往往只是首付凑不齐。而且,首付比例直接决定了杠杆成数,从而很大程度上影响了回报率。下一篇,我们会测算在不同的首付比例下,对回报率的影响。有兴趣的朋友,可以找找最近香港降低首付比例,房东立刻涨价的新闻。4贷款利率影响因素之一,但作用更小一些。首套二套的利差是0.8%(5.45%-4.65%),意味着每100万贷款每年要多支付0.8万贷款利息。在这个案例中贷款300万就要多付2.4万利息。因为上述政策限制,“全款抵押”的优势就凸显出来。收益率依然可以和首套房接近,顺带也解决了首付不足的问题。



(全款抵押回报率的详细计算过程,本文略)

如果按照付7贷3的方式买二套房,收益率显著收窄,同时首付门槛高。但如果选择全款抵押的方式,依然可以维持不错的收益率,而且门槛大幅降低。

这是系列文章的第二篇,先让各位朋友对首套二套房收益率,有个基础印象。下一篇是重点,我们将定量分析每个因素对收益率的影响。进而解决一个关键问题:目前的房产调控政策是如何逐步演化形成?常见调控工具背后,指向的焦点是什么,分别起到了什么效果?下周二增开一场茶话会,线下聊聊这个话题,也面对面收集下读者问题。(欢迎私信我参加


必要说明:计算时,我们会面对一个小问题:如何看待买房过程中的一次性支出?比如税费和中介费。

对于中国人,只要有能力,买房是早晚的事。一辈子租房只存在于理想状态,何况年纪大了房东都不愿意租给你。所以,计算中,我们只计入提前支付这笔费用的利息成本。

相对而言,税费是大头,中介费是小头。为了抓大放小控制篇幅,方便朋友阅读,本文只计入了税费。

发布于 2019-10-27